ที่ไหนราคาที่ดินแพงที่สุดกันแน่ สุดตะลึง ราคาที่ดินแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต เพิ่มขึ้น 9 เท่าในรอบ 30 ปี แถวเยาวราชและสีลมที่เคยเป็นแหล่งที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย ราคาที่ดินยังทะยานขึ้นโดยไม่สนใจโควิด-19

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน โดยราคาที่ดินที่เคยแพงที่สุดของทางราชการอยู่ที่บางลำพูในช่วงปี 2530 แต่ต่อมามีผู้ทักว่าสีลมน่าจะแพงกว่าเพราะเป็นย่านธุรกิจ ทางราชการจึงเปลี่ยนให้สีลมแพงสุดจนถึงทุกวันนี้

            อย่างไรก็ตามบางคนอาจบอกว่าในปัจจุบันมีที่อื่นที่แพงกว่า เช่น ถนนวิทยุ เพราะมีอาคารชุดสร้างขายตารางเมตรละ 800,000-900,000 บาท แต่ก็คงไม่ใช่ เพราะถนนวิทยุ ไม่มีรถไฟฟ้า ไม่มีแรงดึงดูดเท่าย่านอื่น  บ้างก็ว่าแถวหลังสวนลุมพินีแพงที่สุดเพราะ บมจ.แสนสิริ เคยซื้อที่ดินในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท แต่กรณีนี้ก็เป็นเพียงการซื้อขายที่ดินแปลงเดียว ไม่สามารถนำมาอ้างอิงได้ จากข้อมูลการสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 ของ ดร.โสภณ พบ่วาในปัจจุบันอาจกล่าวย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตมีที่ดินราคาแพงที่สุด เพราะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า และเป็นย่านการค้าปลีก ค่าเช่าพื้นที่ย่อมแพงกว่าย่านสำนักงาน เช่น แถวสีลม 

            อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2537 ที่เริ่มสำรวจ บริเวณเยาวราชหรือไชนาทาสน์ของกรุงเทพมหานคร ที่ดินเคยมีราคาแพงสุดถึง 700,000 บาทต่อตารางวา รองลงมาเป็นสีลม 450,000 บาทต่อตารางวา และสยามสแควร์ที่ 400,000 บาทต่อตารางวา โดยช่วงนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา (รถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือรถไฟฟ้าบีทีเอส) ซึ่งแล้วเสร็จในปลายปี 2542 แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าบีทีเอสแล้ว สถานการณ์ก็แปลเปลี่ยนไปเป็นอย่างมาก

            เยาวราชซึ่งมีรถไฟฟ้าช้ากว่าจึงมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่ค่อนข้างช้าเป็นพิเศษ  ส่วนสีลมและสยามสแควร์มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน โดยเฉพาะสยามสแควร์ถือเป็น จุดตัดของรถไฟฟ้าสองสายจึงยิ่งมีการกระตุ้นราคาที่ดินมากขึ้น มีการพัฒนา TOD (Transit Oriented Development) คือ มีการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชน  ผลของการเกิดขึ้นของ BTS เมื่อปลายปี 2542 จึงทำให้ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด จนทำให้ราคาที่ดินเพิ่มเป็นตารางวาละ 3.6 ล้านบาทต่อตารางวานะสิ้นปี 2566 (ตารางเมตรละ 900,000 บาท ตารางฟุตละ 83,613 บาท ตารางฟุตละ 2,364 เหรียญสหรัฐ)

            ในขณะที่ราคาที่ดินสยามสแควร์เพิ่มขึ้นถึง 9 เท่าในระยะเวลา 27 ปี  ราคาที่ดินที่สีลมซึ่งเป็น CBD ก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกันแต่เป็นการเพิ่มขึ้นเกือบ 600% โดยเพิ่มจากที่ดินตารางวาละ 450,000 บาทในปี 2537 เป็นตารางวาละ 2.55 ล้านบาทในปี 2566 ส่วนที่เยาวราชราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 257% หรือเกือบสามเท่าในรอบ 27 ปีซึ่งก็ไม่น้อยโดยเพิ่มจาก 700,000 บาทต่อตารางวาในปี 2537 เป็น 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2566

            โดยสรุปแล้วราคาที่ดินเยาวราชเพิ่มขึ้น 3.3% ต่อปีในระยะเวลา 30 ปีที่ผ่านมาเพราะในช่วงเกือบ 24 ปีแรกยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านย่านนี้ ในขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่สีลมในช่วงเวลาเดียวกันเป็น 6.2% ต่อปี  ส่วนทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดคือสยามสแควร์มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต่อปีสูงถึง 7.9%  จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะรถไฟฟ้า BTS ที่นำผู้คนมาจับจ่ายในใจกลางเมือง โดยไม่ต้องมีโครงการพัฒนาอื่นใดอีกเลยในเขตใจกลางเมืองนี้

            โควิด-19 อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดในใจกลางเมืองราคาลดต่ำลงเพราะความต้องการซื้อและความสามารถในการซื้อลดลงอย่างต่อเนื่องแต่ โควิด-19 ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินในใจกลางเมืองลดลงเพราะศักยภาพของที่ดินไม่ได้ตกต่ำลงตามไปด้วย  ในทางตรงกันข้ามสำหรับโควิด-19 ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหรือที่เกี่ยวข้องกับการเดินทาง เช่น โรงแรม รีสอร์ต ตกต่ำลงเป็นสำคัญเพราะขาดรายได้ไปประมาณ 2-3 ปีนั่นเอง

            ส่วนเศรษฐกิจในปี 2540 ทำให้ราคาที่ดินเริ่มตกในปี 2540 จนถึงสิ้นปี 2542 ราคาที่ดินก็ตกต่ำถึงจุดต่ำสุด โดยในกรณีเยาวราช  ตกจากราคา 700,000 บาทต่อตารางวาในปี 2537 เหลือ 500,000 บาท หรือลดลงไปถึง 29%  ส่วนทำเลสีลม ราคาตกต่ำลงจาก 450,000 บาทต่อตารางวาเหลือ 420,000 บาท หรือลดลงไป 7%  ส่วนที่สยามสแควร์ ราคาก็ลดลงจาก 400,000 บาทต่อตารางวาเหลือ 380,000 บาท หรือลดไป 5%  ราคาที่ดินในช่วงวิกฤติปี 2540 ส่งผลต่อราคาที่ดินในใจกลางเมืองหรือในเขตเมืองทั่วประเทศ ยกเว้นที่ดินชนบท และชายทะเล

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังรวบรวมราคาที่ดิน 10 ทำเลเด่น ณ สิ้นปี 2566 โดยแสดงราคาต่อตารางวาไว้ดังนี้:

            อันดับที่ 1    สยามสแควร์           3.60 ล้านบาท   ศูนย์กลางการค้าปลีก (Retail Centre) ของไทย
            อันดับที่ 2    ถนนวิทยุ                2.95 ล้านบาท   ศูนย์รวมอาคารสำนักงานชั้นดีในประเทศไทย
            อันดับที่ 3    สุขุมวิท ไทม์สแควร์  2.80 ล้านบาท   ศูนย์ผสมผสานระหว่างการพัฒนาเชิงพาณิชย์กับที่อยู่อาศัย
            อันดับที่ 5    สุขุมวิท 21 (อโศก)  2.60 ล้านบาท   ศูนย์รวมอาคารสำนักงานพร้อมแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง
            อันดับที่ 4    สีลม                     2.55 ล้านบาท   ศูนย์กลางธุรกิจการเงินของไทย
            อันดับที่ 6    สาทร                    2.15 ล้านบาท   ส่วนหนึ่งของศูนย์ธุรกิจ (Central Business District: CBD)
            อันดับที่ 8    สุขุมวิท เอกมัย       1.85 ล้านบาท   เขตที่อยู่อาศัยชั้นดีและส่วนต่อขยายของใจกลางเมือง
            อันดับที่ 7    เยาวราช               1.80 ล้านบาท   ไชนาทาวน์ของไทย เป็น CBDในอดีต
            อันดับที่ 9    พญาไท                1.75 ล้านบาท   ส่วนต่อขยายของศูนย์กลางการค้าปลีกสยามสแควร์
            อันดับที่ 10  พหลโยธิน ช่วงต้น   1.70 ล้านบาท   เขตที่อยู่อาศัยชั้นดีใจกลางเมือง

            โดยสรุปแล้ว วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ต่างหากที่ส่งผลร้ายแรงต่อราคาที่ดินมากกว่าโควิด-19 อย่างชัดเจน  ส่วนการที่เยาวราชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต่ำสุดก็เพราะเพิ่งมีรถไฟฟ้าและผังเมืองก็ไม่อนุญาตให้สร้างตึกสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษเพราะมีพื้นที่จำกัดส่วนมากเป็นที่ดินแปลงเล็กๆ นั่นเอง  ส่วนทำเลสีลมเป็นเขตศูนย์กลางธุรกิจการเงิน (Financial District) จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นพิเศษ ส่วนราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มสูงขึ้นเป็นอันดับหนึ่งเพราะการพัฒนาที่ผสมผสานโดยเฉพาะศูนย์การค้าซึ่งก่อให้เกิดรายได้จากค่าที่ดินเป็นอันมาก

            อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็น ศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 และยังสำรวจไปทั่วอาเซียนและประเทศอื่นๆ อีกด้วย

หมายเหตุ: ตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ วันที่ 8-10 กุมภาพันธ์ 2567 หน้า 20
https://www.thansettakij.com/real-estate/587903
 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย-สำรวจราคาที่ดิน)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: lek2@area.co.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e