ที่ดินตรงไหนแพงสุดและถูกสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำไมจึงต่างกันอย่าง “ฟ้ากับเหว” ถึงเพียงนี้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าทางศูนย์ข้อมูลได้สำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ปี 2537 ทุกปีและพบว่า ราคาที่ดินในใจกลางเมืองบริเวณสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต มีราคาสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวาหรือต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาทปูลาดถึง 10 ชั้นจึงจะได้มูลค่าที่ดินนี้ ถือเป็นราคาที่สูงที่สุด

            ส่วนที่มีการกล่าวอ้างว่าราคาที่ดินบนถนนวิทยุแพงที่สุดนั้น เป็นไปไม่ได้ เนื่องจากไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ถึงแม้จะมีการขายห้องชุดในราคาแพงถึงเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ก็เป็นเพียงข้อยกเว้น ทั้งนี้ก่อนหน้านี้ บมจ.แสนสิริก็เคยซื้อที่ดินหลังสวนลุมพินีในปี 2565 ในราคาถึง 3.9 ล้านบาทต่อตารางวามาแล้ว แต่เป็นความพอใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายและยังสามารถที่จะพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อสร้างอาคารชุดเพื่อขายห้องชุดในราคาเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้

            การที่ราคาที่ดินแพงสุดในย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตก็เพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพมหานครและธุรกิจค้าปลีกเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุดเมื่อเทียบกับการสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานหรือโรงแรม ซึ่งได้ค่าเช่าต่ำกว่า และธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง ส่วนโรงแรมก็ยังมีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มาก  จะเห็นได้ว่าพื้นที่ค้าปลีก มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 3,000 – 5,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเพียงเดือนละ 800-1,200 บาทเท่านั้น

 

 

            สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ดร.โสภณ นำเสนอว่านอกจากทำเลอันดับ 1 ณ พื้นที่แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิตแล้ว ยังมีทำเลอื่นๆ ได้แก่ วิทยุ สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ สุขุมวิท 21 อโศก สีลม สาทร สุขุมวิท เอกมัย เยาวราช พญาไท และพหลโยธินช่วงต้น ทั้งนี้คาดว่าอันดับต่างๆ ยังจะไม่เปลี่ยนแปลงในปี 2567 โดยพื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต จะเพิ่มมูลค่าเป็น 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามคณะนักวิจัยของศูนย์ข้อมูลฯ จะได้ออกประมวลและวิเคราะห์ให้ชัดเจนอีกครั้งหนึ่ง

            ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด เป็นดังนี้:

 

ตารางที่ 2: 10 ทำเลราคาต่ำสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2567

อันดับ    ทำเล                      ราคา (บาท/ตารางวา)

1          เลียบคลอง 13 กม.5                     4,200

2          ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร          8,000

3          กาญจนาภิเษก กม.34                    9,000

4          กาญจนาภิเษก กม.8 บางปะอิน         9,400

5          เลียบคลองรพีพัฒน์                        9,800

6          สุขุมวิท กม.46 บางบ่อ                    9,800

7          รังสิต-วังน้อย                              10,500

8          ลำต้อยติ่ง                                   11,000

9          ประชาสำราญ                             12,000

10        กาญจนาภิเษก กม.23 หลวงแพ่ง      13,500

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย         บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

            จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดมักอยู่ในบริเวณเขตนอกเมือง โดยเฉพาะที่ไม่มีระบบสาธารณูปโภคหรือระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ราคาจึงต่ำและตลอดระยะเวลา 30 ปีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจมา ราคาก็ปรับขึ้นไม่มาก เพียงปีละ 1-2% เท่านั้น ยกเว้นในช่วงหลังๆ ที่ความเป็นเมืองได้ขยายตัวออกสู่รอบนอกมากขึ้นบ้าง