ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยไทยกำลังแผ่วลงอย่างต่อเนื่อง ในเดือนกุมภาพันธ์ 2567 ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 19 โครงการ เท่ากับเดือนมกราคมที่ผ่านมา แต่มีขนาดโครงการเล็กลง  จึงทำให้จำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการลดลงด้วย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนมกราคม ปี 2537 รวมระยะเวลากว่า 30 ปี พบว่าจำนวนอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 3,009 หน่วย ลดลงจากเดือนที่ผ่านมา ประมาณ -20%  โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ บ้านเดี่ยว มีจำนวน 37.3% รองลงมาคือ 36.1% ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 19.4% ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            ในด้านมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนกุมภาพันธ์ 2567 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 18,248 ล้านบาท ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาเล็กน้อย ซึ่งลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกับเดือนที่ผ่านมา คือ อาคารชุดที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่จะเป็นระดับราคาปานกลาง ส่วนบ้านแนวราบจะมีระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาสูง เป็นสำคัญ

            ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 37.3% รองลงมาคือ อาคารชุด 19.1% ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 10.0% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่ หากเป็นบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ที่ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ

            ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้จำนวนโครงการ หน่วยขาย และมูลค่าโครงการลดลง เนื่องจากเป็นการพัฒนาโครงการขนาดเล็กไปจนถึงโครงการระดับปานกลาง แต่เป็นการผลิตสินค้าที่มีระดับราคาปานกลางไปจนถึงราคาสูง ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้นประมาณ 18.5% จากเดือนก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 6.065 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาขายที่สูงกว่าปกติที่ 4 ล้านบาท เป็นอย่างมาก

            ดร.โสภณกล่าวว่าทั้งหมดนี้แสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้เน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงขึ้นไปที่ไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ โดยมีที่ตั้งโครงการอยู่ในย่าน Prime Area เช่น ย่านถนนบรมราชนนี พุทธมณฑล สาย 1 ถนนชัยพฤกษ์ ถนนกาญจนาภิเษก เป็นสำคัญ จึงเป็นโอกาสในการทำการขายและการตลาดในอนาคตในทำเลสำคัญเหล่านี้

            เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 9.9% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 15.9% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด คือ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 367 หน่วย ขายได้แล้ว 85 หน่วย (23%) รองลงคือ อาคารชุด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 84 หน่วย ขายได้แล้ว 14 หน่วย (17%) และอันดับ 3 คือ อาคารชุด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 234 หน่วย ขายได้แล้ว 33 หน่วย (14%) และในเดือนนี้ที่น่าสังเกต คือ บ้านเดี่ยวระดับาคามากกว่า 20 ล้านบาท จำนวน 88 หน่วย ขายได้แล้ว 11 หน่วย (13%) ถือว่ามียอดขายค่อนข้างดีอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับเดือนมกราคม 2567 ที่ผ่านมา

            ในเดือนนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่กลับมาเปิดตัวมากกว่ารายเล็ก โดยร้อยละ 66 ของจำนวนหน่วยขายเป็นของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ ซึ่งพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง ไปจนถึงระดับราคาสูง และบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง การนี้แสดงว่าตลาดยังเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โอกาสที่รายเล็กจะเปิดตัวมากมายเช่นแต่เดิมคงมีโอกาสได้ยาก

            ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ สำหรับอาคารชุดที่เปิดขาย 3 โครงการ จะตั้งอยู่ในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าย่านสะพานควาย รัชดาภิเษก 32 และย่านปิ่นเกล้า ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการเปิดใหม่จะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่ส่วนต่อขยาย และบริเวณแหล่งงาน เป็นต้น

            ดร.โสภณ ยังชี้ให้เห็นว่าหากพิจารณาจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เปิดตัวในเดือนกุมภาพันธ์ของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา จะพบว่า ในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปีที่ผ่านมา 11 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายลดลง 1,615 หน่วย หรือ -34.9% (ปีที่ผ่านมามีจำนวน 4,624 หน่วย) และมีมูลค่าลดลง 6,420 ล้านบาท หรือลดลง -26.0% (ปีที่ผ่านมามีมูลค่า 24,688 ล้านบาท)

            เมื่อเปรียบเทียบจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 2 เดือนแรกปี 2567 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่รวม 38 โครงการ น้อยกว่า 2 เดือนแรกของปี 2566 จำนวน 19 โครงการ หรือลดลง -33.3% (2 เดือนแรกของปี 66 มีจำนวนรวม 57 โครงการ) มูลค่าโครงการ 2 เดือนแรกของปี 2567 มีมูลค่าการโครงการรวม 41,117 ล้านบาท ลดลง 9,941 ล้านบาท หรือ -19.5% (2 เดือนแรกของปี 66  มีมูลค่ารวม 51,058 ล้านบาท) และจำนวนหน่วยขายรวมของ 2 เดือนแรกปี 2567 มีจำนวน 6,769 หน่วย ลดลง 6,269 หน่วย หรือลดลง -48.1%  (2 เดือนแรกของปี 66 มีจำนวนรวม 13,038 หน่วย) ตามลำดับ

            โดยสรุปแล้วในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2567 ตลาดยังซบเซาอยู่ทั้งนี้เพราะในช่วงหลังของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นอย่างมาก จึงทำให้โครงการเปิดใหม่น้อยในช่วงนี้ ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะรายได้ของประชาชนยังจำกัดเพราะเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ดี  แต่โดยที่ในปี 2567 เศรษฐกิจไทยน่าจะดีขึ้นมาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คงเติบโตได้อีกมาก โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 การเปิดตัวโครงการใหม่จะกลับมามากเช่นเดิม และ ดร.โสภณยังคาดว่าจำนวนหน่วยขายและมูลค่าการเปิดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังจะมีมากกว่าปี 2566

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในมติชนออนไลน์

https://www.matichon.co.th/economy/news_4471169