บางคนบอกว่าตลาดอะพาร์ตเมนต์กำลังจะตาย สินค้าอะพารต์เมนต์กำลังจะ “เอาท์” แล้ว ความจริงหาเป็นเช่นนั้นไม่ มาลองดูคำสัมภาษณ์ของ ดร.โสภณ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์และผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของไทย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จากการสัมมโนประชากรและเคหะล่าสุด ณ ปี 2563 พบว่าแฟลต อะพาร์ตเมนต์และหอพักมีจำนวนรวมกันประมาณ 632,497 หน่วย หรือนับเป็นร้อยละ 22.7 หรือราวๆ หนึ่งในห้าของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งนับว่าสูงมาก

 

 

ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร

ประเภทที่อยู่อาศัย                          จํานวน                              ร้อยละ

ประเภทที่อยู่อาศัย                     2,787,638                              100.0

บ้านเดี่ยว                                  867,302                               31.1

ทาวน์เฮาส์บ้านแฝด ทาวน์โฮม         428,382                               15.4

คอนโดมิเนียม แมนชั่น                  266,959                                 9.6

แฟลต อะพาร์ตเมนต์ หอพัก           632,497                                22.7

ตึกแถว ห้องแถว เรือนแถว             554,868                                 9.9

อื่น ๆ                                        37,631                                 1.3

 

            อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยเช่า ไม่ได้มีเฉพาะแฟลต อะพาร์ตเมนต์หรือหอพักเท่านั้น บ้างก็ยังเช่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวหรืออื่นๆ เช่นกัน ทำให้จำนวนผู้เช่าบ้านในกรุงเทพมหานครมีสูงถึงร้อยละ 38.5 หรือมากกว่าหนึ่งในสาม ในขณะที่เจ้าของที่อยู่อาศัยแท้ๆ มีร้อยละ 52.8 (เป็นเจ้าของและพวกเช่าซื้อรวมกัน)

 

การครอบครองที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร

การครอบครองที่อยู่อาศัย                จํานวน                              ร้อยละ

การครอบครองที่อยู่อาศัย            2,784,082                              100.0

เจ้าของ                                 1,420,837                               51.0

เช่าซื้อ                                      50,359                                 1.8

เช่า                                     1,070,923                                38.5

ไม่เสียค่าเช่า/ให้อยู่เปล่า               221,729                                 8.0

อื่น ๆ                                       20,232                                 0.7

 

            จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่เกี่ยวข้องกับอะพาร์ตเมนต์พบว่า

            1. สัดส่วนการครอบครองที่อยู่อาศัยประเภทเช่าโดยเฉพาะอะพาร์ตเมนต์มีสูงถึงประมาณ 85% โดยเฉลี่ย ยิ่งในกรณีในเขตใจกลางเมืองและตามสถานศึกษาต่างๆ อัตราการครอบครองจะสูงกว่านี้

            2. ในการลงทุนในอะพาร์ตเมนต์ หากคิดต้นทุนราคาที่ดินและสิ่งก่อสร้างทั้งหมด ระยะเวลาที่จะคืนทุนจะกินเวลาประมาณ 15-18 ปี  อย่างไรก็ตามในกรณีเจ้าของที่ดินไม่ได้คิดราคาที่ดิน คิดแต่สิ่งก่อสร้างที่สร้างขึ้นมาหารายได้ ก็จะกินเวลาคืนทุนประมาณ 7-9 ปีเท่านั้น

            จะเห็นได้ว่าอะพาร์ทเมนต์เป็นการพัฒนาที่เกิดขึ้นในระยะต่อจากช่วงการให้เช่าที่ดินปลูกสร้างบ้าน เปลี่ยนมาเป็นการสร้างห้องแถวไม้ให้เช่า การพัฒนาหอพัก จนมาถึงอะพาร์ตเมนท์ในที่สุด  อย่างไรก็ตามในปัจจุบันอาจมีคู่แข่งเป็นห้องชุดพักอาศัย เพราะมีลักษณะที่เป็นส่วนตัวสูงกว่า และโดยที่มีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงมีห้องชุดจำนวนมากแปลงเป็นห้องเช่า  ในแง่หนึ่งการเช่าห้องชุดก็จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า แต่อย่างไรก็ตามการเช่าห้องชุดมีต้นทุนที่สูงกว่าโดยเฉพาะค่าส่วนกลาง ดังนั้นอะพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ปรับตัวได้ ก็ยังสามารถแข่งขันกับห้องชุดได้ดี และโดยที่มีการบริหารจัดการนับหลายสิบหรือนับร้อยๆ ห้อง การบริหารจัดการน่าจะดีกว่าห้องชุด

            อย่างไรก็ตามอะพาร์ทเมนต์มีข้อจำกัดตรงที่ผู้เช่ามักจะ “แพ้ของใหม่” พอมีห้องเช่าใหม่ๆ เกิดขึ้น ผู้เช่าก็จะย้ายออกไปห้องเช่าใหม่ แต่กรณีนี้ขึ้นอยู่กับการดูแลห้องเช่า ถ้าดูแลได้ดี ผู้เช่าก็จะไม่ย้ายออก แต่ถ้าการดูแลไม่ดี มีข้อพึงตำหนิมากก็อาจจะไม่มีผู้เช่า  แม้แต่อะพาร์ตเมนต์ใกล้มหาวิทยาลัยทั้งหลาย บางแห่งก็แทบไม่มีผู้เช่า ทั้งที่อยู่ในที่ตั้งที่ดี แต่ที่ไม่มีผู้เช่าก็เพราะว่าการบริหารจัดการไม่ดี ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยเท่าที่ควร

            ทำเลที่ควรลงทุนในอะพาร์ตเมนต์ที่จะประสบความสำเร็จได้แก่

กลุ่มที่  1   เขตคลองเตย              เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  1   เขตบางรัก                  เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  1   เขตปทุมวัน                เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  1   เขตพญาไท                 เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  1   เขตราชเทวี                 เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  1   เขตวัฒนา                   เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  1   เขตสาทร                   เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม
กลุ่มที่  2   เขตคลองสาน             เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่นสูง
กลุ่มที่  2   เขตบางกอกใหญ่         เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่นสูง
กลุ่มที่  2   เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่นสูง
กลุ่มที่  2   เขตพระนคร               เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่นสูง
กลุ่มที่  2   เขตสัมพันธวงศ์           เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่นสูง
กลุ่มที่  3   เขตดินแดง                 เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตดุสิต                     เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตธนบุรี                   เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตบางกอกน้อย         เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตบางคอแหลม         เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตบางแค                  เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตบางซื่อ                 เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตบางพลัด               เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตพระโขนง               เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตยานนาวา              เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  3   เขตห้วยขวาง               เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก
กลุ่มที่  4   เขตจตุจักร                  เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตจอมทอง               เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตตลิ่งชัน                 เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตทุ่งครุ                   เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตบางกะปิ                เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตบางเขน                เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตบางนา                 เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตบึงกุ่ม                   เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตประเวศ                 เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตภาษีเจริญ             เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตราษฎร์บูรณะ         เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตลาดพร้าว              เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตวังทองหลาง           เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  4   เขตสวนหลวง              เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์พอสมควร
กลุ่มที่  5   เขตคลองสามวา          เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตคันนายาว             เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตดอนเมือง              เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตทวีวัฒนา               เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตบางขุนเทียน          เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตบางบอน               เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตมีนบุรี                  เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตลาดกระบัง            เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตสะพานสูง              เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตสายไหม               เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตหนองแขม             เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตหนองจอก             เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน
กลุ่มที่  5   เขตหลักสี่                   เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ๆ มีแหล่งงาน

           

           ในส่วนของอัตราผลตอบแทนในการลงทุนปรากฏว่ามูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยได้ประมาณการอัตราผล  ตอบแทนในการลงทุนไว้ดังนี้:

            ปี 2551 6-7%

            ปี 2552-2553, 6-8%

            ปี 2554, 5-7%

            ปี 2555, 6-7%

            ปี 2556-2559,  5-7%

            ปี 2560, 5-6%

            ปี 2561, 4-5%

            ปี 2562-2563, 3-4%

            ปี 2564-2566, 4-5%

 

            คาดว่าในปี 2567 จะเป็นประมาณ 5-6% ซึ่งเป็นผลตอบแทนสุทธิจากการสร้างรายได้ (Return on Investment) และเมื่อบวกกับการปรับเพิ่มของราคา (Return of Investment) ที่ประมาณ 3-4% เช่นกัน ก็จะทำให้มีผลตอบแทนโดยรวมอยู่ที่ 8-10% ซึ่งยังดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไป จึงถือเป็นการลงทุนที่ดี ดังนั้นการลงทุนในอะพาร์ตเมนต์ยังเป็นเสมือน “เสือนอนกิน” การดูแลก็ไม่ซับซ้อนแต่ต้องใส่ใจและถ้าเป็นไปได้ก็พึงสร้าง “แบรนด์” ให้เกิดความแข็งแกรง จะได้มีมูลค่าของทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ (แบรนด์) นอกเหนือจากที่ดินอาคารและสังหาริมทรัพย์ (โต๊ะ ตู้ เตียง ฯลฯ) ด้วย

            บางท่านอาจมองว่าอะพาร์ตเมนต์อาจถูกแทนที่ด้วยห้องชุด ซึ่งอาจเป็นไปได้ในกรณีของที่อยู่อาศัยใกล้มหาวิทยาลัยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย แต่สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ กลับเป็นเสมือน “ปัญหา” เช่นกัน เพราะทำให้ค่าดูแลชุมชนแพงขึ้นมาก การอยู่ในอะพาร์ตเมนต์จึงถูกกว่า และมีการจัดระเบียบต่างๆ ที่ดีกว่าการเช่าห้องชุดเช่นกัน

            การลงทุนในอะพาร์ตเมนต์ยังน่าทำอยู่