ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สทำหนังสือถึงนายกฯ และรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง เสนอแนวคิดเพื่อปฏิรูปวงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

---------

30    กรกฎาคม    2567

 

เรื่อง    การปฏิรูปวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

เรียน    นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี

          นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

          นายพิชัย ชุณหวชิร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง

          นายณัฐพงษ์ สุปริยศิลป์ ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน การคลังฯ สภาผู้แทนราษฎร

          นายพูนศักดิ์  จันทร์จำปี ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร

          นายสิทธิพล  วิบูลย์ธนากุล ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร

          นายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน

 

                 ตามที่รัฐบาลมีดำริที่จะสนับสนุนวงการอสังหาริมทรัพย์ กระผมในนามประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงขอเสนอแนวคิดปฏิรูปวงการนี้มาเพื่อท่านโปรดพิจารณา ดังนี้:

 

                 1. การควบคุมธุรกิจพัฒนาที่ดิน โดยบริษัทพัฒนาที่ดินพึงมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ เช่น 3 ปีขึ้นไป มีทุนจดทะเบียนที่เพียงพอ เช่น ไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท ใช้สัญญามาตรฐานเดียวกันสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เป็นต้น

                 2. ให้มีหน่วยราชการเดียวดูแลการขออนุญาตต่างๆ (จัดสรร ถมดิน ก่อสร้าง ขอบ้านเลขที่ การโฆษณา และการขออนุญาตที่เกี่ยวข้องอื่น) เพื่อประสิทธิภาพ-ลดระยะเวลาในการติดต่อราชการ

                 3. ควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีสินค้าเหลือขายมากเพื่อไม่ให้เกิดผลเสียทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

                 4. ลดขนาดมาตรฐานที่อยู่อาศัย เช่น แต่เดิมบ้านเดี่ยวมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวาและบ้านแถว 16 ตารางวา ก็อาจลดลงเหลือ 35-40, 25-30 และ 16 ตารางวาตามลำดับ เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

                 5. กำหนดในผังเมืองใหม่ ห้ามการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่พึงสงวนไว้เพื่อการเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียว และให้เงินสนับสนุนเจ้าของที่ดินที่รักษาที่ดินเพื่อกิจกรรมเกษตรกรรม รวมทั้งห้ามขยายบริการไฟฟ้า-ประปา-หรือสาธารณูปการอื่นๆ ในพื้นที่เหล่านี้ เพื่อไม่ให้เกิดการพัฒนาอย่างสะเปะสะปะ

                 6. รัฐจัดหาที่ดินเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินได้พัฒนาตามแผนแม่บทโดยเวนคืนที่ดิน และนำมาประมูลให้นักพัฒนาที่ดินก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และอื่นๆ ในลักษณะเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำในบริเวณต่างๆ โดยเฉพาะบริเวณปลายทางด่วนหรือปลายทางรถไฟฟ้า

                 7. แก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 ให้เป็นภาคบังคับ เพื่อให้บริษัทใหญ่น้อยในวงการคุ้มครองเงินดาวน์ เป็นการส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) และเป็นการสร้างแบรนด์ที่แท้จริงโดยการคุ้มครองผู้บริโภค

                 8. กำหนดให้บริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์พึงมีรายได้ประจำจากการให้เช่าทรัพย์สินไม่น้อยกว่า 35% (ราวหนึ่งในสาม) ของรายได้รวมเพื่อความมั่นคงของมูลค่าหุ้นและความปลอดภัยของผู้ถือหุ้นทั้งนี้ให้มีผลภายในปี 2570 ไม่ใช่เพียงมีรายได้จากการพัฒนาที่ดินขายเท่านั้น

                 9. ลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลง 1-2% โดยไม่ลดดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว โดยเริ่มต้นที่ธนาคารของรัฐก่อน และขอความร่วมมือธนาคารพาณิชย์ หากไม่ได้รับความร่วมมือก็อาจให้สาขาธนาคารต่างประเทศมาแข่งขัน เพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง

                 10. จัดตั้งองค์กรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน โดยผู้ที่ประสงค์จะขาย ขายแก่องค์กรในราคาไม่เกิน 80% ตามราคาตลาด ทำให้เจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถขายได้รวดเร็วเพื่อนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุนทางอื่นต่อได้ ในขณะเดียวกันก็เปิดขายที่อยู่อาศัยหล่านี้ในราคา 90% ของราคาตลาดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคายุติธรรม

                 11. มีการบังคับคดีอย่างมีประสิทธิภาพ มีคณะทำงานในการขนย้ายผู้ถูกบังคับคดีและทรัพย์สินออกจากที่อยู่อาศัย และจัดหาที่พักชั่วคราวให้กับผู้ถูกบังคับคดี

                 12. จัดตั้งสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน โดยประธานสภามาจากการแต่งตั้งของรัฐบาลเพื่อเป็นตัวแทนรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ส่วนกรรมการได้จากการแต่งตั้งส่วนหนึ่ง (ไม่เกิน 5 คน) และกรรมการในแต่ละสาขาวิชาชีพ (สาขาละ 2 คน) ได้จากการเลือกตั้งโดยตรงจากนักวิชาชีพอีกรวม 8-10 คน ทำหน้าที่จัดสอบ ออกใบอนุญาต ควบคุมวิชาชีพเพื่อให้วิชาชีพเหล่านี้มีอิสระและเป็นการลดโอกาสการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงวิชาชีพ (ถ้ามี) รวมทั้งให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการและสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการ

                 13. ห้ามบริษัทต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเป็นบริษัทร่วมทุนต้องเป็นการร่วมทุนจริง ไม่ใช่การแอบแฝง

                 14. ห้ามบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาทำธุรกิจนายหน้าแข่งกับคนไทย และมีการป้องปรามอย่างเข้มงวดและต่อเนื่อง

                 15. ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างประเทศ พึงเก็บภาษีตามราคาตลาดโดยเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไรจากการขาย 20% และภาษีมรดก 10-50% แบบก้าวหน้าเช่นนานาอารยประเทศ

                 16. สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ พึงมีข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น 12 ล้านบาทต่อหน่วย (มาเลเซีย 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท) ห้ามขายต่อภายในเวลา 3 ปี และห้ามซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

                 17. เร่งปราบปรามการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัทนอมินีไทยที่ต่างชาติใช้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้

                 18. ในกรณีชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ถูกต้องในช่วงก่อนหน้านี้ เช่น ซื้อขายผ่านนอมินี เช่าที่ดินระยะยาวแบบผิดกฎหมาย ฯลฯ ก็ให้มีการนิรโทษกรรมเพื่อให้ผู้สามารถเข้าสู่ระบบ นำภาษีต่างๆ (ตามข้อ 15) มาพัฒนาประเทศได้

                 19. กรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดส่วนใหญ่ (ไม่น้อยกว่า 60%) พึงเป็นคนไทย

                 20. สร้างความโปร่งใสในการขออนุญาตหรือการติดต่อราชการต่างๆ โดยมีการลงโทษอย่างเด็ดขาด ซึ่งเชื่อว่าอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปได้ประมาณ 5% อันจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

 

                 จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Email: sopon@area.co.th