ตอนนี้ผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ว่าจะประกาศใช้ในปี 2568 ก็เป๋ไปใหญ่ และไม่ได้มีอะไรที่ดีไปกว่าของปี 2556 และอาจจะแย่กว่าด้วยซ้ำไป

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมืองและจบดุษฎีบัณฑิตด้านการผังเมือง Human Settlements Development ขออนุญาตวิพากษ์เพื่อประโยชน์ต่อทางราชการ ดังนี้:

            1. ที่ว่าสัดส่วนอาคารต่อที่ดินหรือ Floor Area Ratio (FAR) ได้ถึง 10 เท่า แต่จริง ๆ ได้ 10 เท่าเพียงบางพื้นที่เล็กๆ เท่านั้น ทั้งที่กรณีตึกวอลสตรีททาวเวอร์ที่สุรวงศ์ ก็เคยได้ถึง 20 เท่าต่อหนึ่ง หรืออาคารโรงแรมเลอบัว ก็เคยได้ถึง 30 เท่าต่อหนึ่ง ก็ไม่เห็นจะเป็นปัญหากับใครเลย  ที่ญี่ปุ่นเขาให้สร้างได้ถึง 33 เท่าต่อหนึ่ง ทั้งที่มีแผ่นดินไหว มีท่อแก๊สอยู่ข้างใต้ ถนนก็แคบ กลับไม่รู้จักศึกษาให้ถ้วนถี่

            2.  ที่บอกว่าให้สร้างตึกสูงได้เฉพาะรอบ 250 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ระยะเท่านี้น้อยเกินไป ปกติระยะทางในการเดินก็ราว 500 เมตร การ "จำกัดจำเขี่ย" แสดงถึงความไม่เต็มใจที่จะให้สร้างสูงจริง

            3. รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้า เช่น รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ไปสนามบินสุวรรณภูมิ ควรจะมีการจัดรูปที่ดิน เวนคืนที่อยู่ห่างออกไป 2-5 กิโลเมตร แล้วให้สร้างเมืองใหม่ขึ้นมา แล้วจัดรถไฟฟ้ามวลเบา หรือรถประจำทางขนส่งคนเข้าเมือง ก็คิดไม่ได้ ได้แต่เป็นการวางผังเมืองไปตามความเติบโตของเมืองอย่างสะเปะสะปะ

            4. การซื้อขายสิทธิของเจ้าของที่ดินในพื้นที่อนุรักษ์ใจกลางเมืองที่ถูกห้ามสร้างสูงให้ขายให้กับบุคคลอื่นในพื้นที่อื่น เป็นการแก้ไขปัญหาอย่างปัดความรับผิดชอบสิ้นดีของทางราชการหรือไม่ ที่ดินใจกลางเมือง มีสาธารณูปโภคครบ ควรสร้างสูง สร้างรายได้ได้มาก แต่ทางราชการกลับห้ามด้วยเหตุผลต่าง ๆ นานา ถ้ารัฐจะห้ามจริง ก็ควรที่จะจ่ายค่าชดเชย ไม่ใช่ปัดสวะให้คนอื่น แถมยังจะกะเกณฑ์ราคาในการซื้อขายอีกต่างหาก ทำอย่างกับว่าไม่ต้องการให้มีการซื้อขายจริงดังโฆษณา

            5. ที่จะให้ปรับให้สร้างได้มากขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า ก็ปรับเฉพาะบางสาย บางสายก็ไม่ปรับอ้าง (ส่งเดช) ว่ากลัวเมืองจะขยายไปไร้ขอบเขต แล้วจะสร้างรถไฟฟ้าไปทำไมสร้างเสร็จกลับอ้างว่ากลัวเมืองจะขยายตัวออกไป จะสร้างไว้โดยมีประชากรเบาบางเช่นสายสีม่วงหรือไร

            6. การสร้างรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ และสายสีแดง ที่ต่อไปอาจมี "หมอชิต" ไปอยู่ ก็จะกลายเป็นการขนส่งทั้งคนในตัวเมือง และคนเดินทาง ยิ่งทำให้สับสน ทุกวันนี้การเดินทางโดยรถไฟแอร์พอร์ตลิงค์ ก็เบียดเสียดแทบจะย่ำแย่อยู่แล้ว การเช็คอินที่มักกะสันก็ยกเลิกไปแล้ว ยิ่งทำยิ่งตกต่ำ ทำไงดี

            คำถามเหล่านี้คือสิ่งที่ทางราชการพึงนำมาพิจารณา แต่ทางราชการหลายหน่วยงาน ก็อาจ "ปัดสวะ" กันไป น่าสงสารประเทศชาติ  ดร.โสภณยังให้ความเห็นชัดๆ ว่า

            1. ผังเมืองรวมควรเป็นเสมือนแผนแม่บทในการพัฒนาสาธารณูปโภคและการใช้ที่ดินของทุกหน่วยงานในแต่ละพื้นที่ แต่ปรากฏว่ากลับไม่ได้รับความร่วมมือจากส่วนราชการอื่นเท่าที่ควร สิ่งที่กำหนดไว้ในผังเมืองจึงยังไม่ค่อยได้มีการดำเนินการกันอย่างจริงจัง เช่น ถนนตามผังเมืองรวมก็มักไม่ได้ดำเนินการให้แล้วเสร็จตามผังเมืองที่วางไว้ บางเส้นวางแนวไว้ในทั้งเมืองฉบับก่อนแต่ก็ยังไม่ได้ดำเนินการ

            2. การกำหนด Floor Area Ratio (FAR) และ Open Space Ratio (OSR) ควรบังคับใช้ในย่านชานเมือง แต่ในเขตใจกลางเมืองซึ่งที่ดินมีราคาแพงไม่ควรมีการกำหนดหรือควรกำหนดขั้นต่ำที่สุดเพื่อให้การพัฒนาในเขตใจกลางเมืองมีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ธุรกิจในมหานครชั้นนำไม่ได้มีข้อกำหนดนี้โดยเคร่งครัดจนกลายเป็นการกีดขวางการพัฒนาเมือง และทำให้เมืองขยายตัวในแนวราบอย่างไร้ทิศผิดทางเช่นใน กรุงเทพมหานคร

 

            3. ในกรณีอาคารอนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์ กรุงเทพมหานครควรดำเนินการโดยเคร่งครัดเพื่อรักษารากฐานทางวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์  แต่ควรดำเนินการในแนวคิดใหม่ที่ไม่ใช่ให้ "คนตายขายคนเป็น" กล่าวคืออาคารอนุรักษ์สามารถได้รับการดัดแปลงการใช้สอยได้ ย้ายไปสร้างที่ใหม่ได้ หรือสร้างอาคารสมัยใหม่คร่อมบนอาคารอนุรักษ์ได้เป็นต้น

            4. ในพื้นที่ใดที่มีการรอนสิทธิ์การพัฒนาที่ดิน ควรมีมาตรการจ่ายเงินทดแทนตามความเหมาะสมในราคาตลาดบวกด้วยค่าความเสียหายอื่น (ถ้ามี) ทางออกที่มีการนำเสนอให้สามารถขายสิทธิในการพัฒนาให้กับที่ดินแปลงอื่นเป็นสิ่งที่ไม่สมควรเพราะเป็นการ ผลักภาระให้กับประชาชนแต่ในขณะที่ทางราชการไม่ได้รับผิดชอบเยียวยา

            5. ควรมีการทบทวนกรณีห้ามก่อสร้างในพื้นที่รอบสวนสาธารณะ เช่น สวนหลวง ร.9 และสวนเบญจกิติ สวนสาธารณะเหล่านี้มีผู้มาใช้สอยน้อยมากในแต่ละวัน แต่หากสามารถสร้างอาคารสูงได้โดยรอบย่อมจะทำให้การก่อสร้างสวนสาธารณะคุ้มค่ากว่าที่เป็นอยู่นี้ การอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารสูงๆ โดยรอบสวนหลวง ร.9 โดยสามารถกำหนดให้สามารถเก็บภาษีเพิ่มขึ้นจากการได้สิทธิ์เพิ่มขึ้นกว่าในผังเมืองฉบับปัจจุบัน ก็อาจได้เงินภาษีนี้มาเป็นงบประมาณการก่อสร้างรถไฟมวลเบาเชื่อมกับรถไฟฟ้าในปัจจุบันได้ และทำให้เมืองไม่ขยายออกไปกินพื้นที่เกษตรกรรมและชนบทชานเมือง

            6. ในพื้นที่ลาดกระบังและหนองจอกซึ่งกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวทแยงและพื้นที่สีเขียว ควรได้รับการแก้ไขใหม่ เพราะในปัจจุบันการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจริงในเขตลาดกระบังเหลือเพียง 22% เท่านั้น และยังมีความจำเป็นในการขยายพื้นที่เป็นศูนย์ขนส่งระดับชาติรองรับสนามบินและท่าเรืออีกด้วย อย่างไรก็ตามในกรณีนี้เกี่ยวเนื่องกับสำนักและหน่วยราชการอื่นทั้งในและนอกกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครควรเป็นผู้ประสาน ยิ่งกว่านั้นยังควรมีมาตรการด้านภาษีกล่าวคือพื้นที่ที่ได้สิทธิ์ในการก่อสร้างเพิ่มเติมตามผังเมืองใหม่ควรเสียภาษีเพิ่มขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาระบบระบายน้ำในพื้นที่ฝั่งตะวันออก

            7. ข้อมูลที่ใช้ในการวางผังเมืองอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เช่นมีการนำเสนอโดยคณะที่ปรึกษาว่า ครัวเรือนในกรุงเทพมหานครถึงร้อยละ 60 ไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ และยังมีความขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนี้ย่อมนำไปสู่การวางผังเมืองที่ผิดเพี้ยนได้ จากการสำรวจข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุชัดว่ารายได้ต่อครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินเดือนละ 42,000 บาท ซึ่งแสดงว่าราคาบ้านโดยเฉลี่ยที่ครัวเรือนเหล่านี้สามารถซื้อได้มีราคาประมาณ 3,500,000 บาท ไม่ใช่ 650,000 บาทตามที่ผู้เชี่ยวชาญนำเสนอ ขณะนี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านรอขายอยู่ 184,000 หน่วย ชุมชนแออัดก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด

            8. สำหรับผู้เชี่ยวชาญที่เป็นผู้จัดทำผังเมืองรวมนี้ เป็นคณาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิที่พึงเคารพยิ่ง อย่างไรก็ตามท่านเหล่านี้ได้ดำเนินการจัดทำผังเมืองมาหลายผังแล้ว ซึ่งในแง่หนึ่งก็อาจทำให้เกิดความต่อเนื่อง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจเป็นแนวคิดตายตัวแบบเดิมๆ ดังนั้นจึงควรรับฟังความคิดเห็นจากภาคส่วนต่างๆเพื่อให้ผังเมืองมีนวัตกรรม

            อย่าปล่อยให้ผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงผ่านไปโดยคนทำชุดเดิมๆ แนวคิดเดิมๆ อันเป็นการถ่วงความเจริญของประเทศชาติ