สะเทือนถึงดวงดาวอย่างไรหรือ คือมันเป็นกรณีตัวอย่างที่ชี้ว่ากลไกกฎหมายในประเทศไทยที่ต้องได้รับการปฏิรูปหรือสังคายนาขนานใหญ่ หาไม ประเทศไทยของเราก็จะไร้ทางออก อยู่เป็นวัวพันหลักอยู่ร่ำไป!

ผมออกสำรวจโรงแรมเอทัส

          กรณีโรงแรมดิเอทัสในซอยร่วมฤดีถูกศาลสั่งให้กรุงเทพมหานครรื้อ (ไม่ได้สั่งเจ้าของอาคารรื้อ) กำลังเป็นประเด็นร้อน ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยที่เป็นกลางโดยไม่เป็นนายหน้าหรือไม่พัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ของตนเอง จึงขอแสดงความเห็นเพื่อช่วยกันคิดหาทางออกเพื่อสังคมบ้าง

โรงแรมดิเอทัส

อาคารขนาดใหญ่ต่าง ๆ ในซอยร่วมฤดี

          ซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตรตลอดซอย
          เมื่อเย็นวันพุธที่ 3 ธันวาคม 2557 ผมได้นำเครื่องมือไปวัดขนาดของซอยร่วมฤดีโดยเดินไปมาตลอดซอยก็พบว่า ตรงหน้าที่ตั้งโรงแรม ซอยมีขนาดกว้าง 10.5 เมตร และคงกว้างราว 10 เมตรตั้งแต่ปากทางถนนเพลินจิตเข้ามาถึงที่ตั้งโรงแรมประมาณ 500 เมตร กรณีนี้ในสมัยก่อนก็ "ผ่าน" ดังจะเห็นได้ว่ามีอาคารขนาดใหญ่พิเศษมากมายอยู่ในซอยนี้อยู่แล้ว แต่ในสมัยต่อมาบอกว่าต้องกว้างตามกำหนดตลอดถนนซอย ก็เลยกลายเป็นปัญหาขึ้นมา

ระวางโฉนดที่ดินที่ปรากฏว่าที่ดินเอกชนล้ำเข้ามาในโฉนด

          เมื่อวัดขนาดซอยตรงบริเวณด้านหลังของสถานทูตสหรัฐอเมริกา จะพบว่าบริเวณนั้นขนาดของซอยร่วมฤดีมีความกว้างเพียง 7.5 เมตรเท่านั้น แล้วทำไมทะเบียนซอยของกรุงเทพมหานครจึงเป็น 10 เมตร กรณีนี้หากมาดูระวางประกอบ จะพบว่าจริงๆ แล้วมีการตัดที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเอกชนหักแบ่งมาเป็นถนนเพื่อให้กว้าง 10 เมตร แต่ที่ดินเอกชนบางแปลงคงไม่ยอม เลยคาราคาซังเรื่อยมา และหากสังเกตทางเท้าบริเวณหน้าสถานทูตสหรัฐอเมริกา จะพบว่าทางเท้าแทบหายไปเลย

โปรดสังเกตทางเท้าแทบหายไปเลยเพราะถนนแคบมากในช่วงนี้

          แล้วเขาสร้างกันได้อย่างไร
          กรณีหนึ่งซึ่งเป็นข้อกังขาก็คือ แม้จะผิดกฎหมายในฉบับปัจจุบัน แต่ทำไมจึงมีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่มากมาย หลายอาคารใหญ่กว่าอาคารโรงแรมดิเอทัสเสียอีก ทั้งนี้อาจมีข้ออ้างว่าเขาก่อสร้างมาก่อนจะมีระเบียบใหม่ออกมา ซึ่งดูแล้วก็น่าแปลกใจที่ไม่มีใครร้องเรียนหรืออย่างไร อาคารที่ก่อสร้างผิดแบบหรือหมิ่นเหม่จึงเกิดขึ้นอยู่เสมอๆ ผมเลยเอารูปมาให้ดูจำนวนมากมายเลย

          ยิ่งกว่านั้นยังมีอาคารขนาดยักษ์ที่มีทางออกทางด้านถนนวิทยุ อีกหลายอาคารที่มีการระบายการจราจรออกมาทางซอยร่วมฤดี โดยปริมาณการจราจรน่าจะมีมากกว่าของโรงแรมดิเอทัสเสียอีก อาคารเหล่านี้บางแห่งมีความสูงถึง 37 ชั้น สร้างอยู่ติดกับซอยร่วมฤดีเลย แต่อาคารเหล่านี้อาจรอดไปเพราะอ้างได้ว่ามีทางออกถนนวิทยุทั้งที่มีรถเข้าออกซอยร่วมฤดีเป็นจำนวนมาก์

          ถ้าถามชาวบ้านเมื่อ 50 ปีก่อน
          ความจริงไม่ควรสร้างอาคารดิเอทัส! นี่คือคำตอบ ถ้าถามชาวบ้านเมื่อ 50 ปีก่อนเพราะในย่านนั้นมีแต่บ้านขุนน้ำขุนนาง หรือผู้มีอันจะกินมากมาย อยู่กันอย่างสงบ โดยผมไปพบบ้านหลายหลังที่ยังหลงเหลืออยู่ อย่างในรูปที่แสดงนี้ ปัจจุบันล้อมรั้วไว้แล้ว แสดงว่าคงเพิ่งขายไปเพื่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ แต่หากนึกภาพดูว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้ว คงมีแต่บ้านแบบนี้ และชาวบ้านก็คงไม่ยินดีหากมีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่

รูปบ้านผู้มีอันจะกินในซอยร่วมฤดี

          การนี้แสดงให้เห็นว่า ถ้าการผังเมืองไทยให้คนท้องถิ่นมีส่วนร่วมตั้งแต่แรกก็คงไม่มีอาคารขนาดใหญ่รบกวนชาวบ้าน แต่โดยที่กฎหมายไทยอ่อนแอทั้งที่ พรบ.ผังเมืองของไทยมีมาตั้งแต่พ.ศ.2495 แต่ผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานคร กลับมีในปี 2535 หรือ 40 ปีต่อมา จึงทำให้เกิดการก่อสร้างกันตามอำเภอใจ การจัดทำผังเมืองที่ให้กรุงเทพมหานครดำเนินการแทนกรมโยธาธิการและผังเมืองไม่ใช่เป็นการกระจายอำนาจให้ประชาชนได้ตัดสินใจเอง เป็นเพียงการเปลี่ยนอำนาจจากหน่วยงานหนึ่งไปอีกหน่วยงานหนึ่งเท่านั้น
          กรณีนี้ก็คล้าย ๆ กับที่ดินในซอยต่าง ๆ ของถนนสุขุมวิท ซึ่งแต่เดิมก็เป็นบ้านคหบดีหรือเป็น "Beverly Hills" ในนครลอสแอนเจลิสของสหรัฐอเมริกา แต่โดยที่ผ่านมามีการก่อสร้างกันตามอำเภอใจ สถานการณ์ในวันนี้จึงเปลี่ยนไป ให้ชาวบ้านในซอยร่วมฤดีหรือในย่านสุขุมวิทลงประชามติว่าต้องการให้มีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่หรือรักษาอาคารเล็ก ๆ ไว้เช่นเดิม ก็เชื่อว่าส่วนใหญ่อาจต้องการการเปลี่ยนแปลงที่จะสามารถก่อสร้างอาคารสูงเพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดินมากกว่า การวางผังเมืองจึงจำเป็นต้องให้คนในท้องถิ่นเป็นผู้ตัดสิน
          กรณีที่ถนนซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตร สมมติว่าหากชาวบ้านบางส่วนยอมถอยร่นเพื่อให้ถนนมีขนาดกว้างขวางขึ้นมีมูลค่าที่ดินมากขึ้นและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย เชื่อว่าชาวบ้านคงมีความยินดี แต่หากถามชาวบ้านเพียงบางส่วนที่ไม่มีความเดือดร้อนและไม่นำพาต่อการเพิ่มมูลค่า เจ้าของที่ดินเหล่านั้นก็อาจอ้างข้อกฎหมายและทำตัวเป็น "จระเข้ขวางคลอง" อยู่ร่ำไป
          หลักในการพัฒนาเมือง
          บางท่านอาจไม่เห็นด้วยกับการรื้อโรงแรมดิเอทัสด้วยความเสียดายสิ่งก่อสร้างที่เพิ่งสร้างใหม่ และมีผู้อื่นสร้างมาก่อนหน้านี้แล้ว รวมถึงการเสียโอกาสของงาน หรือมีการตกงานของพนักงานโรงแรมซึ่งกรณีนี้คงแล้วแต่มุมมองของแต่ละฝ่ายแต่ประเด็นสำคัญก็คือพื้นที่แห่งนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ควรมีการพัฒนาที่เข้มข้นเพื่อไม่ให้เมืองขยายไปในแนวราบออกสู่รอบนอกอย่างไร้ระเบียบและสร้างปัญหาเพิ่มเติม ในทางหนึ่งกรุงเทพมหานครอาจพิจารณาเวนคืนที่ดินโดยให้ผู้ได้ประโยชน์ได้ร่วมรับผิดชอบค่าเวนคืนด้วย
          โดยที่เมืองมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วจึงควรมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเป็นระยะ ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่นี้มีรถไฟฟ้า ทางด่วน และสาธารณูปโภคอื่น ๆ อย่างเพียบพร้อม การจะจัดไว้เฉพาะเป็นที่อยู่อาศัยจึงถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไม่คุ้มค่าทั้งต่อเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่และการพัฒนาเมืองโดยรวมอีกด้วย
          ทางออกที่สมควร
          นอกเหนือจากการเวนคืนและการขยายถนนของกรุงเทพมหานครแล้ว ทางออกสำคัญอันหนึ่งก็คือการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างอาคารดิเอทัสที่มีมูลค่าสูงมากนี้อาจจัดเก็บภาษีปีละ 0.5% หรืออย่างในประเทศตะวันตกอาจจัดเก็บถึงปีละ 1-3% ก็จะได้รายได้มหาศาลมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างความเจริญให้กับท้องถิ่นได้เป็นอย่างมากโดยไม่จำเป็นต้องรื้อถอนอาคารแต่อย่างใด
          ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ เป็นภาษีที่ยิ่งให้ยิ่งได้เพราะนำมาพัฒนาท้องถิ่นโดยตรง แต่บางท่านเกรงว่าภาษีต่าง ๆ อาจถูกข้าราชการการเมืองและข้าราชการประจำโกงไป ข้อนี้ไม่พึงเป็นห่วงเพราะหากมีการกระจายอำนาจให้ท้องถิ่นได้ดูแลอย่างจริงจังการตรวจสอบก็จะมีมากขึ้น เช่นหากมีการเลือกตั้งผู้อำนวยการเขต ผู้อำนวยการฝ่ายการศึกษาของเขต ซึ่งต่างจากการแต่งตั้งเช่นในปัจจุบัน ก็จะทำให้มีการใส่ใจการใช้งบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
          ต้องปฏิรูประบบนิติธรรมไทย
          ระบบนิติธรรมไทยและกลไกกฎหมายในประเทศไทยในปัจจุบันมักอาศัยและอ้างอิงกฎหมายในห้วงเวลาที่แตกต่างกัน แก้ปัญหาทางหนึ่งก็เป็นการสร้างปัญหาอีกทางหนึ่ง ไม่สามารถใช้เป็นหลักในพัฒนาประเทศชาติให้เจริญก้าวหน้าได้ แถมบางครั้งยังมีการเอารัดเอาเปรียบกันทางกฎหมาย ผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการกฎหมายก็ไม่เข้าใจหรือเห็นประโยชน์ส่วนรวมเป็นที่ตั้ง
          บางครั้งกฎหมายผังเมือง กฎหมายอาคาร กฎหมายการใช้ที่ดิน และกฎหมายอื่นก็ขัดกันหาทางออกไม่ได้เสมือน "ยักลึกติดกึก ยักตื้นติดกัก" จึงควรมีการสังคายนาบนพื้นฐานของความเข้าใจการพัฒนาเมืองอย่างมีประสิทธิภาพและคำนึงถึงประโยชน์ของส่วนรวมเป็นที่ตั้ง บุคลากรทางกฎหมายทุกภาคส่วนอาจจะต้องได้รับการสังคายนาก่อนเพื่อนเพื่อนำพาให้สังคมเป็นสุข