บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์เป็นปีที่ 4 ติดต่อกันแล้วสำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งนี้เป็นแชมป์ทั้งในแง่จำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าการพัฒนาที่เปิดตั้วใหม่ในปี 2566 โดยมีแชร์ในตลาดถึง 9.9% ในแง่จำนวนหน่วย และ 14.5% ของมูลค่าการพัฒนาโดยรวม โดย “แชมป์เก่า” อย่าง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในช่วงก่อนหน้าประมาณ 10 ปีติดต่อกัน เคยมีสัดส่วนการพัฒนาในแง่จำนวนหน่วยสูงถึง 15% ของทั้งหมด

            อาจกล่าวได้ว่า 10 บริษัทแรกของบริษัทที่ใหญ่ที่สุด ครอบส่วนแบ่งตลาดรวมกันถึง 59.6% ของจำนวนหน่วย และ 59.8% ของมูลค่าการพัฒนาโดยรวม แสดงว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีลักษณะกึ่งผูกขาด  ยิ่งหากรวมโครงการของบริษัทมหาชนและบริษัทลูกทั้งหมด สัดส่วนของที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่จะมีรวมกันถึง 80% เลยทีเดียว

            อันดับที่ 1 บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวจำนวน 54 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 10,015 หน่วย รวมมูลค่า 80,939 ล้านบาท คิดเป็น 9.9% ของหน่วยขายทั้งหมด แต่มูลค่าการพัฒนารวมกันถึง 14.5% ของทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 8.082 ล้านบาท นับเป็นโครงการที่เป็นแชมป์ทั้งจำนวนโครงการสูงสุด จำนวนหน่วยสูงสุด และมูลค่าการพัฒนาสูงสุด

            อันดับที่ 2 บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวจำนวน 20 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 9,239 หน่วย รวมมูลค่า 29,845 ล้านบาท คิดเป็น 9.1% ของหน่วยขายทั้งหมด แต่มูลค่าการพัฒนาเพียง 5.3%ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.230 ล้านบาท นับว่าเป็นบริษัทใหม่ที่มีอายุเพียง 13 ปี (ตั้งแต่ปี 2554) แต่ไต่อันดับขึ้นมาเป็นอันดับที่สองในแง่จำนวนหน่วยในปี 2566

            อันดับที่ 3 บมจ. แสนสิริ เปิดตัวจำนวน 37 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 8,112 หน่วย รวมมูลค่า 66,529 ล้านบาท คิดเป็น 8.0% ของหน่วยขายทั้งหมด แต่มีมูลค่าการพัฒนาถึง 11.9% ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 8.201 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นบริษัทที่เปิดตัวจำนวนโครงการสูงสุดเป็นอับดับที่ 2 ถึง 37 โครงการมีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดเป็นอันดับที่ 2 และมีราคาขายต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับสองถึง 8.201 ล้านบาท

            อันดับที่ 4 บมจ. แอสเซทไวส์ เปิดตัวจำนวน 10 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 6,747 หน่วย รวมมูลค่า 22,027 ล้านบาท คิดเป็น 6.6% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.265 ล้านบาท เป็นบริษัทที่ก่อตั้งเมื่อปี 2548 หรือไม่ถึง 20 ปีนี้เอง แต่เติบโตอย่างรวดเร็วมาก

            อันดับที่ 5 บมจ. เสนา ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวจำนวน 21 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 6,367 หน่วย รวมมูลค่า 19,681 ล้านบาท คิดเป็น 6.3% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.091 ล้านบาท นับเป็นบริษัทที่ "มาแรง" มากอีกแห่งหนึ่ง เน้นสร้างที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง และยังมีโครงการ "บ้านร่วมทางฝัน" เพื่อผู้มีรายได้น้อยด้วย

            อันดับที่ 6 บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวจำนวน 15 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 5,044 หน่วย รวมมูลค่า 14,436 ล้านบาท คิดเป็น 5.0% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.862 ล้านบาท เป็น "แชมป์เก่า" มาตลอดนับสิบปี เว้นแต่ในห้วง 3 ปีก่อนเท่านั้น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ขึ้นมาเป็นแชมป์แทน และ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ยังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำขื้นมาเสริม เช่น อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล เป็นต้น นับเป็นการสร้างความมั่นคงให้กับราคาหุ้นในระยะยาว

            อันดับที่ 7 บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวจำนวน 10 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 4,408 หน่วย รวมมูลค่า 10,136 ล้านบาท คิดเป็น 4.3% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.299 ล้านบาท ถือว่าเป็นบริษัทมหาชนที่มีการสร้างที่อยู่อาศัยในราคาที่ย่อมเยาวที่สุดคือ 2.299 ล้านบาทโดยเฉลี่ย ถือเป็น "ขวัญใจคนจน" ก็ว่าได้ แต่ก็ทำสินค้าหลากหลายระดับราคา

            อันดับที่ 8 บมจ. ศุภาลัย เปิดตัวจำนวน 10 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 3,767 หน่วย รวมมูลค่า 13,163 ล้านบาท คิดเป็น 3.7% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.494 ล้านบาท เน้นขายบ้านราคาปานกลางและดูคุ้มค่ารวมทั้งมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องทั้งในและต่างประเทศ

            อันดับที่ 9 บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวจำนวน 23 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 3,733 หน่วย รวมมูลค่า 37,886 ล้านบาท คิดเป็น 3.7% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 10.149 ล้านบาท ถือเป็นบริษัทที่สร้างที่อยู่อาศัยในราคาเฉลี่ยสูงสุดถึง 10.149 ล้านบาทต่อหน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมเนอับดับที่ 3 เป็นรองเฉพาะ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และ บมจ.แสนสิริ

            อันดับที่ 10 บมจ. ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวจำนวน 11 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 3,117 หน่วย รวมมูลค่า 9,709 ล้านบาท คิดเป็น 3.1% ของหน่วยขายทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.115 ล้านบาท เป็นบริษัทที่ติดหนึ่งในสิบของจำนวนสินค้าที่อยู่อาศัยที่ 3,117 ล้านบาท แต่ในแง่มูลค่าการพัฒนาอาจจะต่ำกว่าจึงไม่ติดหนึ่งในสิบบริษัทที่มีมูลคาการพัฒนาสูงสุด

            นอกจากนี้ยังมีบริษัทที่น่าสนใจคือ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เปิดตัวจำนวน 13 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 2,978 หน่วย รวมมูลค่า 34,497 ล้านบาท คิดเป็น 6.2% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 11.584 ล้านบาท ถือเป็นบริษัทที่มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดเป็นอันดับที่ 4 ในอดีตราว 2 ทศวรรษก่อน บริษัทนี้เคยเป็นบริษัทที่ใหญ่ที่สุด เพราะพัฒนาหลายทำเล แต่ความหลากหลายของราคาสินค้าอาจจำกัด

            อีกบริษัทหนึ่งก็คือ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ซึ่งเปิดตัวจำนวน 10 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมกัน 1,841 หน่วย รวมมูลค่า 15,744 ล้านบาท คิดเป็น 2.8% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 8.552 ล้านบาท ถือเป็นบริษัทที่แม้ทำโครงการไม่มาก จำนวนหน่วยไม่มาก แต่มูลค่าการพัฒนากลับสูง ทำให้ราคาเฉลี่ยค่อนข้างสูง และถือเป็นบริษัทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดเป็นอันดับที่ 8

            อนาคตบริษัทพัฒนาใหญ่ๆ คงจะกินส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หากรัฐบาลไม่ส่งเสริมนักพัฒนาที่ดินระดับ SMEs ด้วยการบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2564) ที่คุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งจะทำให้ทุกบริษัทมีความรับผิดชอบต่อลูกค้าและมีแบรนด์ที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น ยิ่งกว่านั้นยังทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจ ทำให้ตลาดกลับมาคึกคักขึ้นอีก

หมายเหตุ: ลงในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 8-11 กุมภาพันธ์ 2567