ในขณะนี้ประเทศไทยมีบริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบครึ่งหนึ่งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่ท่านเชื่อหรือไม่บริษัทที่ดินยักษ์ใหญ่เหล่านี้มีอนาคตอันมืดมน ทำไมจึงจะเป็นเช่นนี้

 

ตารางที่ 1: บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ทีสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี 2567
อันดับ	บริษัทที่ใหญ่ที่สุด	โครงการ	มูลค่า (ล้านบาท)	หน่วยขาย	% มูลค่า
1	เอพี (ไทยแลนด์)	26	33,710	5,488	16.00%
2	เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น	9	19,418	969	9.20%
3	โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์	4	14,311	1,223	6.80%
4	ศุภาลัย	10	11,713	1,874	5.50%
5	แสนสิริ	11	11,546	1,249	5.50%
6	เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์	3	10,562	441	5.00%
7	แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์	2	9,947	602	4.70%
8	ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้	5	7,609	1,850	3.60%
9	เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)	4	6,629	327	3.10%
10	พฤกษา เรียลเอสเตท	5	5,957	1,166	2.80%
	รวม		131,401	15,189	62%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

            จากผลการสำรวจล่าสุด ณ กลางปี 2567 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า 10 บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือครองส่วนแบ่งตลาด (จากการเปิดตัวหน่วยขายใหม่ๆ ในครึ่งแรกของปี 2567) สูงสุดถึง 62% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล นับว่ามีขนาดใหญ่มากถึงเกือบหนึ่งในสามของทั้งตลาด

            ในขณะที่ในแง่จำนวนหน่วย 10 บริษัทแรกที่ใหญ่ที่สุด ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 53% ของทั้งหมด ส่วนบริษัทที่เป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม คาดว่าจะมีสัดส่วนเพียง 15% ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมด ถ้าหมายรวมทั้งปี มูลค่าการพัฒนาของบริษัทมหาชน 10 แห่งแรก จะมีมูลค่ารวมกันประมาณ 262,802 ล้านบาท ซึ่งนับว่ามีขนาดใหญ่มากจริงๆ

            แต่หากเทียบกับบริษัทพัฒนาที่ดินจีน ไทยยังมีขนาดเล็กมาก

 

ตารางที่ 2: 9 บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ทีสุดในจีน ณ ปี 2566
อันดับ	บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่สุดในจีน	พันล้านหยวน	ล้านบาท
1	Poly Real Estate	386.34	1,889,203
2	China Vanke Co.	350.47	1,713,798
3	Greentown China	301.08	1,472,281
4	China Overseas L & Development	294.32	1,439,225
5	China Resources Land	280.94	1,373,797
6	Chjina Merchants Shekou	270.20	1,321,278
7	Country Garden Holdings	206.06	1,007,633
8	C&D Real Estate	188.15	920,054
9	Longfor Properties	166.26	813,011
	มูลค่ารวม	2,444.00	11,950,280
ที่มา: https://www.statista.com/statistics/286277/ leading-real-estate-companies-in-china-by-sales-revenue/

 

 

            จะเห็นได้ว่ามูลค่าการพัฒนาของบริษัทมหาชน 10 แห่งแรกของไทยที่ประมาณการไว้ทั้งปี 2567 จะเป็นเงินรวมกันเพียง 262,802 ล้านบาท ยังเล็กกว่าบริษัทที่เล็กที่สุดใน 9 อันดับแรกของจีนที่เมื่อปี 2566 ผลิตที่อยู่อาศัยมีมูลค่ารวมกันถึง 813,011 ล้านบาท (บริษัท Longfor Properties) ดังนั้นหากบริษัทพัฒนาที่ดินจีนเข้ามาในประเทศไทย ก็จะถึงคราวหายนะของบริษัทพัฒนาที่ดินไทยอย่างแน่นอน และมูลค่ารวมของบริษัทพัฒนาที่ดินจีน 9 แห่งที่ใหญ่ที่สุดเป็นเงินสูงถึง 11,950,280 ล้านบาท หรือราวสองในสามของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทยที่ราวๆ  18 ล้านล้านบาท

            อย่างไรก็ตามโดยที่ตลอดช่วงที่ผ่านมา ทั้งจีนและไทยต่างสร้างที่อยู่อาศัยออกมามากมาย ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ก็จะลดลง กลายเป็นตลาดบ้านมือสองแทน  จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าประเทศไทยในวาระครบรอบ 200 ปี (พ.ศ.2525) มีที่อยู่อาศัยรวมกันในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 1 ล้านหน่วย แต่พอถึงปี 2567 หรืออีก 42 ปีต่อมา มีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 3 ล้านกว่าหน่วย (มากกว่าช่วง 200 ปีแรกถึง 2 เท่าตัวหรือมีที่อยู่อาศัยรวมเป็น 3 เท่าของที่อยู่อาศัยเดิม) ทำให้ในอนาคต ความต้องการสร้างบ้านใหม่ๆ จะลดน้อยลง เพราะสามารถนำบ้านมือสองมาซื้อขายต่อกันได้ เพราะบ้านมือสองมักจะถูกกว่า ทำเลที่ตั้งดีกว่า แม้จะต้องซ่อมแซมบ้างก็ตาม

 

ตารางที่ 3: 10 บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา ณ พ.ศ.2565
อันดับ	ชื่อบริษัท	จำนวนหน่วย	มูลค่า (พันล้านเหรียญ)	มูลค่า (ล้านบาท)
1	D.R. Horton	80,000	27	945,000
2	Lennar Corp.	59,000	25	875,000
3	PulteGroup	29,000	13	455,000
4	NVR	21,000	8.7	304,500
5	Taylor Morrison	13,000	7.2	252,000
6	KB Home	13,000	6.5	227,500
7	Meritage Homes Corp.	12,800	5	175,000
8	Clayton Properties Group	11,000	3.7	129,500
9	Century Communities	10,000	4.2	147,000
10	LGI	10,000	3	105,000
	รวม	258,800	103.3	3,615,500
ที่มา: https://atlasrtx.com/americas-10-largest-home-builders/

           

            เมื่อหันมามองบริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาที่สร้างบ้านจัดสรรและอาคารชุดขาย ณ ปี 2565 จะพบใน 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวม 3.6155 ล้านล้านบาท เล็กกว่า 9 บริษัทที่ใหญ่ที่สุดของจีน โดยมีขนาดเป็นเพียง 30% ของจีนเท่านั้น  หลายบริษัทพัฒนาที่ดินมานับร้อยปีในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ได้เติบโตอย่างก้าวกระโดดมากนัก เพราะการสร้างที่อยู่อาศัยให้มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับกันทั่วประเทศถึง 50 มลรัฐเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก

 

ตารางที่ 4: 10 บริษัทนายหน้าที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา ณ พ.ศ.2566
อันดับ	ชื่อบริษัท	จำนวนหน่วย	มูลค่า (พันล้านเหรียญ)	มูลค่า (ล้านล้านบาท)
1	Compass	177,716	184,452	6,640,285
2	Anywhere Advisors	252,023	176,229	6,344,261
3	eXp Realty	355,052	143,578	5,168,826
4	HomeServices of America	235,861	133,807	4,817,042
5	Douglas Elliman	21,606	34,402	1,238,482
6	Hanna Holdings Inc	97,961	33,840	1,218,250
7	Redfin	46,549	27,497	989,883
8	@Properties	35,232	22,610	813,976
9	Side	22,967	22,003	792,092
10	The Real Brokerage, Inc.	48,905	21,208	763,472
รวม		1,293,872	799,627	28,786,570
ที่มา: https://www.realtrends.com/500-by-sides/

 

 

            จะเห็นได้ว่าบริษัทนายหน้าใหญ่ๆ ในสหรัฐอเมริกา โดยเฉพาะ 10 บริษัทแรก มีการขายทรัพย์สินรวมกันถึง 1,293,872 หน่วย มากกว่าของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ขายอยู่ 258,800 หน่วยเสียอีก และยิ่งพิจารณาในแง่มูลค่าของสินค้าที่ขาย ก็สูงถึง 28.787 ล้านล้านบาท 

            เมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ที่สุดที่มียอดขายรวมกัน 3.6155 ล้านล้านบาท หากสมมติว่าได้กำไรปีละ 8% ก็เป็นเงินประมาณ 280,000 ล้านบาท แต่ในกรณีบริษัทนายหน้าที่มียอดขาย 28.787 ล้านบาท สมมติได้กำไรสุทธิเพียง 2% จากค่านายหน้าประมาณ 6% ก็เป็นเงินถึง 570,000 ล้านบาท สูงกว่าของบริษัทพัฒนาที่ดินเสียอีก

            ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ๆ ก็จะค่อยๆ ลดบทบาทลง เพราะความต้องการบ้านใหม่จะลดลง การซื้อขายบ้านมืสองจะมีราคาถูกกว่า ได้ทำเลดีกว่า กิจการนายหน้าจะเฟื่องฟูขึ้นมา และรวมศูนย์เป็นบริษัทนายหน้าขนาดยักษ์มากยิ่งขึ้น ส่วนบริษัทพัฒนาที่ดินรายย่อยก็อาจมีบทบาทมากขึ้นในท้องถิ่นต่างๆ แต่เป็นบริษัทเล็กๆ ที่มีออร์เดอร์จากการสั่งสร้างมากกว่าการสร้างบ้านและห้องชุดจำนวนมากๆ ออกมาขายเช่นเดิม

         และด้วยอำนาจของเทคโนโลยีใหม่ๆ โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ (AI) บริษัทนายหน้าใหญ่ที่สามารถจัดหาเทคโนโลยีเหล่านี้ได้ดีและมากกว่า ก็จะกลายเป็นเจ้าตลาดไปในอนาคต