ทุกวันนี้มีหลายปัจจัยที่ทำให้เห็นว่าราคาบ้านอาจลดราคาลง ความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลง แล้วอย่างนี้ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีอนาคตไหม ทำให้หลายคนอาจขาดความเชื่อมั่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ มาแจงข้อเท็จจริงให้ฟัง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่ามีเหตุปัจจัยลบต่างๆ มากมายที่ชี้ถึงตลาดที่อยู่อาศัยที่ดูซบเซาลง เช่น

            1. มีหนี้ครัวเรือนสูงมาก โดยมีข่าวว่านายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ เครดิตบูโร โพสต์เฟสบุ๊ก ระบุภาพหนี้ครัวเรือนไทยในระบบอยู่ที่ 16.2 ล้านล้านบาท หรือ ราว 91% ต่อจีดีพี ทั้งนี้ในส่วนของ สินเชื่อบ้าน ที่มีพอร์ตหนี้เสียถึง 1.8 แสนล้านบาท เติบโตถึง 7% แปลว่า มีบ้านที่กำลังจะถูกยึดถึง 1.8 แสนหลัง ในระยะข้างหน้า หากไม่สามารถแก้ปัญหาในการชำระหนี้ได้ <1>

            2. ประชากรสูงวัยมีสัดส่วนมากขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยน้อยลงหรือไม่ ทั้งนี้รวมถึงการแต่งงานอาจมีลดน้อยลงกว่าแต่ก่อน

            3. ประชากรไทยโดยรวมกำลังจะลดลง โดยมีผลการศึกษาระบุว่า “ท่านศาสตราจารย์ผู้เชี่ยวชาญด้านประชากร ศ.ดร.เกื้อ วงศ์บุญสิน ได้ขยายความเพิ่มเติม โดยใช้ตัวเลขคาดการณ์จากแบบจำลองสรุปได้ว่า ใน 60 ปีข้างหน้าจำนวนประชากรไทยทั้งหมดจะลดจำนวนจาก 66 ล้านคน เหลือเพียง 33 ล้านคน” <2> ข้อนี้อาจชี้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดน้อยลง ประชาชนจะซื้อบ้านน้อยลง บ้านว่างมากขึ้น ผู้คนอาจเช่าบ้านมากขึ้นหรือไม่

 

 

            ด้วยเหตุนี้หลายคนจึงเป็นห่วงว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดน้อยลง  อย่างไรก็ตามผลการสำรวจต่อเนื่องของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังมีต่อเนื่อง โดยในปี 2562 ช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สามารถขายได้ 99,862 หน่วย และมาลดลงอย่างยิ่งเหลือเพียงขายได้ 65,279 หน่วยในปี 2563 และเริ่มดีขึ้นในปี 2564 ที่ 75,364 หน่วย  ส่วนในปี 2565 ขายได้มากถึง 97,691 หน่วย ซึ่งเท่ากับฟื้นตัวแล้วนับจากห้วงวิกฤติโควิด-19

            อย่างไรก็ตามาในปี 2566 จำนวนหน่วยขายได้กลับลดลงเหลือ 84,625 หน่วย ซึ่งอาจทำให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยลดน้อยลง แต่ในความเป็นจริง ที่หน่วยขายพุ่งสูงมากในปี 2565 ก็เพราะมีการซื้อห้องชุดราคาถูก (ประมาณ 1-2 ล้านบาท) กันมาก และมีจำนวนมากซื้อเพื่อการเก็งกำไร แต่ในปี 2566 โครงการอาคารชุดราคาถูกเช่นนี้ไม่มีการเปิดขาย จึงทำให้มีปริมาณการซื้อขายลดน้อยลง  ถ้าหากยังมีการเปิดตัวโครงการราคาถูกเช่นปี 2565 ตลาดก็ยังเติบโตต่อเนื่องในปี 2566

            และโดยที่ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทยน่าจะเพิ่มขึ้น 3.5%-4.0% ในปี 2567 เมื่อเทียบกับ 1.8% ในปี 2566 ก็แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องในปี 2567 ไม่ได้ตกต่ำลงดังที่เข้าใจกัน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5% ในแง่จำนวนหน่วย หรือจะมีหน่วยเปิดใหม่ 106,613 หน่วยในปี 2567 เทียบกับ 101,536 หน่วยในปี 2566 และในแง่มูลค่า ก็เป็นไปได้ที่ในปี 2567 จะเปิดตัวเพิ่มขึ้นถึง 7% หรือ ณ มูลค่า 598,925 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงสุดในรอบ 9 ปี (2559-2567)

 

อ้างอิง <3>

 

            สำหรับราคาที่รวบรวมโดยธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน และห้องชุดในขอบเขตทั่วประเทศ ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และในจังหวัดภูมิภาค รวมทั้งราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่มีแนวโน้มว่าจะปรับตัวลดลง เพียงแต่อัตราการปรับเพิ่มขึ้นอาจลดลงไปบ้างตามภาวะตลาดในขณะนี้

            นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบว่า

            1. ราคาที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายในโครงการต่างๆ ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มี 12% ที่ราคาเพิ่มสูงขึ้น มี 9% ที่ราคาลดลง และส่วนใหญ่ 79% ราคาคงเดิมจากผลการสำรวจเปรียบเทียบในช่วงเดือนมิถุนายนและเดือนธันวาคม 2566 แสดงว่าข้อกังวลที่ราคาลดลงมากมายนั้นคงไม่เป็นความจริง

            2. สำหรับราคาที่อยู่อาศัยเก่าที่เปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2534 และยังสำรวจต่อเนื่องมาก (แม้มีค่าเสื่อมเพิ่มขึ้น) ก็ปรากฏว่าในทุกภาคส่วนไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวราคาแพง บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง ทาวน์เฮาส์ราคาถูกและราคาปานกลาง และห้องชุดราคาถูก ราคาปานกลางและราคาแพง ต่างปรับราคาสูงขึ้นประมาณ 1% ในช่วง 6 เดือนล่าสุด (มิถุนายน-ธันวาคม 2566)

 

 

            ต่อข้อกังวลที่ว่าประชากรสูงวัยของไทยจะมีมากขึ้น จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงหรือไม่ ข้อนี้ ดร.โสภณ กล่าวว่า กรณีนี้คงต้องเปรียบเทียบกับประเทศญี่ปุ่น ทั้งนี้ประชากรญี่ปุ่นสูงสุดที่ 128,117,042 ในปี 2552 และในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเหลือเพียง 122,631,432 ล้านคน

 

สถิติจำนวนบ้านสร้างใหม่ในญี่ปุ่น

พ.ศ.    จำนวนหน่วย

2559      775,277

2560      819,020

2561      841,246

2562      893,002

2563      987,254

2564      880,470

2565      920,537

2566      974,137

2567      946,396

2568      952,936

2569      883,687

2570      812,164

2571      865,909

ที่มา <5>

 

            กรณีนี้อาจต้องดูจากตัวเลขการเปลี่ยนแปลงของการสร้างบ้านใหม่ในญี่ปุ่น ซึ่งก็ชี้ให้เห็นว่า แม้ประชากรลด แต่จำนวนการสร้างบ้านใหม่ยังมีอยู่อย่างต่อเนือง ไม่ได้ลดลงตามจำนวนประชากร ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะ หลายคนอาจอยู่เป็นโสด เป็นพ่อแม่เลี้ยงเดี่ยว จึงทำให้มีความต้องการบ้านแต่จำนวนคนต่อบ้านอาจลดลง ยิ่งกว่านั้นการมีประชากรสูงวัยมากขึ้น ก็อาจต้องการบ้านที่มีบริการสำหรับผู้สูงวัยมากขึ้น จึงเกิดการสร้างบ้านที่เหมาะกับประชากรกลุ่มนี้มากขึ้น

            ยิ่งกว่านั้นในปีล่าสุด (ปี 2566) ญี่ปุ่นผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 838,824 หน่วย (1.5% ของ 56 ล้านครัวเรือน) <6> ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าการลดลงของประชากรญี่ปุ่นไม่ได้ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยนัก ในกรณีประเทศไทยที่ประชากรยังไม่ได้ลดลงอย่างชัดเจนเช่นญี่ปุ่น สถานการณ์ก็คงยังดีกว่ามาก

 

อ้างอิง
<1> เครดิตบูโร เตือน ‘หนี้ครัวเรือนไทย’ แตะระดับ 91% ถึงจุดอันตราย https://theactive.net/news/economy-20240220/

<2> คนไทย “ตาย” มากกว่า “เกิด” 60 ปีข้างหน้าเหลือ 33 ล้าน https://www.thairath.co.th/news/local/2737509

<3> ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและดัชนีราคาที่ดิน https://app.bot.or.th/BTWS_STAT/statistics/BOTWEBSTAT.aspx?reportID=920&language=TH

<4> Japan Population 1950-2024. https://www.macrotrends.net/countries/JPN/japan/population

<5> Housing Starts In Japan. https://resources.realestate.co.jp/news/housing-starts-in-japan-increase-in-2021-for-the-first-time-in-three-years/

<6> Statistical Handbook of assam 2023. https://www.stat.go.jp/english/data/handbook/pdf/2023all.pdf