ตึกแถวไม่มีอนาคต หรือมีแต่อนาคต อนางอ คือหงิกงอไม่สามารถเติบโตได้ ถือเป็นสินค้าในอดีตที่ผ่านไปแล้ว แต่เมื่อก่อน ใครจะทราบบ้างว่าตึกแถวมีขนาดสัดส่วนถึงประมาณ 26%ของจำนวนหน่วยทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยร่วมแปรภาพถ่ายทางอากาศให้กับการเคหะแห่งชาติโดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศของปี 2526 หรือ 40 ปีที่แล้ว ปรากฏว่าตึกแถวมีสัดส่วนถึง 25% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร หรือราวหนึ่งในสี่ ซึ่งนับว่ามีเป็นจำนวนมาก ในพื้นที่ต่างๆ มีตึกแถวตามริมถนนเต็มไปหมด  แต่เดี๋ยวนี้ตึกแถวหมดอนาคตไปแล้ว

            จะสังเกตได้ว่า ยิ่งในกรณีตึกแถวตามสี่แยกต่างๆ ซึ่งเมื่อก่อนถือเป็น Prime Location แต่เดี๋ยวนี้กลับเป็นจุดด้อย เพราะบรรดาสี่แยกต่างๆ กลับมีการสร้างสะพานให้รถข้ามไปมาโดยไม่ต้องแวะจอดติดไฟแดงตามสี่แยกอีกต่อไป แถมที่จอดรถก็มีน้อยหรือแทบไม่มีเลยในกรณีตึกแถว การจะดึงดูดลูกค้าให้มาใช้บริการจึงไม่มี ยิ่งกว่านั้นยังมีการสร้างมินิออฟฟิศ โฮมออฟฟิศ มาแทนที่ตึกแถวอีกต่างหาก

            ในอดีตกรุงเทพมหานครมีย่านต่างๆ ซึ่งเป็นหมู่ตึกแถวมากมาย เช่น ย่านสวนมะลิ (ขายเฟอร์นิเจอร์) ย่านราชเทวี (ขายแว่นตา นาฬิกา) ย่านสะพานควาย (ขายกางเกงยีนส์) ย่านวงเวียนใหญ่ (ขายเสื้อผ้า) ขายปืน (ย่านวังบูรพา) ขายผ้า (ย่านสำเพ็ง ย่านพาหุรัด) เป็นต้น ย่านเหล่านี้ใช้ตึกแถวในการขายของ โดยเฉพาะย่านสำเพ็ง ตึกแถวมีราคาแพงมากถึง 50 ล้านบาท ทั้งที่สภาพของตึกแถวแบบนี้ ถ้าตั้งอยู่แถวหนองจอก อาจมีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

            ในตอนกรุงเทพมหานครมีอายุ 200 ปี ในปี 2525 มีที่อยู่อาศัยรวมกันประมาณ 1,000,000 หน่วย เป็นตึกแถวถึง 250,000 หน่วย แต่ในปี 2566 เฉพาะใน ณ สิ้นปี 2566 หรือ 40 ปีต่อมา ปรากฏว่า มีที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 3,200,000 หน่วย โดยคาดว่าจะเป็นตึกแถวไม่เกิน 10% หรือราว 320,000 หน่วยเท่านั้น  แสดงว่าตึกแถว ไม่เป็นที่ต้องการอีกต่อไป อาจมีเพียงบางทำเลที่ยังมีการพัฒนาตึกแถวบ้าง

 

 

            ณ สิ้นปี 2566 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่ามีที่อยู่อาศัยที่รอการขายอยู่ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 233,433 หน่วย ที่ยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการ ปรากฏว่า เป็นตึกแถวเพียง 2,967 หน่วย หรือเพียง 1.3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ยังรอการขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการ ในขณะที่เป็นห้องชุดถึง 36.1% เป็นทาวน์เฮาส์ 33.1% เป็นบ้านเดี่ยว 18.6% เป็นบ้านแฝด 10.6% นี่จึงเป็นเครื่องยืนยันชัดว่า ต่อไปตึกแถวจะ “สูญพันธุ์”

            สำหรับอัตราการขาย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า โดยปกติแล้วหน่วยรอขาย 233,433 หน่วยนี้ จะต้องใช้เวลาขายราว 36.5 เดือน หรือราว 3 ปีจึงจะหมด โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ใดๆ  แต่ในความเป็นจริง มีการเปิดตัวโครงการใหม่มาโดยตลอด ทำให้สินค้ารอการขายกลายเป็น “ดินพอกหางหมู” เพิ่มขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาระอัตราการขายในช่วงปี 2567 ซึ่งค่อนข้างที่จะขายได้ในอัตราที่ช้าลง

            ยิ่งในกรณีตึกแถว ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่ามีอัตราการขายอยู่ที่ 61 เดือนจึงจะขายได้หมด หรือราว 5 ปี แสดงว่าอัตราการขายของตึกแถวยังถือว่า “อืดอาด” กว่าค่าเฉลี่ยรวมทั้งตลาด โอกาสในการขายตึกแถวจึงมีน้อยกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยเฉพาะห้องชุดที่จะสามารถขายสินค้าคงค้างได้หมดจำนวน 84,200 หน่วยในเวลาประมาณ 26 เดือน หรือราว 2 ปีเท่านั้น

            สำหรับแนวทางในการปรับตัวของตึกแถวอาจเป็นดังนี้:

            1. การแบ่งห้องเช่าเป็นที่พักอาศัยแทนการเปิดขายของ (ยกเว้นชั้นล่าง)

            2. ในทำเลที่ดีอาจสามารถเปิดเป็นโรงแรมขนาดเล็กๆ ได้บ้าง

            3. แปลงสภาพเป็นอาคารสำนักงานแบบ Co-working space

            4. การแปลงสภาพเป็นโกดังเก็บของสำหรับธุรกิจ Logistics ที่กำลังมาแรง

            5. แต่ถ้ามีจำนวนมากพอ และมีขนาดประชากรโดยรอบเพียงพอ ก็อาจทำเป็นตลาดหรือ Community Mall เพื่อบริการประชากรในพื้นที่

            6. ถ้าสามารถรวมแปลงกับด้านหลัง ก็อาจกลายเป็นทางออกของที่ดินแปลงหน้า ทำให้ราคาตึกแถวเฉพาะนี้มีราคาสูงเป็นพิเศษ

            7. การรวมกับที่ดินแปลงหลังเพื่อนำมาพัฒนาให้ได้ประโยชน์สูงสุด เช่น การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย เป็นต้น

            สถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ตึกแถวก็ต้องเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอย แต่ถ้าไม่ได้จริงๆ ก็อาจต้องรื้อทิ้งสร้างใหม่ตามสินค้าใหม่ที่เป็นไปตามความเหมาะสมต่อไป

 

 

หมายเหตุ: ลงใน Matichon Online (วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2567)
https://www.matichon.co.th/economy/eco-report/news_4403029