ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินถึงที่ดินแปลงที่ถูกไฟไหม้ที่ตรอกโพธิ์เยาวราช และศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต รวมทั้งแนวทางการจัดการสำหรับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

            ที่ดินแปลงนี้มีทางเข้าออกเป็นเพียงตรอกเล็กๆ ชื่อตรอกโพธิ์ ซึ่งดูประหนึ่งเป็นซอยแบบ “No Man Land” คือแนวที่ดินที่เป็นทางสาธารณะอยู่ระหว่างที่ดินแปลงใหญ่ๆ โดยทราบว่าตรอกโพธิ์หรือซอยเยาวราช 7 นี้         ตรอกนี้มีขนาดเล็กๆ บางช่วงกว้างราว 2 เมตร แต่เดิมมีชื่อว่า “ตรอกผูกคอ” คือมีคนมาผูกคอตายอยู่หลายครั้ง โดยเป็นคนจีนที่เข้ามาทำมาหากินในประเทศไทยในช่วงราวๆ 100 ปีก่อน แต่กลับประสบความล้มเหลว ไม่ประสบความสำเร็จเช่นผู้อื่น ก็มักจะมาผูกคอตายในซอยนี้ (แต่ในย่านเยาวราชก็มี “ตรอกผูกคอ” อื่นอยู่เช่นกัน) ตามฐานข้อมูลของกรุงเทพมหานคร ปี 2565 ชุมชนตรอกโพธิ์มีประชากรอยู่ 222 คน เป็นชาย 121 คนและหญิง 101 คน (https://t.ly/s3A7u) เขตสัมพันธวงศ์มีการแต่งตั้งคณะกรรมการชุมชน

            สำหรับความเสียหาย “กทม. เผย เขตสัมพันธวงศ์ สรุปเหตุเพลิงไหม้บ้านเรือนประชาชน ภายในชุมชนตรอกโพธิ์ พื้นที่เขตสัมพันธวงศ์. . .บ้านเรือนเสียหาย 50 หลัง มีผู้ได้รับผลกระทบ 245 คน ไม่มีผู้เสียชีวิต เจ้าหน้าที่จะสืบสวนสาเหตุต่อไป (https://rb.gy/v7327y)  ส่วนที่มีข่าวลือว่าเป็นการเผาไล่ที่ น.ส.วลีรัตน์ แซ่ตั้ง อายุ 69 ปี ประธานชุมชนตรอกโพธิ์ ให้ข่าวว่า “ปธ.ชุมชนตรอกโพธิ์ ยันไม่จริง! ‘ข่าวลือเผาไล่ที่’ สร้างห้าง – เร่งหาห้องเช่าเยียวยา” (https://rb.gy/oryos5)

            สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าวมีขนาดที่ดิน 1 ไร่ 82 ตารางวา หรือ 482 ตารางวา ตามราคาประเมินของทางราชการ เป็นที่ดินที่มีทางออกเพียงใช้ตรอกโพธิ์เท่านั้น มีราคาประเมินของทางราชการตกเป็นเงินตารางวาละ 150,000 บาท อย่างไรก็ตามหากเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ (เยาวราช) ทางราชการกรมธนารักษ์ ประเมินไว้เป็นเงิน 700,000 บาท แต่ถ้าเป็นที่ดินติดถนนทรงสวัสดิ์ที่แยกจากถนนเยาวราช ราคาที่ดินจะเป็นราคา 265,000 บาทต่อตารางวา ถ้าที่ดินทั้งสองแปลงสามารถเชื่อมกันได้ ราคาประเมินราชการก็คงตกเป็นเงิน 200,000 บาทต่อตารางวา

            อย่างไรก็ตามราคาที่ดินติดถนนเยาวราช ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ประเมินไว้ที่ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่กรมธนารักษ์ประเมินไว้ 2.714 เท่า ดังนั้นราคาที่ดินแปลงที่ถูกไฟไหม้ ที่มีราคาประเมินราชการอยู่ที่ 150,000 บาท จึงควรมีราคาตลาดที่ 407,100 บาทต่อตารางวา หรือราวเป็นเงินทั้งหมด (196.2222 ล้านบาท) หรือหากสามารถรวมกับแปลงที่ดินที่อยู่ติดถนนทรงสวัสดิ์ได้ และมีราคาประเมินราชการอยู่ 200,000 บาท ก็เท่ากับมีราคาตลาดอยู่ที่ 542,800 บาทต่อตารางวา (2.714 เท่า) หรือรวมเป็นเงินทั้งหมด 261.6296 ล้านบาท

            แนวทางในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ ก็อาจจ่ายค่าทดแทนให้กับผู้อยู่อาศัยจำนวน 50 หลัง (222 คน) โดยอาจคิดจากค่าเช่าบ้าน เช่น หลังละ 5,000 บาท ปีละ 60,000 บาท หารด้วยอัตราผลตอบแทน 10% หรือ 0.6 ล้านบาท รวม 50 หลัง เป็นเงิน 30 ล้านบาท ซึ่งเชื่อว่าผู้เช่าอยู่ก็คงยินดีที่จะไปหาที่อยู่ใหม่ ดังนั้นที่ดินแปลงนี้ก็จะสามารถนำมาพัฒนาใหม่ได้ หลังจากหักค่าทดแทนแล้ว มูลค่าที่ดินก็ยังสูงเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้

            สำหรับการพัฒนาใหม่ ก็อาจพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า ซึ่งน่าจะเป็นการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดในพื้นที่เยาวราช ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของกรุงเทพมหานคร

ที่มา: https://mgronline.com/qol/detail/9670000057734