ท่านทราบหรือไม่ประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยรอการขายอยู่ทั้งหมดเท่าไหร่ จังหวัดไหนบ้าง อุปทานเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ต่อรัฐ ต่อภาคเอกชน นักลงทุนและต่อประชาชนผู้ซื้อบ้านในการวางแผนบริหารอสังหาริมทรัพย์

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รวบรวมสถิติเกี่ยวกับจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ณ กลางปี 2567 พบว่า รวมทั่วประเทศ 77 จังหวัด มีจำนวนโครงการทั้งหมด 17,250 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 2,271,986 หน่วย โดยขายไปได้แล้ว 1,734,090 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 537,896 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 2,223,897 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 4.134 ล้านบาท ทั้งนี้ประเทศไทยมี 76 จังหวัด แต่เมื่อนับรวมกรุงเทพมหานครไปแล้ว จึงมีทั้งหมด 77 จังหวัดตามที่เสนอไว้ข้างต้น

            ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ จำนวนที่อยู่อาศัยที่รอการขายอยู่ (ไม่ใช่ขายไม่ออก) ที่ 537,896 หน่วย ก็ต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 3 ปีหรือปีละ 179,299 หน่วย ด้วยเหตุนี้ หากเกิดปัญหาวิกฤติตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมา ก็อาจไม่จำเป็นต้องก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยหรืออาคารชุดใหม่ๆ ออกมา เนื่องจากยังมีอุปทานรอขายอยู่อีกมาก  และศูนย์ข้อมูลฯ โดย ดร.โสภณได้ประเมินไว้ว่า ยังมี “บ้านว่าง” หรือบ้าน/ห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยอีก 1.3 ล้านหน่วย  อุปทานที่อยู่อาศัยจึงมีอีกเหลือเฟือ  การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เข้ามาในตลาด อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดได้

            สำหรับในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ซึ่งรวมกรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐมบางส่วน) มีจำนวนโครงการทั้งหมด 2,997 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 842,074 หน่วย โดยขายไปได้แล้ว 597,962 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 244,111 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 1,292,169 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 5.293 ล้านบาท  ถือเป็นสัดส่วนตามหน่วยรอขายอยู่ทั่วประเทศ 45.4% และ ถือเป็นสัดส่วนตามมูลค่าที่รอขายอยู่ทั่วประเทศ 58.1%

            จะเห็นได้ว่าเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็น “เมืองโตเดี่ยว” (Primate City) ซึ่งมีขนาดที่อยู่อาศัยในแง่จำนวนหน่วยถึงเกือบครึ่งหนึ่ง (45.4%) แต่มูลค่าการพัฒนาโดยรวมสูงถึง 58.1% ของที่อยู่อาศัยที่ขายกันอยู่ทั่วประเทศ  ประเทศไทยจึงแตกต่างจากประเทศอื่นๆ ที่มีมหานครขนาดใหญ่ที่มีประชากรเมืองเกิน 1 ล้านคนอยู่หลายเมือง เช่นในกรณีฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียและมาเลเซีย เพราะประเทศเหล่านั้นมีเกาะอยู่มากมาย แต่กรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่ตรงกลาง ด้วยเหตุนี้ โอกาสที่คิดจะย้ายเมืองหลวงจึงเป็นไปได้ยากมาก

            ในประเทศไทยยังมีอีก 17 จังหวัดหลักที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมาก ได้แก่ (เรียงตามลำดับอักษร) ขอนแก่น ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ชะอำ-หัวหิน เชียงราย เชียงใหม่ นครราชสีมา นครศรีธรรมราช พระนครศรีอยุธยา พิษณุโลก ภูเก็ต ระยอง สงขลา (หาดใหญ่) สระบุรี สุราษฎร์ธานี อุดรธานี และอุบลราชธานี  ใน 17 จังหวัดเมืองหลักนี้ มีจำนวนโครงการทั้งหมด 6,970 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 871,898 หน่วย โดยขายไปได้แล้ว 714,995 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 156,903 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 649,741 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 4.141 ล้านบาท  ถือเป็นสัดส่วนตามหน่วยรอขายอยู่ทั่วประเทศ 29.2% และ ถือเป็นสัดส่วนตามมูลค่าที่รอขายอยู่ทั่วประเทศ 29.2%           

            แม้ใน 17 จังหวัดหลักที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากนี้ ก็ยังมีหน่วยขายรอการขายอยู่เพียง 29.2% หรือยังไม่เท่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 45.4%  ยิ่งหากพิจารณาจากมูลค่าที่ยังรอการขายอยู่ก็มีสัดส่วนเพียง 29.2% หรือราวครึ่งหนึ่งของมูลค่าที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น หากไม่นับรวมภูเก็ตที่มีหน่วยขายราคาแพงเป็นอันมาก มูลค่าการพัฒนาที่เหลืออยู่ก็อาจจะยังน้อยกว่านี้นัก

            ตามฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ ดร.โสภณยังพบว่า ยังมีอีก 17 จังหวัดเมืองรองที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยอีกพอสมควร โดยในเมืองรองอีก 17 จังหวัดนี้มีจำนวนโครงการทั้งหมด 3,833 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 348,759 หน่วย โดยขายไปได้แล้ว 271,698 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 77,061 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 181,927 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 2.361 ล้านบาท  ถือเป็นสัดส่วนตามหน่วยรอขายอยู่ทั่วประเทศ 14.3% และ ถือเป็นสัดส่วนตามมูลค่าที่รอขายอยู่ทั่วประเทศ 8.2%

            ยิ่งกว่านั้นยังมีเมืองเล็กอีก 37 จังหวัดที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยเบาบางมาก โดยรวมแล้วมีจำนวนโครงการทั้งหมด 3,450 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 209,256 หน่วย โดยขายไปได้แล้ว 149,434 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 59,821 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 100,060 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 1.673 ล้านบาท  ถือเป็นสัดส่วนตามหน่วยรอขายอยู่ทั่วประเทศ 11.1% และ ถือเป็นสัดส่วนตามมูลค่าที่รอขายอยู่ทั่วประเทศ 4.5%

            จะเห็นได้ว่าจังหวัดเล็กๆ แทบไม่มีการพัฒนาอะไรมากนัก การพัฒนาที่ดินจึงไม่อาจขยายตัวได้มากนักในเมืองเล็กๆ ผู้ประกอบการอาจประสบความสำเร็จในระดับหนึ่งในเมืองเล็กๆ แต่หากต้องการเติบโต พึงเข้ามาใจกลางเมืองใหญ่ๆ หรือในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งแม้จะมีการแข่งขันสูง แต่หากเราสามารถชิงความได้เปรียบด้านต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนที่ดิน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง การออกแบบและการบริหารจัดการที่ดี รวมทั้งราคาที่ผู้ซื้อรู้สึกคุ้มค่ากว่า ก็จะสามารถประสบความสำเร็จในท่ามกลางการแข่งขันเช่นกัน

            ตามตารางที่ 1 ชลบุรีเป็นจังหวัดใหญ่อันดับสองรองจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพราะเป็น “เมืองหลวง” ของระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ Eastern Economic Corridor (EEC) โดยมีหน่วยรอขายสูงถึง 45,470 หน่วย ห่างจากอันดับสองคือระยองเกือบเท่าตัว ตามด้วยเชียงใหม่ ภูเก็ต ฉะเชิงเทรา และนครราชสีมา นับว่าเป็นจังหวัดใหญ่มากรองจากเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

 

 

            เมื่อพิจารณาในแง่ของมูลค่าหน่วยรอขาย ชลบุรี ก็ยังเป็นอันดับหนึ่ง ณ 159,738 ล้านบาท โดยถือเป็นอุปทานประมาณ 7.2% ของทั่วประเทศ รองลงมาก็คือภูเก็ตเพราะราคาขายแพงกว่าทั่วไป โดยมีมูลค่ารอการขาย 142,805 ล้านบาท มีสัดส่วนรอการขายอยู่ 6.4% ของมูลค่าที่รอการขายทั่วประเทศ ตามด้วย ระยอง เชียงใหม่ ชะอำ หัวหิน ซึ่งตามมาห่างมาก

 

 

            ศูนย์ข้อมูลฯ โดยดร.โสภณให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า

            1. หากทางราชการมีข้อมูลเพื่อการวางแผนในการพัฒนาประเทศ จะเห็นได้ว่า รัฐบาลพึงมุ่งออกมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลและเมืองหลัก ที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจเป็นหลัก ทั้งนี้เพราะในเมืองขนาดเล็ก ความต้องการที่อยู่อาศัยอาจจะยังไม่มากนัก ปัญหาที่อยู่อาศัยอาจะไม่ซ้ำซ้อนเช่นในเขตมหานครใหญ่ๆ แต่ในทางตรงกันข้ามหากรัฐบาลมีแผนการพัฒนาที่ชัดเจนในภูมิภาคในขณะที่สถานการณ์ยังไม่ซับซ้อนก็อาจเป็นการป้องปรามปัญหาที่อยู่อาศัยได้
            2. สำหรับสถาบันการเงินที่มีแผนการอำนวยสินเชื่อ ก็คงเน้นในเมืองหลักเป็นสำคัญ โดยเฉพาะใน 17 อันดับแรกข้างต้น เมืองขนาดเล็กคงมีกำลังซื้อที่จำกัด
            3. ในส่วนของภาคเอกชน นักลงทุน และประชาชนผู้ซื้อบ้านทั่วไป ก็พึงวางแผนการพัฒนาหรือการลงทุนตามโอกาส จังหวะและในทำเลหรือจังหวัดที่เหมาะสม เพราะในจังหวัดที่มีความคึกคัก ราคาที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มขึ้นตามลำดับ

            ดร.โสภณ กล่าวว่าในสิ้นปี 2567 จะได้ประเมินสถานการณ์ใหม่อีกครั้งหนึ่ง จากการสำรวจข้อมูลตลาดทั่วประเทศในรอบ 1 ปี ซึ่งคาดว่าจะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2567 มากขึ้น โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งเมืองใหญ่ๆ 10 อันดับแรกของไทย

 

ที่มา: https://www.thansettakij.com/real-estate/606611