ร่างผังเมือง กทม สุดโหดเหี้ยมที่พระจอมเกล้าเจ้าคุณทหาร
  AREA แถลง ฉบับที่ 205/2567: วันพฤหัสบดีที่ 21 มีนาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครที่กำลังเป็นที่ถกเถียงกันอยู่นี้ ชี้ไปจุดไหน ก็ล้วนมีข้อวิพากษ์กันทั้งนั้น มาดูกรณีศึกษาสุดโหดเหี้ยมอำมหิตของนักผังเมืองไทยที่ดูหน้าซื่อๆ พูดจาสุภาพๆ กันหน่อย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ดุษฎีบัณฑิตด้านการวางแผนพัฒนาเมืองซึ่งเป็นผู้ที่วิพากษ์ผังเมืองกรุงเทพมหานครมาตั้งแต่ฉบับปี 2556 ชี้ให้เห็นว่าร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครมีข้อที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงมากมาย ยกตัวอย่างเช่นที่ดินรอบๆ สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบังที่ชาวบ้านมีข้อร้องเรียน ข้อพิพาทกับกรุงเทพมหานครมาตั้งแต่ผังเมืองรวมฉบับปี 2556 แล้ว

            สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบังมีนักศึกษาอยู่รวมกันทั้งหมดประมาณ 20,000 คน แต่ไม่มีที่สร้างอาคารชุดแบบเดียวกับมหาวิทยาลัยชานเมืองอื่นๆ เช่น มีเพียงหอพักอยู่จำนวนหนึ่ง ซึ่งที่ผ่านมาก็ถือว่าก่อสร้างผิดกฎหมายเพราะตามผังเมืองหลายฉบับแล้วอยู่ในเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย) โดยไม่ยอมรับความจริงว่าพื้นที่นี้มีหอพักเกิดขึ้นมากมาย

            เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2560 ฐานเศรษฐกิจก็ลงข่าวว่า “สั่งรื้อ1พันหอพักรุกฟลัดเวย์ ขออนุญาตบ้านเดี่ยวลักไก่ซอยห้องเช่ารับสุวรรณภูมิ-สจส–สจล.” หอพักเหล่านี้มีห้องเช่าอยู่ถึง 4,000 หน่วย ที่ผ่านมากรุงเทพมหานครก็ได้สั่งฟ้อง สั่งรื้ออาคารไปหลายตึก บางรายไม่ได้รื้อย้ายก็ถูกปรับรายวัน สร้างปัญหาให้กับเจ้าของหอพักเป็นจำนวนมาก ทั้งที่ห้องพักเหล่านี้คือที่อยู่อาศัยของนักศึกษาและประชาชนที่มาศึกษาหรือทำมาหากินในพื้นที่นี้

            ที่ในเขตลาดกระบังมีกฎการใช้ที่ดินเข้มงวดเพราะถือเป็นฟลัดเวย์ หรือทางน้ำผ่านในฤดูน้ำหลาก แต่ในความเป็นจริง ตรงท้ายของฟลัดเวย์ ก็คือสนามบินสุวรรณภูมิที่กั้นน้ำไว้ แสดงว่าฟลัดเวย์นี้ไม่ได้เป็นจริงดังหวัง ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณยังเคยสำรวจพบว่าจากการประมวลพื้นที่ศึกษาทั้งหมดในพื้นที่ ก.1-13, 14 และ 15 นี้มีขนาดที่ดินทั้งหมดประมาณ 21.12 ตารางกิโลเมตร หรือ 132,000 ไร่ มีแปลงพื้นที่ทำการเกษตรกรรมจริงๆ เพียง 60 บริเวณ รวมกัน 5.9 ตารางกิโลเมตรหรือเพียง 28% เท่านั้น (https://bit.ly/1jJYksc) ส่วนที่เหลือเป็นแปลงเพื่อการคลังสินค้า 25 แปลง รวม 0.62 ตารางกิโลเมตร (3%) ที่ดินจัดสรร 46 แปลง 4.1 ตารางกิโลเมตร (19%) หมู่บ้านจัดสรร 26 บริเวณ 1.91 ตารางกิโลเมตร (9%) และอื่น ๆ 8.58 ตารางกิโลเมตร (41%)

            ผังเมืองใหม่ที่ร่างในทุกวันนี้ไม่ยอมรับความจริงข้อนี้ ในผังเมืองดังกล่าวในพื้นที่ ก.1-11 ด้านตะวันตกของสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบังที่มีหอพักอยู่กันมากมาย ระบุว่าเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ในบริเวณที่มีข้อจํากัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย ทั้งที่ในครั้งมหาอุทกภัยปี 2554 พื้นที่ลาดกระบังก็ได้รับความเสียหายเพียงบางส่วนเท่านั้น ไม่ได้มีความเสี่ยงมากมายเช่นที่เขียน (ส่งเดช) ไว้ในร่างผังเมือง

            ในพื้นที่ ก.1-11 ดังกล่าวระบุชัดว่าห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนดคือ โรงแรม การจัดสรรที่ดินทุกประเภท (เว้นแต่การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ หรือบ้าน “พันวา”) การอยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารอยู่อาศัยรวม เว้นแต่หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก ที่ตั้งอยู่ภายในระยะไม่เกิน 1 กิโลเมตร จากบริเวณโดยรอบสถานศึกษาระดับอุดมศึกษา ซึ่งอ่านดูคร่าวๆ จะเห็นได้ว่าร่างผังเมืองนี้ยอมรับความจริงเรื่องหอพักมากขึ้น แต่ไม่เป็นความจริงเลย กลับโหดเหี้ยมซ่อนเร่นอย่างที่สุด

            ทั้งนี้ในร่างผังเมืองรวมระบุรายละเอียดว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 0.5:1 เช่นถ้ามีที่ดินขนาด 1 ไร่หรือ 1,600 ตารางเมตร ก็ก่อสร้างอาคารได้แค่ 800 ตารางเมตร ที่เหลือต้องปล่อยว่างไว้ แล้วอย่างนี้ จะไปสร้างหอพักได้อย่างไร นี่เท่ากับว่ากรุงเทพมหานครไม่ต้องการให้สร้างหอพักในพื้นที่นี้ แต่เขียนว่าสร้างได้ นี่เท่ากับเป็นการหลอกลวงประชาชนหรือไม่

            การมีหอพักในพื้นที่นี้ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของนายทุนนักพัฒนาที่ดินโดยรวม แต่เพื่อประโยชน์ของนักศึกษาหรือผู้บริโภคอื่นๆ และที่ผ่านมาสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบังก็ยังเคยขอบคุณเจ้าของหอพักต่างๆ ที่ลดค่าเช่าให้นักศึกษาในช่วงโควิด (https://cutt.ly/ywNX5vQv) การไม่มีหอพัก ย่อมทำให้นักศึกษาและประชาชนในพื้นที่ต้องไปอยู่อาศัยไกลออกไป เป็นการสร้างภาระแก่สังคมโดยรวม

            ดร.โสภณยกตัวอย่างว่าในพื้นที่ 200 ตารางวา หากสร้างได้ตามปกติที่สัดส่วน 3 เท่าของที่ดิน ก็จะสร้างได้ 2,400 ตารางเมตร หากสามารถปล่อยเช่าได้ 80% ก็เป็นพื้นที่ 1,920 ตารางเมตร หากห้องหนึ่งมีขนาด 22 ตารางเมตร ก็จะมีห้องพักได้ 87 หน่วย หากให้เช่าหน่วยละ 2,000 บาท ก็เป็นเงินเดือนละ 174,000 บาท  แต่หากสร้างได้เพียง 400 ตารางเมตร (หรือเท่ากับ 0.5 ของพื้นที่ดิน) และสามารถเช่าได้สุทธิ 320 ตารางเมตร (80%) และหากแบ่งห้องละ 22 ตารางเมตรเช่นกัน ก็แบ่งได้เพียง 14 ห้องเท่านั้น เจ้าของคงไม่สามารถให้เช่าได้ห้องละ 2,000 บาท เพราะไม่คุ้มค่าที่ดินและค่าก่อสร้าง  หากกำหนดค่าเช่าสูงขึ้น ก็สร้างความเดือดร้อนแก่นักศึกษาหรือประชาชนที่มาขอเช่าเช่นกัน

            นี่จึงเป็นความโหดเหี้ยมอำมหิตของนักผังเมืองที่วางผังเมืองโดยไม่ฟังเสียงประชาชน ไม่อำนวยประโยชน์ต่อชุมชนและสังคมโดยรวม

 

ที่มา: ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 10-12 มีนาคม 2567หน้า 20

อ่าน 5,722 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved