ในปี 2566 ที่ผ่านมา ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันถึง 5,036 หน่วย (10.2% ของจำนวนหน่วยห้องชุดทั้งหมด) รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท (17.9% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมด) นับเป็นนิวไฮ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าทางศูนย์ข้อมูลได้สำรวจการจองซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดของชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในแต่ละปี และพบข้อมูลสำคัญซึ่งมีประโยชน์ต่อการวางแผนภาครัฐและการขายอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน

 

            โดยรวมแล้วในปี 2566 มีการขายห้องชุดทั้งหมด 49,250 หน่วยซึ่งเป็นโครงการในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ทั้งนี้มีอยู่ 5,036 หน่วยที่ซื้อโดยชาวต่างชาติ คิดเป็นสัดส่วน 10.2% ในแง่มูลค่าการขาย พบว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินสามารถขายห้องชุดได้ 176,730 ล้านบาท โดยเป็นในส่วนของชาวต่างชาติอยู่ที่ 31,601 ล้านบาท หรือประมาณ 17.9% ทั้งนี้มีราคาขายโดยเฉลี่ยประมาณ 6.275 ล้านบาทต่อหน่วย

            ในปี 2566 ราคาห้องชุดที่ขายได้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.588 ล้านบาท แสดงว่าคนต่างชาติซื้อห้องชุดในราคา 6.275 ล้านบาทซึ่งสูงกว่าคนไทยซื้อประมาณ 75% อย่างไรก็ตามในปี 2562-2565 ราคาเฉลี่ยที่คนต่างชาติซื้อก็อาจไม่แตกต่างจากที่คนไทยซื้อมากนัก ยกเว้นในปี 2563 ซึ่งเกิดโรคระบาดโควิด-19 ราคาที่คนไทยและคนต่างชาติซื้อมีราคาเท่ากันเลย และในปีดังกล่าวเป็นปีที่มีต่างชาติซื้อห้องชุดน้อยที่สุดคือเพียง 3,378 ล้านบาทเท่านั้น

            จะเห็นได้ว่าก่อนช่วงโควิด-19 คือในปี 2562 มีต่างชาติซื้อในสัดส่วน 15% ของมูลค่าทั้งหมดของห้องชุดที่มีการขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่พอในช่วงโควิด-19 เหลือเพียง 3.5% ในปี 2563 และ 5.4% ในปี 2564 แต่พอมาถึงปี 2565 ต่างชาติก็กลับมาซื้อที่ 11.1% ของมูลค่าห้องชุดที่มีการซื้อขาย และพอมาถึงทั้งปีของปี 2566 ก็ขยับมาสูงถึง 17.9% นี่แสดงว่าการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติฟื้นตัวแล้ว

            จะสังเกตได้ว่าสินค้าห้องชุดที่ต่างชาติซื้อนั้น มูลค่ากลุ่มใหญ่ที่สุดอยู่ในระดับราคา 10-20 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนสูงถึง 28.2% ในจำนวนหน่วย และ 40.7% ในด้านมูลค่าการพัฒนา  สินค้าห้องชุดที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ไม่เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาตินัก ทั้งนี้เพราะห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูกในเขตกรุงเทพมหานครมีขนาดห้องชุดที่เล็กมาก เช่น ประมาณ 22-30 ตารางเมตรเท่านั้น ในขณะที่ห้องชุดที่ต่างชาติสนใจ ไม่ใช่เป็นแบบห้องสตูดิโอ แต่ควรมีขนาดตั้งแต่ 40-50 ตารางเมตรขึ้นไป

 

            ดร.โสภณกล่าวว่า จำนวนห้องชุดที่ต่างชาติซื้อนั้นกลุ่มใหญ่ที่สุดคือ 1,759 หน่วยอยู่ในเขตใจกลางเมือง นับเป็น 31% ของเขตใจกลางเมือง แล้วหากเทียบระหว่างทำเล จำนวนที่ต่างชาติซื้อในเขตใจกลางเมืองเป็น 34.9% ของห้องชุดที่ต่างชาติซื้อทั้งหมดในทุกทำเล จึงแสดงว่าห้องชุดส่วนใหญ่ที่ต่างชาติซื้ออยู่ในเขตใจกลางเมือง รองลงมาคือรัชดา-ลาดพร้าวที่มีชาวต่างชาติซื้อเป็นอันดับที่ 2 ตามด้วยอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และบางนา-เทพารักษ์ ดังนั้นถ้าจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็พึงมีกฎหมายกำหนดเขตที่ต่างชาติซื้อได้ ไม่จำเป็นต้องให้ซื้อทั่วไปหมด  ทั้งนี้เพื่อลดทอนปัญหาที่จะเกิดขึ้น เช่น ปัญหาความมั่นคง ทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น โดยอาจเป็นสาเหตุที่คนต่างชาติมาแย่งซื้อบ้านนั่นเอง

            ดร.โสภณคาดการณ์ต่อไปว่าสำหรับในขอบเขตทั่วประเทศ ต่างชาติจะซื้อห้องชุดทั้งหมด 7,700 หน่วยจากห้องชุดทั่วประเทศที่มีการซื้อขาย 55,000 หน่วยในปี 2566 หรือซื้อโดยชาวต่างชาติ 14% และเมื่อรวมกับบ้านจัดสรรหรือที่อยู่อาศัยแนวราบในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน คาดการณ์ว่าในปี 2566 นี้ จะมีการขายบ้านและห้องชุดในโครงการจัดสรรทั่วประเทศประมาณ 220,000 หน่วย โดยมีชาวต่างชาติซื้อในจำนวน 13,200 หน่วย หรือ 6% ของทั้งหมด โดยราวครึ่งหนึ่งอาจเป็นผู้ซื้อจากประเทศจีน

            อย่างไรก็ตามในประเทศไทยมีบ้านอยู่ทั้งหมด 28,188,470 หน่วย หากมีการซื้อขายกันแค่ 2.5% ต่อปี ก็เท่ากับ 704,712 หน่วย แสดงว่านอกจากการขายบ้านมือหนึ่งจากโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ 220,000 หน่วย ที่เหลืออีก 484,712 หน่วยก็คือการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งมีมากกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก ในกลุ่มบ้านมือสองก็คงมีต่างชาติซื้อเช่นกัน แต่ก็คงซื้อไม่เกิน 3% คือราว 14,541 หน่วย เมื่อรวมกับบ้านมือหนึ่งที่ต่างชาติซื้อ 13,200 หน่วย ก็คงเป็นเพียง 27,741 หน่วย หรือ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทยในแต่ละปี

            ในจำนวน 27,741 หน่วยที่ซื้อโดยชาวต่างชาติ พบว่าในครึ่งแรกของปี 2566 ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท (เฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) หากนำตัวเลขนี้มาใช้สำหรับที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศโดยอนุมานว่าในต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวอาจมีต่างชาติซื้อในราคาที่สูงกว่านี้ ในขณะที่ในจังหวัดอื่นก็อาจซื้อในราคาต่ำกว่านี้  ดังนั้นหากใช้ตัวเลขนี้ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท

            เงินจำนวน 161,564 ล้านบาทนี้ หากมีการโอนตามปกติ ก็อาจได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 3% หรือ 4,847 ล้านบาท เงินจำนวนนี้คงนำมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรเป็นชิ้นเป็นอันไม่ได้ แต่บางคนก็อาจอ้างว่าต่างชาติอาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้านหรือคนสวน  ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอนนัก เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่า คนไทยอาจไม่ได้ประโยชน์จากการนี้

            สิ่งที่รัฐบาลควรทำก่อนเปิดเสรีให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน จึงควรดำเนินการดังนิ้

            1. การปราบปรามการใช้นอมินี (Nominee) โดย ซื้อขายบ้านแบบจดทะเบียนเป็นบริษัท โดยมีคนไทยที่มักถูกทำสัญญากู้ยืมเงินไว้เพื่อกันการ “เบี้ยว” 49% เป็นของคนจีนรายที่ซื้อ 49% และเป็นของบริษัทกฎหมายอีก 2% การซื้อขายบ้านในลักษณะนี้ทั้งหมู่บ้านแสดงถึงความต้องการเลี่ยงกฎหมายชัดเจน ต้องเพิกถอนบริษัทเสีย จับคนจีนรายนั้น และคนไทยรวมถึงบริษัทกฎหมายมาดำเนินคดีตามกฎหมายอย่างจริงจัง รายอื่นๆ ที่คิดจะทำก็จะเลิกไป การใช้นอมินีนี้ ยังทำให้รัฐบาลไม่ได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน จึงไม่ได้เงินภาษีมาพัฒนาประเทศแต่อย่างใด

            2. การปรับปรุงระบบภาษีเฉกเช่นกรณีคนไทยไปซื้อบ้านในยุโรปและอเมริกา เช่น

            2.1 ให้ต่างชาติเสียภาษีซื้อ ซึ่งอาจกำหนดไว้ 10-20% โดยไซปรัสกำหนดไว้ 19% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% และสิงคโปร์กำหนดไว้ 30-35% เป็นต้น

            2.2 ให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของราคาตลาด ไม่ใช่ 0.02% ของราคาประเมินราชการ เฉกเช่นที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ

            2.3 ให้ต่างชาติเสียภาษีกำไรจากการขายต่อ 20%

            2.4 ให้ต่างชาติเสียภาษีมรดก เช่น 10-50% ของราคาตลาดของกองมรดกในอัตราก้าวหน้า เช่น ญี่ปุ่น เก็บภาษีกองมรดกที่มีมูลค่าเกินกว่า 150 ล้านบาทสูงถึง 55% เป็นต้น

            3. มีข้อกำหนดตามสากลอื่นๆ เช่น

            3.1 กำหนดราคาขั้นต่ำที่คนต่างชาติจะซื้อบ้านได้ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่อย่างน้อยราคา 1-2 ล้านริงกิต (ประมาณ 8-16 ล้านบาท)

            3.2 ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อป้องกันไม่ให้มาแย่งซื้อจากคนไทย โดยอีกนัยหนึ่งให้ขายต่อเฉพาะกับคนไทยเท่านั้น หมายความว่าต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรหรือห้องชุดได้ แต่คนซื้อต้องเป็นคนไทยเท่านั้น เป็นต้น ทั้งนี้ในออสเตรเลียก็กำหนดไว้เช่นนี้ และถ้าต่างชาติรายใดละเมิดจะถูกปรับ 3 ล้านบาทและติดคุก 3 ปี

            3.3 ห้ามขายต่อภายในกำหนด 3 ปีแรก โดยไต้หวันกำหนดไว้เพื่อป้องกันการซื้อขายเก็งกำไร ซึ่งเป็นการสร้างความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจ

            4. เลิกประกาศตั้งแต่ปี 2542 ของรัฐบาลที่ให้ต่างชาตินำเงินเข้ามา 40 ล้านบาท ก็ซื้อที่เพื่อการอยู่อาศัยได้ 1 ไร่ เพราะที่ผ่านมามาตรการแบบนี้ไม่ได้ช่วยให้มีการซื้อขายจริง แต่ในอนาคตจีน อินเดียและตะวันรออกกลางมีกำลังซื้อที่เข้มแข็งจริงแล้ว คงจะมากอบโกยที่ดินในไทยเป็นอย่างมาก

            5. เลิกมาตรการส่งเสริมการลงทุนตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 6/2565 ที่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้ 5 ไร่เพื่อประกอบการ 10 ไร่ เพื่อการอยู่อาศัยของผู้บริหารต่างชาติ และ 20 ไร่ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับคนงานของกิจการนั้นๆ (ไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่ติดกัน) เพราะเป็นมาตรการที่ส่งเสริมให้ต่างชาติมาซื้อครอบครองที่ดินไทยโดยตรง

            เราควรมีมาตรการให้พร้อมกันให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยมิลังเล