ผังเมืองไทยฉบับ “ลับลวงพราง” มาดูเมืองนอกบ้าง
  AREA แถลง ฉบับที่ 99/2567: วันศุกร์ที่ 09 กุมภาพันธ์ 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

           ผังเมืองกรุงเทพมหานครที่กำลังร่างอยู่ในขณะนี้ ดู “ลับๆ ล่อๆ” ชอบกล มีเอกสารให้ download มากมาย แต่ไม่มีผังเมืองในรายละเอียดการใช้ที่ดิน ไม่มีผังสาธารณูปโภคให้ download ส่วนมากเป็นแค่เอกสารนำเสนอแบบหลักการกว้างๆ จึงดูเป็นผังเมืองฉบับ “ลับลวงพราง” ดร.โสภณจึงขอนำมาชมผังเมืองในต่างประเทศบ้าง

            ก่อนไปต่างประเทศ สิ่งหนึ่งที่พึงวิพากษ์เกี่ยวกับผังเมืองกรุงเทพมหานครก็คือทำช้ามาก ผังเมืองปี 2556 หมดอายุปี 2560 (5 ปี) นี่ปี 2567 ยังร่างไม่เสร็จ อันที่จริงควรร่างตั้งแต่ปี 2557 แล้วเพื่อให้ทันประกาศใช้ อย่างนี้จะถือว่ากรุงเทพมหานครละเว้นและบกพร่องในการปฏิบัติหน้าที่หรือไม่ ยิ่งกว่านั้นพวกที่รับจ้างทำผังเมืองก็เป็นอาจารย์จากสถาบันเดียวที่ดูเหมือน “ผูกขาด” มา 20-30 ปีแล้ว จึงคิดแบบเดิมๆ เรื่อยมา ไม่รู้มีนอกในอะไรหรือเปล่า

            มาดูกรณีแรกคืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) ปรากฏว่าของกรุงเทพมหานครกำหนดไว้สูงสุด 10 เท่าต่อ 1 หรือ 10:1 แต่มีเพียงบางพื้นที่เท่านั้น ในจังหวัดนนทบุรี กำหนดลดลงเหลือ 8:1 ซึ่งมีเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น แสดงว่าส่วนใหญ่สร้างได้ต่ำมาก เช่น อาจถึง 0.5:1 เช่น ถ้าเรามีที่ดิน 1 ไร่ หรือ 1,600 ตารางเมตร เราอาจสร้างได้เพียง 800 ตารางเมตรเท่านั้น เป็นต้น

            FAR ในประเทศอื่นในใจกลางเมืองเป็นอย่างไร

 

     

 

            1. ในสิงคโปร์ สร้างได้สูงถึง 25:1 หรือ 25 เท่าของขนาดที่ดิน ซึ่งสิงคโปร์และกรุงเทพมหานครอยู่ในเขตที่แทบไม่มีแผ่นดินไหว จึงควรสร้างสูงได้เช่นนี้ อย่างในกรุงเทพมหานคร ก็ยังมีอาคาร เช่น วอลสตรีททาวเวอร์บนถนนสุรวงศ์ สร้างถึง 20 เท่าของขนาดที่ดิน (20:1) หรืออาคารสีลมพรีเชียสเซ็นเตอร์ (โรงแรมเลอบัว) สร้างถึง 30:1 ก็ยังไม่ได้ “หนักหัว” หรือสร้างปัญหาให้กับอาคารรอบข้างแต่อย่างใด

            2. ในฟิลิปปินส์ ในศูนย์กลางธุรกิจ Bonifavio Global City และ Makati ในกรุงมะนิลา สร้างได้สูงถึง 18:1 ทำให้ประชาชนผู้มีรายได้ปานกลางก็สามารถอยู่ในใจกลางเมืองได้ เพราะเมื่อสร้างได้สูงๆ ก็ทำให้ราคาขายต่อตารางเมตรของอาคารสูงถูกลง เพราะใช้ที่ดินผืนเดียวกัน

            3. โตเกียวก็สูงสุดถึง 18:1

            4. กรุงโซล 15:1

            5. ในฮ่องกง 15:1

            6. จาการ์ตา 10:1

            7. ไทเป 8-10:1 ที่เป็นเช่นนั้นก็เพราะที่ไต้หวันมีแผ่นดินบ่อยๆ จึงทำให้กำหนดไว้ต่ำเช่นนี้ แต่ในประเทศไทยไม่เหมือนกัน ไม่มีแผ่นดินไหวหรือไม่ก็ไหวไม่รุนแรง การกำหนดไว้ต่ำๆ เช่นนี้จึงถือว่าน้อยมาก  ในกรุงเทพมหานคร เมื่อก่อนสร้างได้ 10:1 ทั่วทั้งจังหวัดแต่เดี๋ยวนี้สร้างได้เพียงเฉพาะบางส่วน ซึ่งน้อยมาก

            การก่อสร้างก็มักจะอนุญาตให้สร้างสูงๆ ในใจกลางเมือง เป็นสิ่งที่ถูกต้อง ประชาชนจะได้อยู่ในใจกลางเมือง พร้อมกับมีรถไฟฟ้าใช้ ทำให้พื้นที่ในเขตรอบนอกโดยเฉพาะที่เกษตรกรรม ไม่ถูกแปลงมาใช้สร้างบ้านจัดสรร พื้นที่สีเขียวหรือเกษตรกรรมรอบๆ เมืองก็จะไม่ถูกทำลาย แต่ในกรุงเทพมหานคร มีการบุกไปสร้างบ้านในเขตชานเมืองมากมาย และต่อไปสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ทางด่วน รถไฟฟ้า ก็ต้องขยายตัวออกไปอย่างไม่สิ้นสุดนั่นเอง

            ความผิดพลาดของการผังเมืองไทยที่ผ่านมา 66 ปี (ตั้งแต่มีกฎหมายผังเมืองฉบับแรกในปี 2495) ก็คือ ความคร่ำครึของนักผังเมืองที่เดี๋ยวนี้ก็ไม่ค่อยวางผังเองแล้ว ปล่อยให้บริษัทเอกชนมารับงาน ซึ่งบริษัทเหล่านี้ก็คงมีคนในกรมกองที่เกี่ยวข้องมามีส่วนเกี่ยวข้องด้วยหรือไม่ก็ไม่อาจทราบได้แน่ชัด วางผังเชิงตามสภาพ ไม่ได้คิดใหม่ทำใหม่เท่าที่ควร บางอย่างก็ลอกความคิดของประเทศตะวันตกมา เช่น ระยะร่น เพราะประเทศเหล่านั้นหนาวเย็น ต้องการแสงแดด จึงมีระยะร่นมาก แต่ไม่ใช่ในกรณีประเทศไทย

            อีกประการหนึ่งก็คือ การขาดการมีส่วนร่วมของประชาชนอย่างแท้จริง ขาดประชาธิปไตย ถ้าคนในท้องถิ่น ชุมชน ย่าน แขวง เขต มีส่วนในการวางผังเมืองเอง ก็ย่อมวางหรือกำหนดการใช้ที่ดินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง แต่ผังเมืองไทย เป็นแบบวางแผนแบบบนลงล่าง จึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง หากมีประชาธิปไตยอย่างแท้จริง ผังเมืองก็จะดี ที่ผ่านมามีผู้ร้องขอแก้ไขผังเมืองกรุงเทพมหานครปี 2556 ถึง 2,000 รายแต่แทบทุกรายไม่ได้รับการแก้ไข และไม่ได้มีคำชี้แจงใดๆ ที่เป็นลายลักษณ์อักษร แสดงว่าข้าราชการประจำเป็นใหญ่ ไม่ได้รับใช้ประชาชน

            ดร.โสภณเสนอให้ทำผังเมืองให้เป็นเสมือนแผนแม่บทการใช้ที่ดินที่ทุกภาคส่วนมีส่วนรวม โดยมีบูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อการวางผังเมืองซึ่งถือเป็นสิ่งจำเป็น ๆ อย่างยิ่ง ไม่เช่นนั้นการผังเมือง ก็จะไม่มีประสิทธิภาพและไม่มีประสิทธิผลสำหรับการพัฒนาประเทศ อย่างเช่นในกรณีผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร แม้สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือแม้แต่กรมโยธาธิการ กระทรวงมหาดไทย จะพยายามจัดทำผังเมืองให้ดี แต่ก็ไม่สามารถบรรลุได้ เนื่องจากขาดบูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทำให้ไม่อาจจัดทำผังเมืองที่เป็นคุณต่อส่วนรวมได้  ดร.โสภณ จึงขอเสนอให้รัฐบาลเป็น "เจ้าภาพ" จัดทำผังเมืองในลักษณะการปฏิรูปใหม่ ให้ผังเมืองเป็นเสมือนแผนแม่บท 5 หรือ 10 ปี ของทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เมืองได้รับการพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประชาชนโดยตรง

            จะเห็นได้ว่ากรุงเทพมหานครได้จัดทำผังเมืองโดยอ้างอิงว่าได้ศึกษาจังหวัดปริมณฑลด้วย แต่สามารถวางผังเฉพาะในพื้นที่ของกรุงเทพมหานครเท่านั้น การประสานกับจังหวัดอื่นๆ จริงหรือไม่ก็ไม่ทราบ เพราะผังเมืองจังหวัดอื่นๆ ออกมาแล้ว การกล่าวอ้างของกรุงเทพมหานครจึงเสมือนการอ้างที่ดูเหมือน “โกหก”  ดร.โสภณ ยังเสนอว่า เราควรทำผังเมืองเชิงรุก เช่น

            1. การสร้างศูนย์กลางธุรกิจในใจกลางศูนย์ธุรกิจ (CBD in CBD) โดยมีการเวนคืนที่เป็นธรรม มีการก่อสร้างบ้านทดแทนในบริเวณที่ใกล้เคียงเดิม ไม่ให้ประชาชนเดือดร้อน

            2. การสร้างศูนย์ชุมชนนอกเมือง โดยเป็นพื้นที่ปิดล้อม เชื่อมต่อกับใจกลางเมืองด้วยทางด่วนและรถไฟฟ้า เพื่อไม่ให้เมืองขยายโดยไร้ขีดจำกัด

            3. การจัดสรรที่ดินให้สร้างนิคมอุตสาหกรรม จัดสรรที่ดินให้สร้างหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัย โดยที่ดินนี้มีสาธารณูปโภคครบครัน ไม่ให้ใครๆ ไปสร้างโครงการที่ได้ตามใจชอบเช่นปัจจุบัน

            4. การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเพิ่มอุปทานที่ดิน เป็นต้น

            5. การให้แต่ละชุมรุมอาคาร ชุมชน และท้องถิ่นวางแผนการพัฒนาที่ดินของตนเอง ไม่ใช่ เป็นการวางแผน วางผังเมืองแบบจากบนสู่ล่าง (Top Down) เช่นที่ผ่านมา

            6. ในกรณีอาคารอนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์ กรุงเทพมหานครควรดำเนินการในแนวคิดใหม่ที่ไม่ใช่ให้ "คนตายขายคนเป็น" กล่าวคืออาคารอนุรักษ์สามารถได้รับการดัดแปลงการใช้สอยได้ ย้ายไปสร้างที่ใหม่ได้ หรือสร้างอาคารสมัยใหม่คร่อมบนอาคารอนุรักษ์ได้เป็นต้น

            7. ในพื้นที่ใดที่มีการรอนสิทธิ์การพัฒนาที่ดิน ควรมีมาตรการจ่ายเงินทดแทนตามความเหมาะสมในราคาตลาดบวกด้วยค่าความเสียหายอื่น (ถ้ามี) ทางออกที่มีการนำเสนอให้สามารถขายสิทธิในการพัฒนาให้กับที่ดินแปลงอื่นเป็นสิ่งที่ไม่สมควรเพราะเป็นการ ผลักภาระให้กับประชาชนแต่ในขณะที่ทางราชการไม่ได้รับผิดชอบเยียวยา

            8. ควรมีการทบทวนกรณีห้ามก่อสร้างในพื้นที่รอบสวนสาธารณะ เช่น สวนหลวง ร.9 และสวนเบญจกิติ สวนสาธารณะเหล่านี้มีผู้มาใช้สอยน้อยมากในแต่ละวัน แต่หากสามารถสร้างอาคารสูงได้โดยรอบย่อมจะทำให้การก่อสร้างสวนสาธารณะคุ้มค่ากว่าที่เป็นอยู่นี้

            เราต้องศึกษาให้ดี ไม่ให้ทำผังเมืองส่งเดชเช่นที่ผ่านมา

อ่าน 2,440 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved