ตระกูลสุโกศลประกาศไม่ขายที่ดิน และยินดีให้เช่าระยะสั้นหรือระยะยาว ทำไมไม่ขาย ดร.โสภณมาวิเคราะห์ให้เห็น และทำอย่างไรตระกูลดังๆ จึงจะคายที่ดินออกมาพัฒนา

            เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2567 ครอบครัวสุโกศลได้ส่งเอกสารชี้แจงว่าครอบครัวไม่ขายหรือไม่ได้เจรจาขายที่ดิน “ลานมรกต” ข้างเซ็นทรัลชิดลม แต่อยางใด โดยในคำชี้แจงระบุว่า “สืบเนื่องจากข่าวการขายที่ดินลานโล่งชิดลม ข้างห้างเซ็นทรัลและซอยสมคิด ที่ปรากฏในสื่อต่างๆ ตลอดระยะเวลาหนึ่งเดือนกว่าที่ผ่านมา ปัจจุบันที่ดินแปลงดังกล่าวครอบครองโดยเจ้าของร่วมครอบครัวสุโกศล และยังไม่มีการขายหรือเจรจาขายตามปรากฏในข่าว ครอบครัวสุโกศลไม่มีแผนการขายแต่อย่างใด และมีเพียงแผนการปล่อยเช่าระยะสั้นและระยะยาวเท่านั้น”

ที่มา: https://www.bangkokbiznews.com/property/1117294

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มาแจกแจงให้เห็นว่าทำไมตระกูลสุโกศลจึงไม่ขายที่ดิน โดยวิเคราะห์ว่าขณะนี้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกมากนั่นเอง ทั้งนี้ที่ดินแปลงนี้มีราคาประเมินราชการเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ในขณะที่ราคาตลาดน่าจะอยู่ที่ 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา

            แต่ที่น่าแปลกก็คือ ที่ดินแปลงนี้ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ เป็นราคาเพื่อการจดทะเบี่ยนสิทธิและนิติกรรมที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินที่ตั้งของห้างเซ็นทรัล ชิดลม และห้างเซ็นทรัลเอมบาสซีที่ได้รับการประเมินต่ำกว่าคือ ประเมินไว้เพียง 875,000 บาทต่อตารางวา  ยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ห้างเกสรพลาซา ซึ่งอยู่ตรงแยกระหว่างถนนเพลินจิต พระรามที่ 1 ราชประสงค์และราชดำริ ก็ได้รับการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น ยิ่งในกรณีโรงแรมไฮแอทเอราวัณ ก็ได้รับการประเมินไว้เพียง 750,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น

            ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น จัดเก็บตามราคาประเมินของทางราชการ คือ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินแปลงของตระกูลสุโกศลมีขนาด 1,156 ตารางวา จึงมีค่าอยู่ที่ 1,156 ล้านบาท และอัตราภาษีสำหรับที่ดินเปล่าเริ่มต้นที่ 0.3% และสูงสุดถึง 0.7% ในที่นี้จึงใช้อัตราที่ 0.7% แสดงว่าต้องเสียภาษีเป็นเงิน 8.092 ล้านบาทต่อปี เงินภาษีจำนวนี้คงไม่มากนักที่ “สุโกศล” จะเสียเพื่อรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ และทาง “สุโกศล” ก็ยังยินดีให้เช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว เพื่อจะได้มีรายได้มาเพื่อการจ่ายภาษีต่อไป

            อย่างไรก็ตามในสากลโลก การเก็บภาษีที่ดินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เก็บตามราคาตลาดหรือราคาประเมินทางราชการซึ่งก็เท่ากับหรือใกล้เคียงราคาตลาดมาก ดังนั้นที่ดินแปลงนี้จึงมีราคา 4,162 ล้านบาท (1,156 ตารางวาๆ ละ 3.6 ล้านบาท) และหากต้องเสียภาษีที่ 3% (ตามอัตราภาษีสูงสุดของไทย.) โดยเก็บจากราคาตลาด ภาษีที่พึงเสียในแต่ละปีจึงเป็นเงิน 124.848 ล้านบาท ถ้ามีการเก็บภาษีตามสากลโลกนี้ เชื่อว่าเจ้าของที่ดินคงไม่ปล่อยที่ดินไว้ให้ว่างเปล่าเป็นอย่างแน่นอน เจ้าของที่ดินคงต้องเร่งขายหรือให้เช่าในราคาที่เป็นราคาของผู้ซื้อ/ผู้เช่า แต่โดยที่ปัจจุบันการเก็บภาษีมีอัตราต่ำ จึงทำให้ราคาซื้อขายหรือให้เช่าที่ดินในใจกลางเมืองเป็นราคาของผู้ขาย (เป็นผู้กำหนด)

            ถ้ารัฐบาลจัดเก็บภาษีตามราคาตลาด เชื่อว่ารัฐบาลจะได้เงินมาบำรุงประเทศเป็นอันมาก ถือเป็นการแบ่งปันผลชประโยชน์จากคนรวยมากๆ มาช่วยคนจนบ้าง ประชาชนจะได้อยู่อย่างสงบสุข โจรขโมยก็จะมีน้อยลง ประเทศชาติจะได้ไม่เกิดกลียุค เพราะหากเกิดปัญหากับประเทศชาติ คนรวยๆ มากๆ ก็อาจอยู่ไม่ได้หรืออยู่ยากเช่นกัน  รัฐบาลจึงควรเร่งรัดการจัดเก็บภาษีผู้มีรายได้สูงทั้งหลาย หรืออาจกำหนดไว้เลยว่าในการเสียภาษีที่ดินประจำปี หรือเสียภาษีซื้อขายทรัพย์สินที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านขึ้นตามราคาประเมินราชการ ควรว่าจ้างผู้ประเมินไปประเมินราคาตลาด และเก็บภาษีตามราคาตลาดเลย

            รัฐบาลไม่มีความจำเป็นต้องเก็บภาษีแบบขั้นบันได แต่เก็บภาษีตามราคาตลาดแบบนี้ ก็จะทำให้เจ้าของที่ดิน
“คาย” ที่ดินออกมาในราคายุติธรรม ทำให้การพัฒนาที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางมีได้มากขึ้นในเขตเมือง และยิ่งหากรัฐบาลสามารถอนุญาตให้อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างเป็น 20-30 เท่าของขนาดที่ดิน ก็ยิ่งจะทำให้ที่อยู่อาศัยราคาถูกลง ราคาจะไม่พุ่งกระฉูดจนประชาชไม่สามารถหาซื้อบ้านได้ง่ายเช่นแต่ก่อน

            และในที่สุดเมืองก็จะพัฒนาอย่างมีระเบียบแบบแผน โดยไม่ต้องกลัวว่าประชาชนจะอยู่อย่างหนาแน่นเกินไปจนหายใจไม่ออก เพราะในสิงคโปร์ ญี่ปุ่น เกาหลี ฮ่องกง ไต้หวัน เขาก็มีความหนาแน่นของประชากรมากกว่าไทย ก็ยังสามารถอยู่ได้อย่างปกติสุข ยิ่งหากมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเชื่อมต่อในใจกลางเมืองมากขึ้น ก็ยิ่งทำให้ประชาชนสามารถเดินไปทำงานหรือเดินกลับมายังบ้านโดยแทบไม่ต้องใช้รถขนส่งสาธารณะมากนัก

            ยิ่งกว่านั้นพื้นที่สีเขียว พื้นที่ชนบทรอบนอกของกรุงเทพมหานครก็จะได้รับการรักษา ที่ผ่านมา ย่านปลูกข้าวที่ดีที่สุด คือ บางนาก็หายไปแล้ว (ส้ม) บางมดก็หายไปแล้ว ทุเรียนเมืองนนท์ ก็คงใกล้หายไปแล้วเช่นกัน สาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ รถไฟฟ้า ทางด่วน ฯลฯ ก็ไม่ต้องขยายออกไปนอกเมืองอย่างไม่มีขีดจำกัด ส่งผลดีต่อการพัฒนาเมืองเป็นอย่างยิ่ง