มีกระแสข่าวบอกว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่ถนนวิทยุ จริงหรือ บ้างก็ว่ากำลังจะมีการซื้อที่ดินอีกแปลงที่เพลินจิตในราคา 4 ล้านบาทต่อตารางวา และก่อนหน้านี้แสนสิริก็ซื้อที่ดินและอาคารหลังสวนลุมพินีในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจมาตลอด 30 ปีพบว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่บริเวณสยาม-ชิดลม-เพลินจิต แล้วตกลงราคาสูงสุดอยู่ที่ไหน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าในการพิจารณาว่าที่ใดพึงเป็นราคาที่แพงที่สุดดูได้ดังนี้:

            1. เป็นไปไม่ได้ที่ที่ดินแถวถนนวิทยุจะมีราคาแพงที่สุด เพราะศักยภาพสูงสุดคือการสร้างอาคารชุดพักอาศัยและอาคารสำนักงาน แม้จะมีการก่อสร้างอาคารชุดราคาแพง เช่น 98 Wireless และโครงการ อมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส ที่ขายในราคากว่า 800,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โดยที่ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ศักยภาพจึงจำกัด

            2. บ้างก็อาจมองว่าสีลมมีราคาที่ดินแพงที่สุดเพราะเป็นศูนย์กลางทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แต่การเป็นศูนย์กลางนี้ ศักยภาพสูงสุดมักเป็นในเชิงก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งค่าเช่าอาคารสำนักงานก็ย่อมเยากว่าการเป็นศูนย์ธุรกิจการค้าปลีก

            3. อย่างไรก็ตามพื้นที่การค้าในอดีต คือถนนเยาวราชก็เคยเป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินสูงสุดถึงตารางวาละ 700,000 บาทในปี 2537 โดยการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่โดยที่ไม่มีรถไฟฟ้า (เพิ่งมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผ่านถนนเจริญกรุงเมื่อเร็วๆ นี้) จึงทำให้ราคาที่ดินไม่เพิ่มขึ้นสูงมากนักและถูกพื้นที่อื่นที่มีรถไฟฟ้าเข้ามาแทนที่

            4. บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ซึ่งเป็นศูนย์การค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทย บริเวณนี้สามารถก่อสร้างพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ณ ค่าเช่า 3,000-5,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งแม้พื้นที่ค้าปลีกจะมีสัดส่วนพื้นที่ให้เช่าสุทธิน้อยกว่าอาคารสำนักงาน (ที่มีค่าเช่าประมาณ 1,000 – 1,500 บาท) แต่ก็ยังได้ผลตอบแทนที่สูงและดีกว่า จึงสะท้อนออกมาเป็นราคารที่ดินที่สูงสุดในขณะนี้ ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 3.6 ล้านบาทในปี 2566 และคาดว่าในปี 2567 ราคาก็น่าจะเพิ่มสูงกว่านี้เป็นเงินตารางวาละ 3.75 ล้านบาท

            การรวมตัวกันของศูนย์การค้าต่างๆ ตั้งแต่มาบุญครอง สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่เซ็นเตอร์ เซ็นทรัลเวิร์ล เกสรพลาซา เซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลเอ็มบาสซี ฯลฯ ทำให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิตเป็นศูนย์กลางการค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุด และยิ่งกว่านั้นในบริเวณนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว 2 สายวิ่งผ่านมาบรรจบกัน กลายเป็นพื้นที่พัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าแบบ Transit Oriented Development ยิ่งส่งพลังการพัฒนาที่มากกว่าปกติ

            ถึงแม้จะกล่าวว่าราคาที่ดินตามแนวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต จะมีราคาสูงสุด ณ ราคา 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ทำไมมีการซื้อขายที่ดินที่อาจจะแพงกว่านี้ในบริเวณนี้และบริเวณอื่นที่อยู่ใกล้เคียง อันได้แก่ ที่ดินหลังสวนลุมพินีที่ บมจ.แสนสิริเคยซื้อไปในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2563 หรือบริเวณถนนชิดลมที่ว่าจะมีการซื้อขายกันในราคา 4 ล้านบาทต่อตารางวานั้น ดร.โสภณให้ความเห็นดังนี้:

            1. ในกรณีที่ดินหลังสวนลุมพินี อาจมีราคาสูงเป็นพิเศษ เนื่องจากอยู่ด้านหลังสวนลุมพินีเลย มีวิวที่สวยงามและไม่มีแปลงอื่นแล้ว รวมทั้งอาจเป็นความพึงพอใจของทั้งผู้ซื้อผู้ขาย แต่ราคานี้อาจเป็นข้อยกเว้นเฉพาะแปลง จะถือเป็นสรณะคงไม่ได้

            2. ในกรณีชิดลมที่ว่าจะขายในราคา 4 ล้านบาทต่อตารางวานั้น อาจเป็นเพียงการปั่นกระแสของบริษัทนายหน้าซึ่งออกมาให้ข่าวเพื่อ “ปั่นราคา” แต่ในอีกแง่หนึ่งก็มีโอกาสที่จะมีมูลค่าสูงเช่นนี้หากผู้ซื้อยินดีจะซื้อเพราะมีเงื่อนไขพิเศษ เช่น ตั้งอยู่ติดกับที่ดินของตนเอง หรือสามารถพัฒนาให้ธุรกิจของตนเองขยายตัวได้มากกว่านี้ เป็นต้น
 

            ตัวเลขที่ที่เราพึงพิจารณาก็คือ
            1. ราคาตลาด คือราคาที่ผู้ซื้อมีความเต็มใจ และผู้ขายจะยอมรับราคาดังกล่าว ธุรกรรมที่เกิดขึ้นจะเป็นตัวกำหนดราคาตลาด ซึ่งจะส่งผลต่อมูลค่าตลาดของการขายในอนาคต ราคาถูกกำหนดโดยอุปสงค์และอุปทานในท้องถิ่น สภาพของทรัพย์สิน และคุณสมบัติอื่นที่คล้ายคลึงกันที่ขายไปโดยไม่ต้องเพิ่มองค์ประกอบมูลค่า ถ้ามีการขายที่ดินราคา 4 ล้านบาทต่อตารางวาซึ่งเป็นตัวเลขจริง ก็เป็นหนึ่งในราคาตลาด

            2. มูลค่าตลาด (Market Value) เป็นจำนวนเงินประมาณการที่ทรัพย์สินควรแลกเปลี่ยน ณ วันที่ประเมินราคาระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในการทำธุรกรรม หลังจากทำการตลาดที่เหมาะสม โดยที่แต่ละฝ่ายได้กระทำการอย่างรอบรู้ รอบคอบ และ โดยไม่มีการบังคับ อย่างไรก็ตามในตลาดที่ไม่มีประสิทธิภาพหรือสถานการณ์ที่ไม่สมดุล ราคาในตลาดอาจไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง ตลาดจะต้องมีประสิทธิภาพด้านข้อมูลและต้องมีความคาดหวังที่สมเหตุสมผลเป็นหลักจึงจะสามารถนำมาวิเคราะห์มูลค่าตลาดได้ โดยนัยนี้มูลค่าที่ดินที่ 3.6 ล้านบาทต่อตารางวาคือราคาที่ดินที่น่าจะสามารถนำมาใช้โดยได้ประโยชน์สูงสุด ณ ห้วงเวลาปี 2566 นั่นเอง

            ราคาตลาดอาจเท่ากับมูลค่าตลาด แต่บางทีอาจแตกต่างกัน เพราะทรัพย์สินที่เราวิเคราะห์หามูลค่านั้นอาจมีข้อแตกต่างจากทรัพย์สินทั่วไป เช่น เป็นแปลงหัวมุม อยู่ในชั้นที่สูงกว่า มีวิวดีกว่า เป็นต้น ราคาคือเงินที่เราจ่ายออกไป ส่วนมูลค่าคือเงินที่เราได้รับ เช่น เราจ่ายไปตารางวาละ 4 ล้านบาท แต่มูลค่าจริงอาจมีเพียงตารางวาละ 3 ล้านบาท หรือ เราซื้อที่ดินแปลงหนึ่งราคา 4 ล้านบาท แต่มูลค่าที่แท้จริงตามศักยภาพเป็นเพียง 4 ล้านบาท เป็นต้น

            3. ราคาเรียกขาย มักเป็นราคาที่สูงกว่าราคาคาตลาดและมูลค่าตลาด เพราะต้องผ่านการต่อรองก่อน บางครั้งราคาเรียกขายอาจสูงเกกินจริงมาก เพราะผู้ขายไม่ได้จำเป็นต้องขาย แต่ก็มีบางครั้งที่ราคาเรียกขายอาจต่ำกว่าราคาตลาด เพราะผู้ขายไม่มีความรู้ หรือจำเป็นต้องรีบขายเพื่อนำเงินมาใช้ (หนี้) เป็นต้น เช่น ราคาที่ดินที่เรียกขายกัน 4 ล้านบาทต่อตารางวานี้คือราคาเรียกขายนั่นเอง

            4. ราคาของนักลงทุน (Investment Value หรือ Special Purchaser Value) ซึ่งอาจสูงกว่าราคาตลาด เช่น ที่ดินแถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ดร.โสภณ ประเมินไว้ ณ ราคา 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่อาจมีผู้ซื้อยินดีซื้อที่ 4.0 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะเป็นแปลงที่ตั้งอยู่ติดกับทรัพย์สินของตนเอง ทำให้สามารถขยายธุรกิจได้ โดยผู้ซื้อสามารถรับรู้ความคุ้มค่าได้ในขณะที่ผู้ซื้อขายอื่นที่ไม่มีที่ดินตั้งอยู่ติดกันอาจไม่ได้ผลประโยชน์นี้

            5. ราคาบังคับขาย ทั้งนี้เพราะความจำเป็น เช่น อาจเป็นราคาสูงสุดของการขายฝาก หรืออาจเป็นในกรณีที่จำเป็นต้อง “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต” เช่น หากเรามีที่ดินตารางวาละ 3.6 ล้านบาท จำนวน 1,000 ตารางวา รวมเป็นเงิน 3,600 ล้านบาท แต่หากกิจการของเรามีปัญหา ต้องขายที่ดินไปเสริมสภาพคล่องก็อาจจำเป็นต้องขาย ณ ราคา 70% ของมูลค่าคือราว 2.5 ล้านบาท เป็นต้น

            อย่างไรก็ตามราคาต่างๆ ที่วิเคราะห์ไว้อาจพลิกไปเลยก็ได้ เช่น หากเกิดสงครามใหญ่ รัฐประหาร หรือความไม่สงบทางการเมือง วิกฤติเศรษฐกิจเป็นต้น แต่ก็จะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นชั่วคราว และราคาก็จะปรับตัวขึ้นมาใหม่อีกครั้งหนึ่ง

หมายเหตุ: บทความลงใน Matichon Online วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2567
https://www.matichon.co.th/economy/news_4418435