พื้นที่บริเวณถนนราชดำริ เขตปทุมวันจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เนื่องจากสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีกำลังจะหมดอายุลง อนาคตของย่านนี้ จะเป็นทำเลทองหรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงพื้นที่ย่านราชดำริ เขตปทุมวันที่มีการเปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินย่านนี้เปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมากก็คือรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ พระชนมพรรษา (รถไฟฟ้าบีทีเอส) ซึ่งเริ่มดำเนินการเมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2542

            แต่เดิมไม่มีรถไฟฟ้าสายนี้ มีแต่รถไฟฟ้าลาวาลิน ซึ่งบริษัทลาวาลินจากแคนาดาได้รับสัมปทานไป แต่โดยที่มีข้อขัดข้องบางประการ รถไฟฟ้านี้จึงไม่ได้ดำเนินการ ทั้งนี้โครงการรถไฟฟ้าลาวาลินจะไม่ผ่านเส้นทางนี้ แต่ผ่านเส้นทางจากพระโขนงเข้าสู่ถนนพระรามที่ 4 ไปถึงหัวลำโพงแล้วเลี้ยวไปตามคลองผดุงกรุงเกษมจนถึงบางซื่อ ส่วนอีกเส้นหนึ่งจะเริ่มจากหัวหมาก รามคำแหง ไปตามถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ถึงยมราช และทะลุข้ามไปฝั่งธนบุรีตรงสะพานพระปกเกล้า ซึ่งได้สร้างสะพานข้ามสำหรับทางรถไฟดังกล่าวไว้แล้ว (ปัจจุบันเป็นสวนลอยฟ้าเจ้าพระยา)

            และด้วยข้อขัดข้องบางประการ อยู่ดีๆ ก็มีรถไฟฟ้าบีทีเอส วิ่งจากหมอชิต ตรงมาตามถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูง (แต่ไม่ค่อยมีประชาชนทั่วไปอยู่กันอย่างหนาแน่น) วิ่งตรงมาถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ แล้วไปถึงสยามสแควร์ จากนั้นก็หักศอกขวาตรงพระพรหมวิ่งไปถึงถนนราชดำริ ตรงไปยังสีลม และสาทร ส่วนอีกสายก็จากสนามศุภชลาสัย ไปตามถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูง (ซึ่งตามหลักแล้วขับรถส่วนตัวมากกว่าใช้รถไฟฟ้า) จึงทำให้ทั้งราชดำริและสุขุมวิทเติบโตไปเป็นอย่างมาก

            เมื่อมีรถไฟฟ้าผ่านถนนราชดำริ ก็จึงมีการเช่าที่ดินริมถนนราชดำริ หรือตามซอยมหาดเล็ก 1, 2 และ 3 ไปก่อสร้างอาคารต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารชุดพักอาศัยแบบเช่า โดยการเช่าส่วนใหญ่เป็นการเช่าตามระยะเวลาสูงสุดตามมาตรฐานคือ 30 ปี นอกจากนี้ในพื้นที่ดังกล่าวยังมีบ้านพักของเอกชนแปลงเล็กๆ ในซอยลึกซึ่งเช่าต่อเนื่องกันมายาวนานแล้วบางส่วน

            ที่ดินดังกล่าวเป็นของวชิราวุธวิทยาลัยมีพื้นที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา โดยได้รับพระราชทานให้เป็นที่ให้เช่าเพื่อเป็นทุนการจัดการศึกษาของโรงเรียน แผนที่ท้ายนี้แสดงที่ตั้งของที่ดินแปลงดังกล่าว (ตามกรอบสีน้ำเงิน)

 

แผนที่กรุงเทพฯ พ.ศ.2474 แสดงที่ตั้งที่ดินพระราชทานริมถนนราชดำริพร้อมตึกเช่า 8 หลัง

https://www.vajiravudh.ac.th/VC_Annals/vc_annal92.htm

 

            ส่วนแผนที่ภาพถ่ายดาวเทียมในแผนที่ LandsMap แสดงสภาพปัจจุบัน ซึ่งตัดส่วนหนึ่งประมาณ 7 ไร่ ขายให้กับสถาบทูตสหรัฐอเมริกา ซึ่งขายไปเมื่อปี 2591หรือ 76 ปีมาแล้วในราคา 250,000 ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา ในขณะนี้จึงมีพื้นที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา มีราคาต่อตารางวาคือ 405,000 บาท รวมเป็นเงิน 10,881.135 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามในความเห็นของ ดร.โสภณ ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเชื่อว่าหากมีการจัดสรรแปลงที่ดินใหม่ให้เหมาะสมในเชิงพาณิชย์ยิ่งขึ้น ราคาที่ดินตามราคาตลาดคงมีมูลค่าไม่น้อยกว่าตารางวาละ 1.5 ล้านบาท  แต่ทั้งนี้ที่ดิน 67 ไร่ 67 ตารางวานี้อาจต้องหักแบ่งเป็นถนนประมาณ 30% หรือเหลือ 47 ไร่ 6.9 ตารางวา และจะมีมูลค่าประมาณ 28,210.35 ล้านบาท

 

 

            ในปัจจุบันอาคารต่างๆ ก็กำลังจะหมดสัญญาเช่า แต่โดยที่สัญญาเช่ามีอายุ 30 ปี และอาคารส่วนมากก็ยังอยู่ในสภาพดี เจ้าของที่ดินก็น่าจะให้เช่าต่อหรือหาผู้เช่ารายอื่นเข้ามาแทนที่เป็นเวลาต่อไปอีก 20 ปี และเมื่ออาคารต่างๆ เริ่มหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ (ประมาณปีที่ 50) ก็ค่อยรื้อย้ายเพื่อจัดรูปที่ดินใหม่ ให้เหมาะสมยิ่งขึ้น โดยในอีก 20 ปีข้างหน้า หากมีการจัดสรรที่ดินใหม่เหลือ 70% ตามข้างต้น ราคาที่ดินก็อาจเพิ่มขึ้น 100%  หรือหนึ่งเท่าตัว กลายเป็นเงิน 56,420.7 ล้านบาทนั่นเอง

            ในขณะนี้ในพื้นที่เขตปทุมวัน อสังหาริมทรัพย์หลักที่มีการซื้อขายก็คือห้องชุด โดยมีรายละเอียดดังนี้:

 

ห้องชุดที่ยังเหลืออยู่ในเขตปทุมวัน บริเวณราชดำริและโดยรอบ

ราคา/หน่วย                    จำนวน          อัตราการ        ระยะเวลา

(ล้านบาท)              หน่วยรอขาย        ขาย/เดือน    ที่จะขายหมด

5.001-10                          617               2.9%              35.0

10.001-20                        593               6.8%              14.6

20.001 ขึ้นไป                     384               2.2%              45.3

รวม                                1,594               4.2%              27.3

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

            ในพื้นที่นี้มีแต่ห้องชุดขาย ไม่มีบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแถว เพราะที่ดินราคาแพง โดยราคาที่ขายอยู่ในขณะนี้เฉลี่ยเป็นเงิน 16.2 ล้านบาท เป็นห้องชุดที่เหลืออยู่ในระดับราคา 5.001-10 ล้านบาท 617 หน่วย  ในราคา 10.001-20 ล้านบาท 593 หน่วย และในราคา 20.001 ล้านบาทขึ้นไป 384 หน่วย รวมทั้งหมด 1,594 หน่วยที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน

            ทั้งนี้อัตราการขายต่อเดือนอยู่ที่ 4.2% ของหน่วยขาย เช่น ถ้ามี 100 หน่วย ก็ขายได้เดือนละ 4.2 หน่วย โดยกลี่มราคา 10.001-20 ล้านบาทขายได้ในอัตราสูงสุดคือ 6.8% ต่อเดือน ในขณะที่ระดับราคา 20.001 ล้านบาทขึ่นไปขายได้ช้ากว่าคือเพียง 2.2% ต่อเดือน โดยคาดว่าจำนวนหน่วยขายที่เหลือยอยู่ 1,594 หน่วยนั้นจะขายได้หมดภายในเวลา 27.3 เดือน หรือราว 2 ปีหากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่

            สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในกรณีการปล่อยเช่า ดร.โสภณ ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินคาดว่าค่าเช่าสุทธิ หรือ Return on Investment น่าจะอยู่ที่ประมาณ 4% ของราคาต่อปี สำหรับลูกค้าที่มาเช่าส่วนมากจะเป็นชาวต่างประเทศโดยเฉพาะในภาคพื้นเอเซีย รวมทั้งบางส่วนจากยุโรปและอเมริกา  และส่วนมากเช่าในระยะยาว เช่น 1 ปีขึ้นไปเป็นสำคัญ

            ดร.โสภณจึงคาดว่าในอีกไม่เกิน 20 ปีข้างหน้า เมื่ออาคารต่างๆ ในปัจจุบันทยอยหมดอายุเช่าที่อาจจะต่อใหม่อีก 20 ปี จะพบว่าภายในไม่เกินปี 2580 ก็อาจมีการจัดสรร-จัดการแปลงที่ดินนี้ใหม่ เพื่อให้สามารถหารายได้ได้มากขึ้นต่อไปโดยอาจทำเป็นสำนักงาน โรงแรมหรือเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า เป็นต้น