ท่านทราบไหม ขณะนี้มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายอยู่ทั้งหมดเท่าไหร่ ทั่วประเทศและโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจะใช้เวลาขายหรือให้เวลาตลาดได้ดูซับอีกกี่ปี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า “บ้านว่าง” หรือที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่มีอยู่ถึง 1,309,551 หน่วย โดยอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 617,923 หน่วย ที่อยู่อาศัยเหล่านี้รวมทั้งบ้านแนวราบและอาคารชุดที่รอคนเข้าอยู่ (อยู่เองหรือให้เช่า) และที่ปล่อยทิ้งร้างไว้เฉยๆ หรือโดยรวมแล้วประมาณ 4.7% ของที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ

            อย่างไรก็ตามไม่ใช่ว่าบ้านจำนวนนี้เป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) เพียงแต่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากเกินไป จนเกินความต้องการ ประเทศไทยจีงไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเยี่ยงประเทศพัฒนาอื่นๆ เช่น ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย บังคลาเทศ อินเดีย เนปาลหรืออื่นๆ อาจกล่าวได้ว่าจำนวนบ้านว่างในประเทศไทยที่ 1.3 ล้านหน่วยนี้ยังน้อยเมื่อเทียบกับในเกาหลีใต้ที่มีอยู่ถึง 1.5 ล้านหน่วย ญี่ปุ่นที่มี 8.5 ล้านหน่วย และจีนที่มีอยู่ 50 ล้านหน่วย

 

ตารางที่ 1: ประมาณการจำนวนที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทั่วประเทศไทย  

จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยในเขต กทม.และปริมณฑล                 617,923   หน่วย

จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั้งหมดในเขต กทม.และปริมณฑล                         4,654,370   หน่วย

อัตราว่างของที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล                    13.3%

จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศ                                                      27,708,635   หน่วย

จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศ                                  1,309,551   หน่วย

สัดส่วนที่อยู่อาศัยที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย                                                                               4.7%   หน่วย

มูลค่ารวมของอุปทานที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทุกประเภททั่วประเทศ                          3,190,527   หน่วย

จำนวนที่อยู่อาศัยที่รอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ                                                  1,518,000   หน่วย

จำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ (เฉพาะของผู้ประกอบการ)                  420,000   หน่วย

จำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ (บ้านมือสอง)                                 1,108,000   หน่วย

ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัย                                                                           2.1   ล้านบาท

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)           

 

            สำหรับที่อยู่อาศัยที่อยู่ในมือผู้ประกอบการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย แยกเป็นดังนี้

            - จำนวนที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการทั่วประเทศประมาณ 420,000 หน่วย แต่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 230,000 หน่วย นอกนั้นอีกประมาณ 190,000 หน่วยอยู่ในมือของผู้ประกอบการในจังหวัดภูมิภาค 70 จังหวัด การนี้แสดงว่ากรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) หรือเป็นอภิมหานคร (Megalopolis)

            - ในจำนวนบ้านที่รอการขายของผู้ประกอบการทั่วประเทศนี้ คาดว่ามีเพียง 80,000 หน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนมาก (340,000 หน่วย) เป็นที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ

            ดร.โสภณให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าจำนวนบ้านที่รอการขายอยู่ทั่วประเทศนั้นมีอยู่ 1,518,000 หน่วย ในขณะที่อยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 420,000 หน่วย แสดงว่าบ้านในมือของประชาชนทั่วไปที่ซื้อแล้วและรอการขายมีอยู่ถึง 1,108,000 หน่วย แสดงว่าตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่งแล้ว เพียงแต่มีสภาพเป็น “เบี้ยหัวแตก” ไม่ได้อยู่เป็นกลุ่มก้อนแบบบ้านในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน

 

ตารางที่ 2: จำนวนที่อยู่อาศัยสะสมในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน

ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ขายอยู่ทั้งหมด ณ สิ้นปี 2566

 

            เมื่อพิจารณาเฉพาะที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเฉพาะในมือของผู้ประกอบการจำนวน 233,433 หนว่ย จะพบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุดพักอาศัยจำนวน 84,200 หน่วย หรือ 36.1% รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ 77,307 หน่วย หรือ 33.1% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 43,502 หน่วย (18.6%) และบ้านแฝด 24,825 หน่วย (10.6%) นอกนั้นเป็นตึกแถวและที่ดินจัดสรรที่มีอยู่น้อยมาก

            บ้านเดี่ยวกลุ่มหลักคืออยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท (23,085 หน่วย) บ้านแฝดกลุ่มหลักอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท (14,747 หน่วย) ทาวน์เฮาส์กลุ่มหลักอยู่ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท (42,051 หน่วย) และห้องชุดกลุ่มหลักขายในราคา 2-3 ล้านบาทเช่นกัน (28,285 หน่วย)  ถ้าดูจากระดับราคาโดยรวมจะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัย ณ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดคือ 73,841 หน่วย หรือราว 32% ของอุปทานในมือของผู้ประกอบการทั้งหมด

            ทั้งนี้ ดร.โสภณได้ประมาณการไว้ว่า ห้องชุดจะใช้เวลาขายสั้นที่สุดคือ 26 เดือนหากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อีกเลย บ้านเดี่ยวต้องใช้เวลาขาย 53 เดือน บ้านแวด 57 เดือน และทาวน์เฮาส์ 61 เดือน  แต่ในความเป็นจริงก็ยังมีหน่วยขายเปิดใหม่อยู่เรื่อยๆ แต่หากมีการดูดซับอุปทานดี ก็อาจทำให้ระยะเวลานี้สั้นลง  ในทางตรงกันข้าม หากเศรษฐกิจไม่ดี การดูดซับช้า ก็อาจทำให้สินค้ารอการขายขยายตัวมากขึ้น กลายเป็นปัญหาใหญ่ของวงการพัฒนาที่ดินไทย

 

ตารางที่ 3: ร้อยละของการก่อสร้างแล้วเสร็จของบ้านที่รอการขาย

ในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2566

 

            ในจำนวนบ้านที่รอการขายในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2566 นั้น ปรากฏว่า มีเพียง 35,221 หน่วยหรือ 15.1% เท่านั้นที่สร้างเสร็จแล้ว 100% ที่เหลือยังสร้างไม่เสร็จ  หากนับจำนวนที่สร้างเสร็จตั้งแต่ 80% ขึ้นไป จะมีจำนวน 55,154 หรือเป็นเพียง 23.6% เท่านั้น แสดงว่าเกินกว่าสามในสี่ที่ยังสร้างไม่ถึงไหน และถ้าเกิดวิกฤตขึ้นมา ผู้ที่จะเดือดร้อนหนักก็คือผู้ซื้อบ้านนั่นเอง เพราะได้วางเงินดาวน์ไว้มากแล้ว โดยเฉพาะกรณีห้องชุดพักอาศัย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุด

            ดังนั้นสิ่งที่รัฐบาลพึงส่งเสริมควรเป็นการบังคับใช้ พรบ.ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาอย่างจริงจังโดยแก้ไขให้เป็นภาคบังคับสำหรับกาประกันเงินดาวน์ของลูกค้า เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคว่าเงินดาวน์จะไม่ถูกนำไปใช้ผิดประเภทและไม่สูญไปเมื่อโครงการไม่สามารถพัฒนาจนส่งมอบได้ เมื่อผู้บริโภคได้รับการคุ้มครอง ก็ย่อมจะมาซื้อบ้านมากขึ้นด้วยความมั่นใจ ตลาดก็จะดีขึ้นตามลำดับ