เหลือเชื่อ! ราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพมหานครแพงกว่าราคาที่ดินที่ชายขอบกรุงเทพมหานคร ณ ถนนประชาสำราญ ระยะทาง 39 กิโลเมตรแบบเส้นตรงถึง 300 เท่า

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าทางศูนย์ข้อมูลได้สำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ปี 2537 ทุกปีและพบว่า ราคาที่ดินในใจกลางเมืองบริเวณสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต มีราคาสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวาหรือต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาทปูลาดถึง 10 ชั้นจึงจะได้มูลค่าที่ดินนี้ ถือเป็นราคาที่สูงที่สุด

            ส่วนที่มีการกล่าวอ้างว่าราคาที่ดินบนถนนวิทยุแพงที่สุดนั้น เป็นไปไม่ได้ เนื่องจากไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ถึงแม้จะมีการขายห้องชุดในราคาแพงถึงเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ก็เป็นเพียงข้อยกเว้น ทั้งนี้ก่อนหน้านี้ บมจ.แสนสิริก็เคยซื้อที่ดินหลังสวนลุมพินีในปี 2565 ในราคาถึง 3.9 ล้านบาทต่อตารางวามาแล้ว แต่เป็นความพอใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายและยังสามารถที่จะพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อสร้างอาคารชุดเพื่อขายห้องชุดในราคาเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้

            การที่ราคาที่ดินแพงสุดในย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตก็เพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพมหานครและธุรกิจค้าปลีกเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุดเมื่อเทียบกับการสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานหรือโรงแรม ซึ่งได้ค่าเช่าต่ำกว่า และธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง ส่วนโรงแรมก็ยังมีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มาก  จะเห็นได้ว่าพื้นที่ค้าปลีก มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 3,000 – 5,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเพียงเดือนละ 800-1,200 บาทเท่านั้น

 

 

            สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ดร.โสภณ นำเสนอว่านอกจากทำเลอันดับ 1 ณ พื้นที่แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิตแล้ว ยังมีทำเลอื่นๆ ได้แก่ วิทยุ สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ สุขุมวิท 21 อโศก สีลม สาทร สุขุมวิท เอกมัย เยาวราช พญาไท และพหลโยธินช่วงต้น ทั้งนี้คาดว่าอันดับต่างๆ ยังจะไม่เปลี่ยนแปลงในปี 2567 โดยพื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต จะเพิ่มมูลค่าเป็น 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามคณะนักวิจัยของศูนย์ข้อมูลฯ จะได้ออกประมวลและวิเคราะห์ให้ชัดเจนอีกครั้งหนึ่ง

 

 

            ดร.โสภณได้นำแปลงที่ดิน 4 แปลงมาเปรียบเทียบได้แก่ ทำเลที่ 1 I2-4 สยาม-ชิดลม-เพลินจิต  ทำเลที่ 2 G1-1 หน้า ม.รามคำแหง  ทำเลที่ 3 E6-1 ร่มเกล้า และทำเลที่ 4 E3-1 ประชาสำราญ โดยหากนับจากสยาม-ชิดลม-เพลินจิตเป็น กม.0 หน้ารามคำแหง ร่มเกล้าและประชาสำราญจะมีระยะทาง 8.5, 22.4 และ 39 กิโลเมตรตามลำดับตามการวัดแบบเส้นตรง (Geographical Distance) แต่ถ้าวัดตามการขับรถตามถนน จะเป็น 11.1, 27.7 และ 53 กิโลเมตรตามลำดับ

            ในปีแรกที่ ดร.โสภณ สำรวจคือปี 2537 ที่ดินที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต หน้ารามคำแหง ร่มเกล้าและประชาสำราญ มีราคา 400,000 บาท 140,000 บาท 20,000 บาท และ 6,000 บาทต่อตารางวาตามลำดับ แสดงให้เห็นว่าที่ดินในใจกลางเมืองที่สยาม-ชิดลง-เพลินจิต มีราคาสูงกว่าที่ประชาสำราญ 67 เท่าเลยทีเดียว  แต่สถานการณ์แปรเปลี่ยนในปี 2566 เมื่อราคาที่ดินที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต หน้ารามคำแหง ร่มเกล้าและประชาสำราญ มีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 3.6 ล้านบาท 420,000 บาท 46,000 บาท และ 12,000 บาทต่อตารางวาตามลำดับ

            เมื่อพิจารณาตามราคาใหม่ล่าสุด จะเห็นได้ว่าความแตกต่างของราคาที่ดินริมขอบเมือง ชานเมืองและใจกลางเมืองแตกต่างกันมากขึ้น โดยราคาที่ดินใจกลางเมืองแถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ที่ 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา คิดเป็น 300 เท่าของราคาที่ดินแถวประชาสำราญซึ่งเป็นชายขอบของกรุงเทพมหานคร ที่ตั้งอยู่ห่างออกไป 39 กิโลเมตรแบบวัดแนวตรง  กรณีนี้แสดงให้เห็นว่ากรุงเทพมหานครเน้นการพัฒนาในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ ไม่ได้กระจายออกสู่รอบนอกมากนัก การวางผังเมืองของกรุงเทพมหานครที่เริ่มมีมาตั้งแต่ปี 2535 จึงอาจถือได้ว่า “ล้มเหลว” ไม่สามารถกระจายความเจริญได้เท่าที่ควร

 

 

            ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณยังชี้ให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในใจกลางเมืองนั้นเพิ่มสูงขึ้นมากคือ 7.9% ต่อปี คือราคาเพิ่มจาก 400,000 บาทต่อตารางวาในปี 2537 ซึ่งเป็นปีแรกที่ศูนย์ข้อมูลสำรวจ มาเป็น 3.6 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2566 (ระยะเวลา 29 ปี) ในขณะที่ราคาที่ดินในเขตต่อเมือง (Intermediate Area) คือที่หน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 140,000 บาทต่อตารางวาเป็น 420,000 บาทต่อตารางวาหรือเพิ่มขึ้น 3.9% ซึ่งต่ำกว่าอัตราเพิ่มในเขตใจกลางเมือง ยิ่งในกรณีถนนร่มเกล้า ตลอดเวลา 29 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 2.9% ส่วนในเขตชายขอบของเมืองกรุงเทพมหานครคือที่ถนนประชาสำราญ ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 2.4% เท่านั้นเอง

            วิธีการในการคำนวณการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต่อปี คำนวณได้ดังนี้:

            ราคาที่ดินปัจจุบัน = ราคาที่ดินตอนเริ่มต้น * (1+i)^(ระยะเวลา)

            โดยนัยนี้ i หรืออัตราเพิ่มต่อปี จึงเท่ากับ

            = {(ราคาปัจจุบัน / ราคาตอนเริ่มต้น) แล้วถอดรากจำนวนปีตามระยะเวลา} - 1

            = {(3,600,000/400,000)^(1/29)} - 1

 

            ในแง่หนึ่งอาจมองถึงปัญหาการกระจายความเจริญของเมือง  แต่ถ้าพิจารณาให้ละเอียด ในพื้นที่นอกเมืองโดยเฉพาะชายขอบของเมือง ก็ไม่ควรให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อคงพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่สีเขียวเป็น Green Belt รอบเขตเมือง เพื่อเมืองจะได้ไม่ขยายอย่างไม่มีที่สิ้นสุดซึ่งถือเป็นการทำลายสิ่งแวดล้อม  แต่อย่างไรก็ตามผังเมืองที่ดีควรจะทำให้กรุงเทพมหานครมีหลายศูนย์กลางในเขตใจกลางเมืองและเขตต่อเมืองโดยการเชื่อมโยงของระบบรถไฟฟ้า ไม่ปล่อยให้ที่ใดที่หนึ่งมีราคาที่ดินสูงผิดเพี้ยนจนเกินไป

            สิ่งที่พึงพิจารณาอีกประการหนึ่งก็คือ ที่ดินใจกลางเมืองมีราคาประเมินราชการที่ต่ำมาก เช่น แถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ราคาที่ดินตามการประเมินของกรมธนารักษ์ เป็นเงินตารางวาละเพียง 850,000 บาทเท่านั้น  แต่ทางราชการอ้างว่าราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท แต่ราคา 1 ล้านบาทนี้เป็นราคาที่ดินตึกแถวตามถนนเพลินจิต เช่น บริเวณตึกแถวข้างทางเข้าองค์การโทรศัพท์ฯ เดิม หรือที่ถนนสีลม (ข้างสีลมคอมเพล็กซ์ เป็นต้น) แต่ราคาซื้อขายจริงตามราคาตลาดที่ ดร.โสภณ ประธานศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้ อยู่ที่ 3.6 ล้านบาท แสดงว่าราคาประเมินของทางราชการต่ำมากเพียง 24% ของราคาตลาดเท่านั้น ส่วนในกรณีถนนรามคำแหง ร่มเกล้าและประชาสำราญ ราคาประเมินราชการอยู่ที่ประมาณ 36%, 32% และ 34% หรือราวหนึ่งในสามตามลำดับ

 

 

 

ที่ดินที่ตั้งตึกแถว กรมธนารักษ์ประเมินเป็นเงิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา

 

ที่ดินโรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ ราคาตารางวาละ 750,000 บาท

 

            กรณีนี้ทำให้รัฐบาลและโดยเฉพาะราชการส่วนท้องถิ่นสูญเสียรายได้จากภาษีจำนวนมหาศาล  ดร.โสภณเสนอว่าในการซื้อขายจ่ายโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองหรือที่ใดก็ตามที่มีมูลค่าสูง เช่น ตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไปตามราคาประเมินราชการ ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินตามราคาตลาด และให้มีการเสียภาษีตามราคาตลาด รัฐบาลและท้องถิ่นจะได้มีรายได้มาพัฒนาประเทศ

 

https://www.prachachat.net/property/news-1501023