ที่ AREA.07/259/67

 

25    กรกฎาคม    2567

 

เรื่อง      ข้อมูลสำรวจล่าสุดยืนยันได้ว่ารัฐไม่ควรให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีหรือให้ซื้อห้องชุด 75%

 

เรียน     นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี

            นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

            นายณัฐพงษ์ สุปริยศิลป์ ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน การคลังฯ สภาผู้แทนราษฎร

            นายพูนศักดิ์  จันทร์จำปี ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร

            นายสิทธิพล  วิบูลย์ธนากุล ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร

            นายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน

 

                     เนื่องด้วยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลล่าสุด ณ กลางปี 2567 แล้วเสร็จ ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลที่ครอบคลุมกว้างขวางและทันสมัยที่สุดในประเทศไทย จึงขอสรุปเพื่อนำเสนอกับรัฐบาลและท่านผู้เกี่ยวข้องได้ตระหนักว่าประเทศไทยไม่ควรให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีหรือให้ซื้อห้องชุด 75%

 

 

การซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติไม่เพียงพอกระตุ้นเศรษฐกิจ

                     ณ ครึ่งแรกของปี 2567 (มกราคม-มิถุนายน) ศูนย์ข้อมูลฯ พบว่ามีต่างชาติซื้อห้องชุดในโครงการต่างๆ ของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครแลปริมณฑลอยู่ 2,885 หน่วย รวมมูลค่า 18,205 ล้านบาท ดังนั้นจึงคาดว่าทั้งปีน่าจะมีจำนวนรวม 5,770 หน่วย รวมมูลค่า 36,410 ล้านบาท หากสมมติให้การซื้อบ้านห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นเพียง 15% หน่วยขายทั่วประเทศ และ 20% ของมูลค่าทั่วประเทศ ก็อาจคาดการณ์ได้ว่าในปี 2567 น่าจะมีต่างชาติซื้อห้องชุดทั้งหมด 38,467 หน่วย รวมมูลค่า 182,050 ล้านบาท  หากต่างชาติเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนรวมประมาณ 3% ก็จะได้เงินภาษีประมาณ 5,462 ล้านบาท ซึ่งไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจดังอ้าง

 

การกำหนดราคาขั้นต่ำสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

                     ราคาที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติซื้อ เป็นเงินเฉลี่ย 6.310 ล้านบาท ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายทั่วไปเป็นเงิน 4.412 ล้านบาท และราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เป็นเงิน 6.317 ล้านบาท ซึ่งไม่ต่างจากที่ต่างชาติซื้อมากนัก ประกอบกับยังมีต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถึง 74.0% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด แสดงว่าต่างชาติแย่งซื้อที่อยู่อาศัยจากคนไทยเอง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นเป็นการสร้างปัญหาให้กับประเทศชาติ

                     ศูนย์ข้อมูลฯ จึงขอเสนอให้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่าในกรณีประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซียที่มีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงกว่าไทยเล็กน้อยกำหนดราคาขั้นต่ำไว้ประมาณ 15 ล้านบาท ส่วนอินโดนีเซียที่มีรายได้ประชาชาติต่อหัวต่ำกว่าไทยเล็กน้อยกำหนดราคาขั้นต่ำไว้ประมาณ 10 ล้านบาท ประเทศไทยจึงควรกำหนดราคาขั้นต่ำไว้ที่ประมาณ 12 ล้านบาท

 

ตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวดีขึ้น

                     ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ปรับตัวดขี้น

                     1. ตลอดปี 2567 จะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด 66,890 หน่วยเป็นอย่างต่ำ แต่หากมีการขอรับการส่งเสริมการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาททันในปลายปี 2567 นี้ ก็อาจมีหน่วยขายเปิดใหม่จำนวนประมาณ 80,000 หน่วย ซึ่งแม้จะหดตัวจากปี 2566 ที่มีการเปิดตัวสูงถึง 101,536 หน่วยก็ตาม แต่ถือเป็นการปรับตัว หากยังเปิดโครงการกันมากมาย ก็คงจะทำให้เกิดปัญหาอุปทานล้นเกิน ยิ่งกว่านั้นการดูดซับอุปทานในปี 2567 ยังจะมีสูงคือจะมีการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 64,504 หน่วย ซึ่งก็ใกล้เคียงกับจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2567

                     2. สินค้าที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการยังมีเหลืออยู่ 234,628 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาดูดซับอีก 44.6 เดือน แต่สินค้าเหล่านี้เพิ่มขึ้น 1,195 หน่วยเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ยังไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก และในปัจจุบันที่อยู่อาศัยที่เสนอขายใหม่ก็มีราคาสูงกว่าแต่ก่อน สินค้าราคาถูกที่ล้นตลาดมากเป็นพิเศษ มีการผลิตน้อยลง

                     3. ราคาที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในตลาด ณ กลางปี 2567 ลดลง 0.24% ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งยังน้อยกว่าช่วงกลางปี 2562 ถึงกลางปี 2564  ส่วนราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ก็เพิ่มจาก 4.412 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5.513 ล้านบาทในปี 2566 และล่าสุด ณ กลางปี 2567 เป็นเงิน 6.315 ล้านบาทเพื่อหลีกพ้นที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างถูกและราคาถูกที่ผู้มีรายได้น้อยมีความสามารถในการซื้อลดลง

                     4. ส่วนโครงการที่คาดว่าจะประสบปัญหาไม่สามารถขายได้ มีอยู่ ณ สิ้นปี 2566 มีจำนวน 281 โครงการ 76,327 หน่วย มูลค่า 257,035 ล้านบาท ส่วน ณ กลางปี 2567 มีจำนวน 298 โครงการ 82,956 หน่วย มูลค่า 276,998 ล้านบาท แสดงว่ามีจำนวนโครงการที่ประสบปัญหาเพิ่ม  17 โครงการ  หน่วยขายเพิ่ม 6,629 หน่วย และมูลค่าเพิ่ม 19,963 ล้านบาท ซึ่งยังมีจำนวนไม่มากนัก จึงไม่อาจถือได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาขั้นวิกฤติแต่อย่างใด

                     ยิ่งกว่านั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคาดการณ์ว่าอัตราความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจจะเพิ่มขึ้นจาก 1.9% เป็น 2.6% และ 3.0% เป็น ในช่วงปี 2566-2568 (https://rb.gy/2cctbl) ตลาดที่อยู่อาศัยที่แปรผันตามภาวะเศรษฐกิจก็น่าจะดีขึ้นตามลำดับ การไปออกมาตรการ “ขายชาติ” โดยไม่มีข้อมูลที่สอดคล้องกับความเป็นจริง จึงอาจทำให้ปัญหาบานปลายขึ้นกว่าเดิม

 

มาตรการด้านภาษี

                     ในกรณีที่รัฐบาลจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ก็ควรที่จะเก็บภาษีเช่นนานาอารยประเทศ เช่น

                     1. เก็บภาษีซื้อ 10% โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณ 20% 30% และ 60% ตามลำดับ ทั้งนี้มูลค่าห้องชุดที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการข้างต้นที่ 182,050 ล้านบาท จึงควรเก็บภาษีได้ 18,205 ล้านบาท

                     2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา) โดยรัฐจะได้ภาษีอีกราว 1,820.5 ล้านบาทในแต่ละปี

                     3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา) โดยสมมติให้มีการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 182,050 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 3,641 ล้านบาท

                     4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ) โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 9,102.5 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 910 ล้านบาท

                 หากมีการเก็บภาษีตามสากลเช่นนี้ และเก็บทั่วประเทศ รวมทั้งนิรโทษกรรมกับผู้ที่เคยซื้อแบบ (กึ่ง) ผิดกฎหมายมาก่อนให้เข้าสู่ระบบ ก็น่าจะได้ภาษีมาบำรุงประเทศปีละนับแสนล้านบาท

 

                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง

 

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Email: sopon@area.co.th