Lalisa ไปถ่าย MV ที่เยาวราช ท่านทราบหรือไม่ว่าตึกแถวย่านนั้นซึ่งเป็นตึกแถวที่แพงที่สุด ขายกันเป็นเงินประมาณเท่าไหร่ ราคาที่ดินควรเป็นเงินเท่าไหร่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ความเห็นต่อราคาตึกแถวในย่านเยาวราช ซึ่งเป็น China Town ของกรุงเทพมหานคร ว่าควรมีราคาประมาณเท่าไหร่ตามฉากที่ Lalisa ไปถ่ายไว้

            อาจกล่าวได้ว่า ถนนเยาวราช เป็นถนนสายสำคัญในกรุงเทพมหานคร โดยมีความยาวแค่ 1.51 กิโลเมตร สร้างขึ้นในสมัย ร.5 ใช้ระยะเวลา 8 ปี (พ.ศ. 2434–2443) บริเวณถนนเยาวราชเป็นแหล่งชุมชนชาวไทยเชื้อสายจีนเป็น China Town ของไทย ถนนนี้เริ่มตั้งแต่คลองรอบกรุงตรงข้ามกับป้อมมหาไชย ตัดลงไปทางทิศใต้บรรจบกับถนนราชวงศ์ซึ่งสร้างแยกจากถนนเจริญกรุงตรงไปฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา (ท่าราชวงศ์)

            ในช่วงเทศกาลตรุษจีนของทุกปี เยาวราชจะมีความคึกคักเป็นอย่างมาก จนมีการปิดถนนเป็นถนนคนเดิน มีการประดับโคมไฟสีแดงจำนวนมากเพื่อความเป็นสิริมงคลตามความเชื่อของจีน โดยพระบรมวงศานุวงศ์ชั้นสูง เช่น สมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี มักจะเสด็จเป็นองค์ประธานเปิดงานเป็นประจำทุกปี ด้วยการดำเนิน และในช่วงเทศกาลกินเจ เยาวราชก็มีความคึกคักเช่นเดียวกัน โดยจะมีผู้คนออกมาจับจ่ายหาซื้ออาหารเจเป็นจำนวนมากเป็นประจำทุกปี

            เป็นที่ทราบกันดีว่าตึกแถวในย่านแพง ๆ ได้แก่ เยาวราช พาหุรัด บางลำพู ซอยวานิช1 สำเพ็ง ตลอดจนถนนทองหล่อ อย่างในกรณีถนนทองหล่อ หากเป็นตึกแถวในทำเลดี ก็มีราคาประมาณ 40-50 ล้านบาท ถ้าเป็นตึกแถวที่ตั้งอยู่บังที่ดินด้านหลังซึ่งหากรื้อถอนไป ก็จะสามารถสร้างตึกแถวได้ ตึกแถวดังกล่าวมีราคาประมาณ 60-70 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงมาก

            ส่วนที่เยาวราช ราคาตึกแถวก็อยู่ที่ 40 ล้านบาทมานานมากแล้ว ยิ่งถ้าอยู่ติดถนนใหญ่ ก็คงยิ่งมีราคาสูงมาก อย่างกรณีอาคารร้านทองฮั่วเซ่งฮง ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 55 ตารางวา โดยเป็นอาคารพาณิชย์สูงประมาณ 6 ชั้น ราคาน่าจะสูงถึง 200 ล้านบาท ทั้งนี้พิจารณาจากสมมติฐานดังต่อไปนี้:

            1. ถ้ากรณีเป็นตึกแถวขนาด 16 ตารางวาในซอยวานิช1 น่าจะเป็นเงิน 50 ล้านบาท

            2. กรณีนี้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ถ้าเป็นตึกแถวในลักษณะเดียวกันก็ควรเป็นเงินเพิ่มขึ้น 60% หรือเท่ากับ 80 ล้านบาท

            3. ถ้าถอดตัวอาคารตึกแถวออก ราคาที่ดินก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 ล้านบาท

            4. อาคารนี้มีหน้ากว้างพอๆ กับ 2-3 คูหา ก็คงได้ราคาพอๆ กัน แต่โดยที่พื้นที่ด้านหลังลึกกว่ามาก ซึ่งน่าจะทำให้ราคาที่ดินลดลงไปบ้าง โดยน่าจะลดลงเหลือ 75% หรือเหลือเป็นเงินตารางวาละ 3 ล้านบาท

            5. โดยที่อาคารนี้มีขนาด 55 ตารางวา จึงเป็นเงิน 165 ล้านบาท

            6. เมื่อคิดรวมสิ่งก่อสร้าง ก็ควรเป็นเงินประมาณ 200 ล้านบาท

            อย่างไรก็ตามในกรณีที่ดินเปล่าขนาด 4 ไร่ โดยสมมติหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา

            ดังนั้นตึกแถวที่ Lalisa ใช้เป็นฉากนั้นอาจกล่าวได้ว่ามีมูลค่าคูหาหนึ่งประมาณ 80 ล้านบาท แต่ถ้ามีขนาดใหญ่ ก็จะมีราคาสูงขึ้นตามลำดับ ทั้งนี้ราคาขายอาจสูงกว่านี้ได้อีกหากในอนาคตทำเลนี้มีอนาคตสูงขึ้นเรื่อยๆ จากการท่องเที่ยว ซึ่งมีแนวโน้มดีขึ้นตามลำดับ โอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นปีละ 8% จึงมีความเป็นไปได้ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ประมาณ 4%

            นอกจาก Lalisa มาเยือนเยาวราชแล้ว ที่เป็นมงคลเป็นอย่างยิ่งก็คือในหลวง ร.8 ก็เคยเสด็จประพาส

ในวันที่ 3 มิถุนายน พ.ศ. 2489 พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวอานันทมหิดล พร้อมด้วย สมเด็จพระเจ้าน้องยาเธอ เจ้าฟ้าภูมิพลอดุลยเดช (พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวภูมิพลอดุลยเดช) เสด็จเยี่ยมเยียนราษฎรด้วยการพระราชดำเนินที่เยาวราช สำเพ็ง ตั้งแต่เวลา 09.00 น. จนถึงเที่ยง เป็นระยะทาง 3 กิโลเมตร ยังความปลื้มปิติยินดีอย่างหาที่สุดมิได้ต่อชาวเยาวราช

หมายเหตุ: บทความเคยลงในมติชนออนไลน์ วันจันทร์ที่ 1 กรกฎาคม 2567

https://www.matichon.co.th/economy/news_4657597