สิ่งที่น่าแปลกใจประการหนึ่งในประเทศไทยก็คือราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก ทำให้เกิดผลเสียหลายประการ โดยดูได้จากตัวอย่างในจังหวัดภูเก็ต

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดในจังหวัดภูเก็ตมาตั้งแต่ปี 2547 พบว่า ราคาประเมินตามราคาตลาดที่พึงซื้อขายได้ในตลาดเปิดทั่วไป สูงกว่าราคาประเมินราชการหรือ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์”

            1. หาดไม้ขาว ซึ่งเป็นหาดแรกๆ ด้านเหนือสุดของเกาะภูเก็ต มีราคาที่ดินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 45.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเงินเพียงไร่ละ 6.80 ล้านบาทหรือเท่ากับ 15% ของราคาตลาดเท่านั้น

            2. หาดบางเทา ซึ่งเป็นหนึ่งในหาดยอดนิยมและราคาปรับตัวเร็วมาก ก็พบว่าราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 80.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเงินแค่ไร่ละ 15.60 ล้านบาทหรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาดซึ่งนับว่าค่อนข้างต่ำ

            3. หาดกมลา อันเป็นหาดที่ได้รับความนิยมมากเช่นกัน ก็พบว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 10.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 14% ของราคาตลาดเท่านั้นซึ่งถือว่าต่ำเป็นอันดับที่สามรองจากอ่าวปอ

            4. หาดป่าตอง ซึ่งเป็นหาดที่มีราคาที่ดินสูงสุดถึงไร่ละ 350.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการก็เป็นเงินเพียงไร่ละ 70.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาดซึ่งนับว่าค่อนข้างต่ำ

            5.  หาดกะรน อันเป็นหาดยอดนิยมเช่นกัน มีราคาประเมินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ไร่ละ 12.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 17% ของราคาตลาดเท่านั้น

            6. หาดราไวย์ อันเป็นหาดยอดนิยมเช่นกัน มีราคาประเมินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการก็อยู่ที่ไร่ละ 11.40 ล้านบาท ซึ่งก็ใกล้เคียรงกับที่หาดกะรน หรือมีราคาประเมินราชการเป็นเพียง 16% ของราคาตลาด

            7. อ่าวฉลอง ซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาย่อมเยาเนื่องจากอยู่ฝั่งตะวันออก มีราคาไร่ละ 45.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเพียงไร่ละ 4.60 ล้านบาท นับเป็นสัดส่วนเพียง 10% ของราคาตลาด ซึ่งนับว่าต่ำที่สุด

            8. แหลมพันวา โดยเป็นบริเวณที่มีแหลมพันวาตั้งอยู่ มีรคาที่ดินไร่ละ 50.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ไร่ละ 10.00 ล้านบาทเท่านั้น หรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาด (บริเวณนี้ไม่ค่อยมีข้อมูลของทางราชการ)

            9. อ่าวปอ ซึ่งเป็นบริเวณที่ดินราคาย่อมเยา มีราคาที่ดินไร่ละ 20.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ 2.18 ล้านบาท 11% ของราคาตลาด ซึ่งถือว่าต่ำเป็นอันดับที่สองรองจากอ่าวฉลอง

            10. อ่าวมะพร้าว โดยเป็นบริเวณที่วิวไม่สวยมากนัก ราคาที่ดินจึงยังถูกอยู่ที่ไร่ละ 15.00 ล้านบาท แต่ราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 4.20 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนเพียง 28% ของราคาตลาดเท่านั้น

            โดยเฉลี่ยแล้วราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาด โดยเป็นเพียงระมาณ 18% ของราคาตลาดเท่านั้น ข้อนี้มีผลเสียอย่างไร

            1. ทำให้การจัดเก็บภาษีไม่ได้เพียงพอต่อท้องถิ่น การซ่อมแซมและพัฒนาสาธารณูปโภคจึงไม่เพียงพอ

            2. ทำให้ท้องถิ่นต้องพึ่งพิงส่วนกลาง ทำให้ท้องถิ่นถูกครองงำและแทรกแซงในการให้งบประมาณ

            3. ยิ่งในขณะนี้มีชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ประเทศไทยเสียเปรียบเพราะในต่างประเทศราคาประเมินราชการพอๆ กับราคาตลาด และอัตราภาษีในไทยก็ต่ำมาก

            4. ทำให้ระบบการประเมินราคาที่ดินของทางราชการสูญเปล่า เพราะถ้าสามารถประเมินตามราคาจริง ก็จะทำให้ประชาชมีฐานข้อมูลเพื่อการซื้อขายอย่างเที่ยงธรรม ไม่ถูกหลอกลวง

            แนวทางการแก้ไขก็คือ

            1. ทำให้ราคาประเมินของทางราชการใกล้เคียงกับราคาตลาด

            2. ให้ท้องถิ่นประเมินค่าทรัพย์สินเอง ถ้าประเมินต่ำๆ เอาใจนายทุนใหญ่ๆ ก็ได้ภาษีมาพัฒนาท้องถิ่นน้อยลงเอง ทั้งนี้ให้ฝึกอบรมเจ้าพนักงานท้องถิ่นประเมินค่าทรัพย์สิน หรือว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน

            3. การโอนในราคาทรัพย์สินที่ถูกกว่าราคาตลาดจะต้องเสียค่าปรับ

            หากสามารถทำให้ราคาประเมินราชการพอๆ กับราคาตลาด ก็จะทำให้เกิดความโปร่งใสในระบบราชการอีกด้วย

 

 

 

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจวันที่ 25-27 กรกฎาคม 2567 หน้า 20

https://www.thansettakij.com/real-estate/602648