สืบเนื่องจากเมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง เสนอเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ สำนักนายกรัฐมนตรี ได้ตอบหนังสือมาแล้ว แต่ตอบเหมือนไม่ได้ตอบ คือเพียงส่งเรื่องไปให้กระทรวงการคลังพิจารณาต่อ

            ท่านนายกฯ และรัฐบาลไม่ใช่ผู้ริเริ่มเรื่องกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและให้ครองห้องชุดได้ 75% แต่มีผู้เสนอทุกรัฐบาลที่ผ่านมา หวังว่ารัฐบาลจะไม่ฟังแต่เสียงของพวกเสนอที่กระผมมองว่าเป็นพวก “ขายชาติ” โปรดฟังข้อมูลจริงในด้านตรงข้ามบ้าง

 

 

-------------------

 

5/15 ถ.นนทรี ยานนาวา กรุงเทพมหานคร

 

24    มิถุนายน    2567

 

เรื่อง      ขอเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิผลจริง

 

เรียน      นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี

             นายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์

             นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

             นายวราวุธ ศิลปอาชา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์

 

อ้างถึง   หนังสือที่ นร.0503/12790 ลว. 20 มิถุนายน 2567 โดยสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี

 

            กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอความเห็นส่วนตัวเพื่อประโยชน์ต่อประเทศชาติ ดังนี้:

 

เรื่องเดิม

            ตามหนังสือของสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีข้างต้น จะให้กระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฎหมาย:

            1. การพิจารณาให้ทรัพย์อิงสิทธิ์มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี

            2. การให้คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 75 (จากเดิมร้อยละ 49)

 

ข้อเท็จจริง

            1. การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี นับว่ามากเกินความจำเป็น ในกรณีประเทศจีน กัมพูชา เมียนมาและเวียดนามก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนามได้ถึง 70 ปี) ลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้นในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี

            2. แม้ว่ามีบางฝ่ายอ้างว่ามีอาคารชุดบางแห่งในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 49% แล้ว แต่รัฐบาลก็ไม่ควรออกมาตรการไปเอื้อประโยชน์แก่เฉพาะโครงการเหล่านั้น ยังมีโครงการอื่นใกล้เคียงที่ยังมีห้องชุดว่างให้ต่างชาติซื้ออีกเป็นจำนวนมาก

            3. ในต่างประเทศ การให้ต่างชาติถือครองห้องชุดก็กำหนดไว้ต่ำ เช่น เวียดนาม 30% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% เป็นต้น

            4. ผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2566 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กระผมเป็นประธาน พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5,036 หน่วย (10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท

 

            จากข้อมูลข้างต้น จึงแสดงชัดเจนว่ามาตรการที่สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีนำเสนอ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น ปัญหาคนต่างชาติสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของชาติ

 

ข้อเสนอแนะ

            กระผมมีข้อเสนอเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น

            1. เก็บภาษีซื้อ 10% โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณ 20% 30% และ 60% ตามลำดับ

            2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา)

            3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)

            4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

 

            ชาวต่างชาติก็ยินดีที่จะจ่ายภาษีเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา/ดำ” หรืออาจถูกโกง ยิ่งกว่านั้นการเช่าบ้าน/ห้องชุด/ที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและผู้เกี่ยวข้องคือชาวต่างชาติก็จะมีความผิดทางอาญาด้วย  หากรัฐบาลกระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติก็ย่อมยินดีและสนใจมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น

 

            รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

            1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

            2. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

            3. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

 

            สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น

            1. การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

            2. การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี

            3. การที่ห้องชุดบางส่วนซื้อขายเกินกว่า 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด (ถ้ามี)

 

            รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

 

ผลที่คาดว่าจะได้รับ

            เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิถุนายน 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตไตรมาส 1/2567 โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 เฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านบาทจะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้

            1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

            2. หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

            3. หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

            4. ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

 

            รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาทเฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปี

 

            จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

Email: sopon@area.co.th