18 สมาคมด้าอสังหาริมทรัพย์ได้ออกแถลงการณ์เรื่องให้ต่างชาติเช่าที 99 ปีและครองอาคารชุด 75% นับเป็นข้อเสนอที่เป็นประโยชน์ แต่ควรเพิ่มเติมการแก้ไขด้านโครงสร้างคือการเก็บภาษีซึ่งจะทำให้มีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) มีความเห็นเพิ่มเติม ดังนี้:

            1. ที่ว่าจะหวังดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศนั้น รัฐบาลพึงเปรียบเทียบกับต่างประเทศ เช่น จีน กัมพูชา เมียนมาและเวียดนามก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนามได้ถึง 70 ปี) ลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้นในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี การให้เช่าถึง 99 ปีจึงเกินความจำเป็น ในทางตรงกันข้ามหากวันนี้เมียนมาคิดจะดึงดูดให้ต่างประเทศไปลงทุนโดยเปิดโอกาสให้เช่า 200 ปี ก็คงไม่มีใครไปลงทุนเช่นกัน

            2. ที่ว่า 99 ปี ถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ (สำหรับชาวต่างชาติ) ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุมาอยู่ไทยก็คงไม่คิดจะอยู่นานเช่นนี้และคงไม่หวังให้ลูกๆ ในต่างประเทศมารับมรดกในไทย ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีหอการค้าต่างชาติใดเรียกร้องในเรื่องนี้ พวกต่างชาติที่หวังจะครองแผ่นดินไทยไป 99 ปีคงจะเป็นบริษัทใหญ่ๆ จากประเทศใหญ่ๆ ที่หวังมาเช่าที่ดินจากเจ้าสัวใหญ่ๆ ที่ครอบครองที่ดินนับพัน นับหมื่น นับแสนไร่ต่างหาก

            3. ที่ว่าไทยสามารถลดข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม โดยวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่ สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้นั้น คงแก้ไขอะไรไม่ได้ เพราะต่างชาติคงไม่ได้มาเช่าโดยตรง แต่ตั้งบริษัทนอมินีสัญชาติไทยมาเช่าที่ 99 ปีทำสวนยาง ทุเรียน ลำไย ปลูกข้าว ฯลฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

            4. ที่ผ่านมาประเทศไทยให้เช่าที่ดิน 30 ปีก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลลาดพร้าว ดุสิตธานี ทางด่วน หรืออาคารชุดต่างๆ ในย่านหลังสวน ราชดำริ นักลงทุนก็ยินดี ประจักษ์หลักฐานเหล่านี้ชี้ชัดว่าการให้เช่าถึง 99 ปีไม่มีความจำเป็น ยิ่งกว่านั้นหากให้เช่าระยะยาว ค่าเช่าที่ได้จะน้อยมาก ดูอย่างกรณีเซ็นทรัลลาดพร้าว 30 ปีแรก (ปี 2521-51) ค่าเช่าที่ดินมูลค่าต่ำมาก แต่พอเช่าต่ออีก 20 ปี (2551-71) ค่าเช่าพุ่งสูงมหาศาล (แม้หักส่วนอาคารออกไปยังสูงกว่าเดิมมาก)

            5. เรื่องการให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 75% ในความเป็นจริงคงมีเพียงบางตึกที่เต็มโควตา การออกกฎหมายครอบคลุมไปทั่วเมืองหลวงหรือเมืองใหญ่จึงไม่สมควร  สำหรับในต่างประเทศ เช่น เวียดนามก็ให้ต่างชาติถือครองเพียง 30% ฟิลิปปินส์ 40% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% เป็นต้น ยิ่งกว่านั้นผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2566 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังพบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5,036 หน่วย (10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) อันที่จริงในปี 2542-6 (5 ปี) ประเทศไทยก็เคยเปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 100% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 แต่ก็ปรากฏว่าไม่ได้ผลมาแล้ว ครั้งนี้จึงไม่น่าจะสำเร็จ

            6. ข้อเสนอแนะของ 18 สมาคม เรื่องการให้ต่างชาติสละสิทธิการโหวดในจำนวนที่เกิน 49% การจำกัดจำนวนที่ดินในอาคารชุดไม่เกิน 5 ไร่ การจัดเก็บภาษีที่ดินที่สูงกว่าที่เก็บกับคนไทย การให้ประธานและผู้จัดการนิติบุคคลต้องเป็นคนสัญชาติไทย ก็เป็นข้อเสนอที่ดี แต่เป็นข้อปลีกย่อย

            7. ประเด็นสำคัญในเชิงโครงสร้างที่ 18 สมาคมยังไม่ได้เสนอก็คือเรื่องภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น การเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด ภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด และภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก

            8. รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

            8.1 การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

            8.2 กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย ห้ามขายต่อใน 3 ปีแรก เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

            8.3 การอนุญาตชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ไม่เกิน 50% จากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น เพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน

            9. สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้อง นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

            10. จากกรณีศึกษาภูเก็ต ณ ไตรมาส 1/2567 เฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านบาทต่อปี จะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้

            10.1 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

            10.2 หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

            10.3 หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

            10.4 ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

            รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาทเฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปี

            รัฐบาลพึงฟังความให้รอบด้านจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้องอื่นๆ นอกเหนือจากนักพัฒนาที่ดิน เช่น นักวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง นิติบุคคลอาคารชุด ฯลฯ และเปิดรับข้อมูลที่ชัดเจนเพื่อการวางนโยบายที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศและประชาชนอย่างแท้จริง

 

 

ที่มา: https://www.rismedia.com/2022/06/06/u-s-economy-sees-sizable-boost-real-estate-activity-2021/