บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์บริษัทพัฒนาที่ดินในด้านมูลค่าและจำนวนหน่วยเปิดใหม่อีกแล้ว ถือเป็นการครองแชมป์ตลอด 4 ปีที่ผ่านมา โดย 10 บริษัทที่ใหญ่ที่สุดอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ มีมูลค่ารวมกันถึง 62% และจำนวนหน่วยรวมกันถึง 53% สะท้อนภาพธุรกิจกึ่งผูกขาดในวงการพัฒนาที่ดินไทย

ที่มา: https://www.prachachat.net/property/news-1619159

 

อสังหาฯ ธุรกิจกึ่งผูกขาด

            จากผลการสำรวจล่าสุด ณ ไตรมาสที่ 2/2567 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลฯ กล่าวว่า ณ 6 เดือนแรกของปี 2567 มีหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด 33,445 หน่วย มีมูลค่ารวมกันถึง 211,279 ล้านบาท โดยพบว่า 10 บริษัทแรกที่เปิดตัวสูงสุด มีสัดส่วนรวมกันถึง 17,736 หน่วย หรือ 53% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และใน 10 บริษัทแรกที่มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดพบว่า มีมูลค่ารวมกันถึง 131,401 ล้านบาท หรือ 62% ของมูลค่าทั้งหมดที่เปิดตัวรวม 211,279 ล้านบาท

 

เอพี (ไทยแลนด์) เป็นแชมป์ตลอด 4 ปี

            ดร.โสภณกล่าวว่าเมื่อพิจารณาถึง “แชมป์” อันดับที่ 1 บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวจำนวน 26 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 5,488 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 33,710 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 16.4% ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 6.143 ล้านบาท บริษัทนี้ครองแชมป์มาสูงสุด 4 ปีติดต่อกันแล้ว การเปิดตัวของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) นี้เมื่อเทียบกับ ณ กลางปี 2566 ก็พบว่ามีการเปิดตัวใหม่เพียง 18 โครงการ จำนวน 3,036 หน่วย รวมมูลค่า 27,345 ล้านบาท แสดงว่าบริษัทนี้มีการขยายตัวในกระแสทวนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเสียอีก จึงทำให้สัดส่วนในตลาดสูงถึง 16.4% ทั้งที่ ณ กลางปี 2566 มีสัดส่วนเพียง 12.8% เท่านั้น

            อันดับที่ 2 และ 3 ในด้านจำนวนหน่วย ก็มีหน่วยขายที่ต่ำกว่าอันดับที่ 1 มาก โดย อันดับที่ 2 คือ บมจ.ศุภาลัย เปิดตัวจำนวน 10 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,874 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 11,713 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 5.6% ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 6.250 ล้านบาท ส่วนอันดับที่ 3 คือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวจำนวน 5 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,850 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 7,609 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 5.5% ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 4.113 ล้านบาท  อย่างไรก็ตาม หากนับรวมในจังหวัดภูมิภาคด้วย บมจ.ศุภาลัย ก็อาจมีสัดส่วนการพัฒนาที่สูงกว่านี้มาก เพราะ บมจ.ศุภาลัย เป็น “แชมป์” พัฒนาที่ดินในจังหวัดภูมิภาค 4 ปีซ้อนมาแล้ว

            ส่วนอันดับที่ 2 และ 3 ในด้านมูลค่าการพัฒนานั้น ได้แก่ อันดับที่ 2 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวจำนวน 9 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 19,418 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 969 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 9.2% ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 20.040 ล้านบาท บริษัทนี้แม้พัฒนาจำนวนน้อยกว่ามาก แต่มูลค่าก็ไม่แตกต่างจากบริษัทอันดับหนึ่งมากนัก

            ส่วนบริษัทใหญ่ที่สุดอันดับ 3 ในแง่ของมูลค่าก็คือ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวจำนวน 4 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 14,311 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 1,223 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 6.8% ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 11.701 ล้านบาท

 

กลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับบน

            กลุ่มบริษัทที่มีการพัฒนาในหน่วยขายที่มีราคาสูงสุดได้แก่ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น โดย

1. บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวจำนวน 3 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 10,562 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 441 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 5.0% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 23.949 ล้านบาท

            2. บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวจำนวน 4 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 6,629 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 327 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 3.1% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 20.272 ล้านบาท

            3. บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวจำนวน 9 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 19,418 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 969 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 9.2% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 20.040 ล้านบาท

 

กลุ่มบริษัทขวัญใจคนจน

            ส่วนกลุ่มบริษัทที่สร้างที่อยู่อาศัยในราคาปานกลางค่อนข้างถูก ถือเป็น “ขวัญใจคนจน” ได้แก่ บมจ.เสนาดีเวลลอปเมนท์ บมจ.เจ้าพระยามหานคร และ บมจ.แอสเซทไวส์ โดยแต่ละบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งว่ากันว่าเป็นตลาดที่ได้รับการปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุดเพราะผู้ซื้อมีกำลังซื้อจำกัดและมีหนี้สินครัวเรือนสูง แต่บริษัทเหล่านี้ก็ประสบความสำเร็จ

            อันดับ 1 (ซึ่งได้อันดับที่ 4 ในแง่แชมป์จำนวนหน่วย) ก็คือ บมจ.เสนาดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวจำนวน 2 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,552 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 2,713 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 4.6% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 1.748 ล้านบาท

            อันดับที่ 2 (ซึ่งได้อันดับที่ 5 ในแง่แชมป์จำนวนหน่วย) ก็คือ บมจ.เจ้าพระยามหานคร เปิดตัวจำนวน 3 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,296 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 3,400 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 3.9% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 2.623 ล้านบาท

            อันดับที่ 3 (ซึ่งได้อันดับที่ 10 ในแง่แชมป์จำนวนหน่วย) ก็คือ บมจ.แอสเซทไวส์ เปิดตัวจำนวน 3 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,006 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 2,790 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 3.0% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 2.774 ล้านบาท

            ดร.โสภณ กล่าวว่าบริษัทเหล่านี้เน้นสร้างบ้านให้ประชาชนทั่วไปเป็นหลัก นับว่า “ฟ้าส่งการเคหะแห่งชาติมาเกิด ก็ยังกลับส่งบริษัทเหล่านี้มาเกิดอีก” ถือเป็นบริษัทที่มีคุณูปการต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยไทย เพราะที่อยู่อาศัยในประเทศไทย รัฐบาลไม่ต้องให้การสนับสนุนมากมายเช่นในประเทศสิงคโปร์

 

แชมป์เก่า “พฤกษา เรียลเอสเตท” “แลนด์แอนด์เฮาส์”

            ในอดีตที่ผ่านมามีแชมป์เก่าที่ยังน่าจับตามอง ได้แก่ “พฤกษา เรียลเอสเตท” “แลนด์แอนด์เฮาส์” โดย ดร.โสภณให้ข้อสังเกตว่า:

            ในกรณี บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (ซึ่งได้อันดับที่ 8 ในแง่จำนวนหน่วย) เปิดตัวจำนวน 5 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,166 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 5,957 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 3.5% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 5.109 ล้านบาท บริษัทนี้เป็นแชมป์ตลอด 10 ปีก่อนหน้านี้ และถือเป็นบริษัทต้นแบบประการหนึ่ง ก็คือแทนที่จะพัฒนาที่ดินแล้วขายไปเท่านั้น กลับเป็นบริษัทแรกๆ ที่ฉีกแนวไปลงทุนทางอื่น เช่น สำนักงาน โรงพยาบาลและอื่นๆ ทำให้มีรายได้ประจำกว่าการขายที่อยู่อาศัย ซึ่งน่าจะเป็การสร้างความมั่นคงของบริษัทในระยะยาว

            ส่วน บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (ซึ่งได้อันดับที่ 7 ในแง่มูลค่า) เปิดตัวจำนวน 2 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 9,947 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 602 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 4.7% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 16.523 ล้านบาท บริษัทนี้ก็ครองแชมป์มาก่อนเมื่อ 10 กว่าปีที่ผ่านมา แต่บริษัทนี้ก็ยังรักษาความคงเส้นคงวาตลอดในแง่การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงและราคาปานกลางค่อนข้างสูง และหันไปลงทุนทางอื่นที่สร้างรายได้ที่มั่นคง

 

บริษัทที่น่าจับตามอง

            ดร.โสภณ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าในตลาดยังมีบริษัทใหญ่ที่น่าจับตามองได้แก่:

            1. บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ที่สุดอันดับ 9 ในแง่จำนวนหน่วยที่เปิดตัวจำนวน 5 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายคือ 1,032 หน่วย รวมมูลค่าทั้งหมด 3,516 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 3.1% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 3.407 ล้านบาท บริษัทนี้เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงเจนเนอเรชันที่ 2 ในอนาคตน่าจะเติบโตได้อีกมาก

            2. บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นอันดับที่ 8 ในแง่มูลค่าการพัฒนา และเปิดตัวจำนวน 5 โครงการ มีมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด 7,609 ล้านบาท โดยเปิดตัวรวมกันจำนวน 1,850 หน่วย หรือมีสัดส่วนเป็นประมาณ 3.6% ของทั้งตลาด ทั้งนี้ในแต่ละหน่วยขายที่เปิดตัว มีราคาขายหน่วยละ 4.113 ล้านบาท บริษัทนี้มีการพัฒนาที่หลากหลาย และทั้งในกรุงเทพมหานครและจังหวัดภูมิภาค มีผู้บริหารที่มีศักยภาพสูงเป็นจำนวน น่าจะมีโอกาสเติบโตอีกมากเช่นกัน

 

            ดร.โสภณให้ข้อสังเกตส่งท้ายว่า แม้บริษัทใหญ่ๆ เหล่านี้ ที่มีลักษณะกึ่งผูกขาดก็อาจมีอนาคตที่ถดถอยลงได้เช่นกัน เพราะที่ผ่านมา 30 ปีมีการก่อสร้างบ้านใหม่ราว 3 ล้านหน่วย คงถึงเวลาที่ต้องชะลอการสร้างใหม่บ้างและเปิดโอกาสให้บ้านมือสองได้มีบทบาทมากขึ้น

 

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในประชาชาติธุกริจ วันที่ 1 สิงหาคม 2567

https://www.prachachat.net/property/news-1619159