ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ทำหนังสือถึงนายกฯ ฉบับที่ 5 เสนอมาตรการหารายได้เข้ารัฐเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยไม่ต้องให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ 99 ปี รายละเอียดดังนี้

 

---------

 

ที่ AREA.08/109/67

 

6    สิงหาคม    2567

 

เรื่อง      มาตรการหารายได้เข้ารัฐเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยไม่ต้องให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ 99 ปี

 

เรียน     นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี

 

                     เนื่องด้วยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ประสงค์จะสนับสนุนให้รัฐบาลหารายได้มาพัฒนาประเทศชาติ จึงขอเสนอมาตรการต่างๆ ดังดังนี้:

 

                     1. เก็บภาษีผู้มีทรัพย์สินราคาสูง ในภาวะที่ประชาชนทั่วไปประสบปัญหาทางเศรษฐกิจ มีหนี้ครัวเรือนสูง ประชาชนผู้มีฐานะดีจึงพึงแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมในการสนับสนุนประเทศชาติในยามนี้:

                     1.1 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเกินกว่า 20 ล้านบาทตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้ทางราชการประเมินราคาใหม่ตามราคาตลาดและให้เสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนตามราคาตลาด

                     1.2 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเกินกว่า 20 ล้านบาทตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้ทางราชการประเมินราคาใหม่ตามราคาตลาด และประเมินราคาเมื่อแรกครอบครองตามราคาตลาด และให้เก็บภาษีกำไรจากส่วนต่างของราคาทั้งสองที่ 20% ของกำไร

                     1.3 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสูงเกินกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ให้ทางราชการประเมินราคาใหม่ตามราคาตลาดและให้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราที่กำหนด และให้ยกเลิกการลดหย่อนภาษีโดยทำการเกษตรใจเขตเมืองซึ่งถือเป็นการเลี่ยงภาษี โดยให้ถือว่าที่ดินเหล่านี้เป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรและเก็บภาษีในฐานที่ดินเปล่า

 

                     2. เปิดสัมปทานกาสิโนลอยน้ำบนเรือสำราญ แทนที่จะสร้างกาสิโนใหม่บนที่ดินซึ่งอาจมีการแย่งผลประโยชน์เฉพาะกลุ่ม รัฐบาลน่าจะพิจารณาให้สัมปทานเรือสำราญที่เป็นกาสิโนมาเปิดให้เล่นการพนันในน่านน้ำไทย เช่น ปากอ่าวไทย เมืองพัทยา ภูเก็ต-ทะเลกระบี่ เป็นต้น รัฐบาลยังสามารถได้ค่าธรรมเนียมและภาษีจากผู้เล่นอีกต่างหาก ทุกวันนี้ก็มีกาสิโนลอยน้ำบนเรือสำราญจากสิงคโปร์มาที่ภูเก็ตอยู่แล้ว ในพื้นที่หนึ่งๆ อาจมีเรือสำราญบริการได้มากกว่า 1 ลำ โดยแต่ละลำสามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้ราว 5,000 คน สามารถสร้างรายได้ได้มหาศาลเพื่อนำมาพัฒนาประเทศ

 

                     3.  ก่อสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมืองโดยการให้สัมปทานหรือการระดมเงินผ่านพันธบัตรรัฐบาล

                     3.1 นราธิวาสราชนครินทร์-พระรามที่ 3-ท่าพระ (แทนรถ BRT ซึ่งเป็นระบบที่ขาดประสิทธิภาพและเป็นปัญหาการกีดขวางระบบขนส่งมวลชนอื่นในระยะยาว)

                     3.2 อนุสาวรีย์ชัย-คลองสามเสน-รามคำแหง ซ.12 (เชื่อมสายสีส้ม)

                     3.3 สะพานพระรามที่ 9-รัชดาภิเษก-พระรามที่ 4-เอกมัย-ลาดพร้าว ซึ่งเป็นแนวคล้ายกับรถไฟฟ้าสายสีเทาของกรุงเทพมหานคร แต่ไม่ผ่านทองหล่อ และไม่ไปถึงรามอินทราซึ่งมีปริมาณผู้ใช้สอยจำกัด

                     3.4 รถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail หรือ Monorail) ที่ควรดำเนินการเชื่อมกับรถไฟฟ้ามาตรฐาน เพื่อรองรับการจราจรในเมือง ได้แก่

                     3.4.1 ถนนทหาร-ประดิพัทธ์-สุทธิสาร-ลาดพร้าว 64 หรืออาจสร้างคร่อมบนคลองบางซื่อ ซึ่งตั้งอยู่ทางด้านเหนือของถนนข้างต้นแทนเพื่อประหยัดค่าเวนคืนและปัญหาการจราจรในระหว่างการก่อสร้างก็อาจสามารถทำได้เช่นกัน

                     3.4.2 อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ-ถนนสามเสน โดยคร่อมบนคลองสามเสน เพื่อเชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอส กับรถไฟฟ้าสายบางซื่อ-ราชบูรณะ

                     3.4.3 เทเวศน์-หัวลำโพง โดยสร้างเลียบถนนกรุงเกษมโดยรักษาคลองผดุงกรุงเกษมเอาไว้ ซึ่งเป็นการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายบางซื่อ-ราชบูรณะ กับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่หัวลำโพง

                     3.4.4 ช่องนนทรี-สวนพลู-ถนนจันทน์-เจริญกรุง-สี่พระยา-พญาไท โดยเชื่อมระหว่างรถไฟฟ้า BTS ที่สถานีช่องนนทรี กับพื้นที่ปิดล้อมถนนสวนพลู ถนนจันทน์ ถนนเจริญกรุง บางรัก สี่พระยา และตรงออกสู่ถนนพญาไทถึงสถานีรถไฟฟ้า BTS ที่สยาม

                     3.4.5 สุขุมวิท 39-แสนแสบ-สุขุมวิท 55 เชื่อมกับระบบรถไฟฟ้า BTS 2 สถานีคือสถานีพร้อมพงษ์และสถานีทองหล่อ

                     3.4.6 อุดมสุข-อ่อนนุช โดยเป็นการเชื่อมสถานีรถไฟฟ้า BTS 2 สถานีคือสถานีอุดมสุข ไปตามถนนอุดมสุข ถึงสวนหลวง ร.9 และออกสู่ถนนอ่อนนุช เชื่อมกับสถานีอ่อนนุช ทั้งนี้ต้องมีข้อกำหนดให้สามารถสร้างอาคารพักอาศัยรอบๆ สวนหลวง ร.9 ได้

                     การให้สัมปทานเช่นนี้เชื่อว่าในกรณีรถไฟฟ้ามาตรฐานทั่วไปแบบเดียวกับ BTS 3 สายข้างต้น คงเป็นเงินประมาณเส้นละ 40,000 ล้านบาทโดยเฉลี่ย (โดยเปรียบเทียบเบื้องต้นกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน) ส่วนกรณีรถไฟฟ้ามวลเบา 6 เส้นทาง น่าจะเป็นเงินเส้นทางละ 20,000 ล้านบาท รวมทั้งสิ้นเป็นเงินประมาณ 240,000 ล้านบาท

                     การทำรถไฟฟ้าในราคาที่ไม่สูงจนเกินไป จะทำให้มีเอกชนสามารถเข้าร่วมประมูลได้มากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันเสรี โดยไม่ต้องถูกผูกขาดโดยรายใหญ่ และรัฐบาลแทบไม่ต้องเสียงบประมาณแผ่นดิน เพียงแต่ควบคุมและตรวจสอบการจัดทำสัญญาที่ไม่เสียเปรียบภาคเอกชน

 

                     4. การอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างหนาแน่นแต่ไม่แออัด โดยที่ในเขตกรุงเทพมหานครมีข้อจำกัดในการก่อสร้างมากมายทั้ง พรบ.ควบคุมอาคาร ประกาศกระทรวงมหาดไทย ผังเมือง และข้อกำหนดของกรุงเทพมหานคร ทำให้การก่อสร้างอาคารต่าง ๆ จำกัด เมื่อมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมืองมากขึ้น จะทำให้การอยู่อาศัยในเมืองมีความเหมาะสมมากกว่าการออกไปอยู่ชานเมือง เป็นการรุกและทำลายพื้นที่เกษตรกรรมนอกเมือง ทำให้เกิดความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อม ในสิงคโปร์และนิวยอร์ก มีความหนาแน่นของประชากร (Density) ถึงประมาณ 7,000 - 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีเพียงประมาณ 3,500 คนต่อตารางกิโลเมตร แต่สิงคโปร์กลับกลายเป็นเมืองในสวน ในขณะที่กรุงเทพมหานครกลับมีการพัฒนาอย่างแออัด (Overcrowdedness) ตามแนวราบแผ่กระจายไปอย่างไม่เป็นระบบ

                     แนวทางการดำเนินการก็คือการกำหนดผังเมืองใหม่โดยให้การก่อสร้างในเขตใจกลางเมือง สามารถสร้างสูงได้ถึงประมาณ 15-20 เท่าของขนาดแปลงที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) โดยให้เว้นพื้นที่โดยรอบให้เป็นพื้นที่สีเขียว ส่งเสริมการก่อสร้างอาคารอัจฉริยะ อาคารเขียว เพื่อไม่ก่อมลภาวะ ทั้งนี้ตัวอย่างโครงการที่น่าสนใจได้แก่ อาคารชาญอิสระทาวเวอร์ 1 ถ.พระรามที่ 4 โดยเฉพาะอาคารวอลสตรีททาวเวอร์ ถ.สุรวงศ์ ซึ่งสร้างได้ถึงประมาณ 20 เท่าต่อ 1 หรืออาคารสเตททาวเวอร์ก็ 30 เท่าต่อ 1 ของ FAR

                     สมมติให้พื้นที่พาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 2 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ๆ ขายได้ประมาณ 70% หรือ 1.4 ล้านตารางเมตร และสมมติให้ตารางเมตรละ 60,000 บาท ก็เป็นเงิน 84,000 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นหากส่วนที่เพิ่มจากกฎหมายเดิม เก็บภาษี 10% ก็จะได้ภาษีนำมาพัฒนาท้องถิ่นเพิ่มเติมอีก 8,400 ล้านบาท

การอยู่อาศัยในใจกลางเมือง ยังช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการขยายไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ระบบคมนาคมและขนส่งมวลชนออกไปชานเมืองอย่างไม่สิ้นสุดได้อีก เท่ากับประหยัดงบประมาณแผ่นดินไว้พัฒนาทางด้านอื่นที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป ยิ่งกว่านั้นเมืองก็ไม่ขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต คุณภาพชีวิตของประชาชนก็จะดีขึ้น แทนที่จะเสียเงิน เสียเวลาเดินทางไกลบนท้องถนน และเป็นการลดมลภาวะอีกด้วย

 

                     5. การนำที่ดินของรัฐใจกลางเมืองมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ ที่ดินของรัฐใจกลางเมืองสามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่อหารายได้ได้อย่างยั่งยืน เช่น นำมาใช้ก่อสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District: CBD) แห่งใหม่ซ้อนอยู่ใน CBD เดิม โดยให้มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมกันในที่เดียว ทำให้เกิดพลังเกื้อหนุนกัน คล้ายบริเวณสีลม-สุรวงศ์-สาทร ซึ่งทำให้การดำเนินธุรกิจมีประสิทธิภาพ ไม่เสียเวลาเดินทาง ราคาค่าเช่าก็จะไม่ตกต่ำเช่นอาคารที่ตั้งอยู่โดด ๆ

                     เช่นที่ดินกองทหารที่อยู่แถวสนามเป้า ที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 900 ไร่ เป็นที่ตั้งของราชการทหาร มีอาณาบริเวณตั้งแต่สนามเป้าถึงสโมสรกองทัพบก โดยด้านตะวันออกติดถนนวิภาวดีซึ่งมีดอนเมืองโทลเวย์และทางด่วนขั้นที่หนึ่ง ส่วนด้านตะวันตกก็ติดกับถนนพหลโยธินซึ่งมีรถไฟฟ้าบีทีเอสและทางด่วนขั้นที่ 2 ที่สามารถต่อเชื่อมเข้าแปลงที่ดินได้ ภายในที่ดินแปลงนี้ยังสามารถเพิ่มสาธารณูปโภค เช่น รถรางไฟฟ้าขนาดเล็กระหว่างอาคาร ทางด่วน และระบบโทรคมนาคมที่ทันสมัย ฯลฯ ซึ่งเป็นคุณสมบัติสำคัญของการเป็น CBD ทั้งนี้สิงคโปร์ก็เคยทำรถไฟฟ้าขนาดเล็กเชื่อมต่อพื้นที่จนสำเร็จแล้ว

                     อย่างไรก็ตามสิ่งหนึ่งที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษก็คือการจ่ายค่าชดเชยในการย้ายหน่วยราชการ ออกไป รวมทั้งความสูญเสียประโยชน์ในการอยู่ใจกลางเมืองของครอบครัวข้าราชการ อาจมีการจัดสร้างที่อยู่อาศัยทดแทนในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งคงต้องใช้เงินพอสมควรเพื่อให้สมเกียรติ แต่ก็คงไม่มากนักหากเทียบกับประโยชน์ที่ประเทศชาติจะได้รับ

                     ที่ดินขนาด 900 ไร่ดังกล่าวนี้ หากนำที่ดิน 40% ไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภค ยังเหลือที่ดินเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ถึง 540 ไร่ และสามารถตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เช่น ธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ที่สีลมซึ่งมีขนาดประมาณ 8 ไร่ ได้ถึงประมาณ 68 อาคาร สำหรับความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้นโดยสังเขปของการพัฒนาที่ดินแสดงไว้ในตารางท้ายนี้ ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 216,000 ล้านบาท หรือเป็นเงินตารางวาละประมาณ 1,000,000 บาท  หากให้เช่าระยะยาว 50 ปี ก็คงเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 50% ของราคาตลาดหรือ 108,000 ล้านบาท อันจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้มากทีเดียว

                     นอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้น ในเขตกรุงเทพมหานครยังมีที่ดินของทางราชการอีกเป็นจำนวนมากที่สามารถนำมาพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวมได้ เช่น

                     5.1 ที่ดินกรมทหาร เขตดุสิต ซึ่งมีพื้นที่กว้างขวางนับพันไร่

                     5.2 พื้นที่กรมทหาร ถ.โยธี พญาไท ซึ่งมีขนาดใหญ่และมีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน

                     5.3 โรงซ่อมรถไฟ บึงมักกะสัน ซึ่งมีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน

                     5.4 ที่ดินคลังน้ำมัน ถ.พระราม 3 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา

                     5.5 ท่าเรือคลองเตยและที่ดินการท่าเรือฯ ที่ตลาดคลองเตยและโดยรอบ

                     5.6 ที่ดินการรถไฟตั้งแต่สถานีหัวลำโพงและบริเวณตามเส้นทางรถไฟ เป็นต้น

                     ที่ดินเหล่านี้หากสามารถนำมาพัฒนาได้จริง ย่อมทำให้เกิดมูลค่าการพัฒนาไม่ต่ำกว่า 4 ล้านล้านบาท หรือมากกว่างบประมาณแผ่นดินไทย ที่ผ่านมาประเทศเพื่อนบ้านก็ได้ทำการย้ายส่วนราชการออกนอกเมืองเป็นจำนวนมากทั้งในกรุงมะนิลาและนครโฮชิมินห์ซิตี้ เป็นต้น แต่การนำที่ดินมาให้สัมปทานนี้ ควรแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อป้องกันการผูกขาดตัดตอน

 

                 จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Email: sopon@area.co.th

 

 

* วิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่เป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางโดยเคร่งครัด เคยเป็นที่ปรึกษาสหประชาชาติหลายหน่วยงาน ธนาคารโลก ADB ในโครงการต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม อินโดนีเซีย รวมทั้งโครงการของกระทรวงการคลังกัมพูชา และรัฐบาลของชาติอื่นๆ เช่น เนปาล เมียนมา ยูกันดา ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังพาตั้งแต่ระดับรัฐมนตรี อธิบดีไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ภาษีที่ดินในแคนาดา ญี่ปุ่น นิวซีแลนด์ มาเลเซีย ยุโรป สหรัฐ สิงคโปร์ และออสเตรเลีย และขณะนี้ยังเป็นนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากลประจำประเทศไทย (FIABCI) ซึ่งเป็นสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีนักพัฒนาที่ดินใหญ่ๆ และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์รวมตัวกันมากที่สุดถึง 70 ประเทศทั่วโลก มีสมาชิกนับล้านคน