ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สทำหนังสือถึง น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี เสนอแนะมาตรการให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ จากการระดมสมองภาครัฐและภาคเอกชน ดังนี้

 

----

30    กันยายน    2567

 

เรื่อง    ข้อเสนอแนะมาตรการให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์
          จากการระดมสมองภาครัฐและภาคเอกชน
 

เรียน    น.ส.แพทองธาร ชินวัตร
          นายกรัฐมนตรี
 

                 ตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ร่วมกับสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล จัดสัมมนาร่วมระดมสมองผู้บริหารกระทรวง กรม กองฯ และผู้นำสมาคมอสังหาฯ นำเสนอข้อมูลการค้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาชาติ เรื่อง “วิกฤตและโอกาสตลาดอสังหาฯ กับกำลังซื้อต่างชาติ” ในวันพุธที่ 21 สิงหาคม 2567 เวลา 13:00-16:00 น. ณ ห้องประชุมอาคารไทยเบฟควอเตอร์ กระผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลฯ จึงทำหนังสือมาเสนอผลสรุปเพื่อรัฐบาลจะได้พิจารณาออกมาตรการที่เหมาะสมต่อไป

 

                 ในงานนี้ได้ระดมสมองกันอย่างกว้างขวางจากผู้บริหารภาครัฐและภาคเอกชนทั้งบริษัทมหาชนและผู้เกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ให้คนต่างชาติ ได้รับคำตอบที่น่าสนใจ  การสำรวจความเห็นนี้เป็นลักษณะออนไลน์และผลอย่างปัจจุบันทันด่วน แต่ในที่นี้นำมาสรุปเพื่อทางราชการจะได้พิจารณามาตรการให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

 

                 1. ควรให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพำนักในไทย ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมาเก็งกำไร ผลการสำรวจพบว่า ส่วนใหญ่ 77% เห็นด้วย และที่ไม่เห็นด้วยมี 23% ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็กำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะซื้อห้องชุดในจีนได้ ต้องมีถิ่นพำนักในจีนไม่ต่ำกว่า 1 ปี เป็นต้น แต่คนจีนกลับมาซื้อห้องชุดอยู่ในไทยได้ชั่วกัลปาวสาน ซึ่งอาจไม่เป็นธรรมสำหรับประเทศไทย     

 

                 2. ควรมีการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำที่ให้ต่างชาติซื้อได้หรือไม่ โดยทั้งหมดเห็นด้วยที่จะมีการกำหนดราคาขั้นต่ำ เพราะไม่เช่นนั้นจะมาแย่งคนไทยซื้อบ้าน กลายเป็นว่าการให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทย เป็นการทำร้ายคนไทยในชาติของตนเอง ทั้งนี้ ควรมีราคาไม่น้อยกว่ากี่ล้านบาท ปรากฏว่าคำตอบมีตั้งแต่ 1 ล้านบาท จนถึง 50 ล้านบาท แต่ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 11 ล้านบาท ค่ามัธยฐานอยู่ที่ 8 ล้านบาท แต่ก็มีกลุ่มใหญ่ที่เห็นว่าควรเป็นราคาตั้งแต่ 5 ล้านขึ้นไป 25% ที่ควรมีราคา 10 ล้านขึ้นไป 28% และ 20 ล้านขึ้นไป 14% สำหรับในต่างประเทศ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่ประมาณ 15 ล้านบาท และอินโดนีเซียอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท

 

                 3. สำหรับคำถามว่าการขายต่ออสังหาริมทรัพย์ ให้ขายให้คนสัญชาติไทยเท่านั้น ปรากฏว่าราว 55% เห็นด้วย และอีก 45% ไม่เห็นด้วย นับว่ากล้ำกึ่งกันมาก อันที่จริงประเทศไทยก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มาช้านานแล้ว เพียงแต่ไทยควรมีการปรับปรุงระบบภาษีที่เอื้อต่อการนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาประเทศด้วย

 

                 4. ต่อคำถามว่าเห็นด้วยหรือไม่ที่ว่าชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ปรากฏว่าผู้ที่เห็นด้วยกับการอนุญาตให้ต่างชาติขายต่อได้ ต้องถือครองมาไม่น้อยกว่า 3% มีถึง 90% ส่วนอีก 10% ไม่เห็นด้วย  แสดงว่าเกือบทั้งหมดเห็นด้วยที่จะมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไรของชาวต่างชาติ ถ้าไม่มีมาตรการนี้ จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทย ถูกต้องชาติซื้อแล้วนำมาขายต่อให้คนไทยหรือคนต่างชาติกันเองเป็นว่าเล่น

 

                 5. ให้ตั้งหน่วยงานระดับกองบังคับการ ตรวจสอบการซื้อและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทยเป็นระยะๆ ข้อนี้ผู้เข้าร่วมสัมมนาเกือบทั้งหมดถึง 91% เห็นด้วย มีเพียง 9% ที่ไม่เห็นด้วย นี่แสดงถึงการตื่นรู้ของผู้เกี่ยวข้องต่อการป้องปรามการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เพื่อไม่ให้สร้างปัญหาต่อระบบสังคมและเศรษฐกิจของชาติ ที่ผ่านมามีต่างชาติมาแอบ/ลักลอบซื้อมากมาย ภาษีก็แทบไม่ต้องเสีย ประเทศไทยมีแต่เสียกับเสีย

 

                 6. ต่อกรณีเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติ ประเด็นหนึ่งก็คือ ควรให้ต่างชาติเช่าที่ดินสูงสุดไม่เกินกี่ปี? คำตอบมีถึง 99 ปี แต่โดยเฉลี่ยแล้ว อยู่ที่ 44 ปี ทั้งนี้ประเทศไทยให้ผู้เช่าทั้งไทยและคนต่างชาติเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี    แต่ในกรณีการเช่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมและเกษตรกรรม เช่นได้ถึง 50 ปี ในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก เช่นได้ถึง 99 ปี ซึ่งนับว่าสูงเกินไป การเช่า 99 ปี อาจเห็นได้ที่ฮ่องกง แต่ช่วงนั้นเป็นเพราะจีนแพ้สงครามจักรวรรดินิยมอังกฤษ แต่ในกรณีประเทศไทยในขณะนี้ไม่ได้แพ้สงครามแก่ประเทศใด ไม่จำเป็นต้องให้เช่า 99 ปี ยิ่งกว่านั้นประเทศส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ให้เช่า 99 ปี

 

                 7. ต่อประเด็นที่ทางราชการมีข้อเสนอจะให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 75% ของห้องชุดทั้งหมดในโครงการหนึ่งๆ ศูนย์ข้อมูลจึงถามผู้เข้าร่วมว่าควรให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์?       ผลปรากฏว่าโดยเฉลี่ยจะให้ซื้อในสัดส่วน 50% โดยครึ่งหนึ่งเห็นว่าควรให้ซื้อไม่เกิน 49%  ทั้งนี้ 69% มีความเห็นว่าไม่ควรให้ต่างชาติซื้อเกิน 49% ไม่เช่นนั้นจะถูกชาวต่างชาติยึดครองการบริหารทั้งห้องชุดไปได้

 

                 8. สำหรับกรณี “นอมินี” หรือการใช้คนไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือถือครองแอบแฝงโดยคนต่างชาตินั้น ควรปราบปรามการใช้นอมินีซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาดหรือไม่? ปรากฏว่าผู้เกี่ยวข้องส่วนใหญ่ถึง 87% เห็นควร มีเพียง 7% ที่ไม่เห็นควร อีก 6% ยังไม่แน่ใจ  การใช้นอมินีนี้ ทำให้ประเทศชาติเสียผลประโยชน์มากในด้านภาษี และเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงทางการเมืองอีกด้วย

 

                 9. ควรเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ตามราคาตลาดกี่เปอร์เซ็นต์? ในกรณีนี้มีความเห็นที่หลากหลาย แต่ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 18% โดยมีค่ามัธยฐานอยู่ที่ 15% ทั้งนี้ในยุโรปเก็บในอัตรา 10-19% ในสิงคโปร์เก็บประมาณ 30% และในสิงคโปร์เก็บ 60% แต่ในประเทศไทยไม่เคยเก็บเลย จึงเท่ากับไม่จริงที่ทางราชการบอกว่าจะได้เงินรายได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ ทั้งนี้การเก็บภาษีนี้ ควรเก็บตามราคาตลาด ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินราชการที่ส่วนมากต่ำกว่าความเป็นจริงหลายเท่าตัว

 

                 10. กรณีชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัย ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด? ในกรณีนี้ คำตอบคือ 1.16% ของราคาตลาด แต่ทุกวันนี้ในกรณีที่อยู่อาศัยบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท (ตามราคาประเมินราชการซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดมาก) ไม่ต้องเสียภาษี เสียเฉพาะบ้านที่มีราคาเกิน 50 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองขึ้นไป โดยเก็บในอัตราขั้นต่ำ 0.03% หรือล้านละ 300 บาทเท่านั้น  ยิ่งถ้าเสแสร้งทำเกษตรกรรมก็เก็บเพียง 0.01% หรือล้านละ 100 บาทเท่านั้น แต่ในกรณีคนไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา ที่นั่นเก็บภาษีประมาณ 1-3% ของราคาประเมินราชการที่ประเมินไว้พอๆ กับราคาตลาด

 

                 11. สำหรับกรณีชาวต่างชาติซื้อสถานประกอบการ ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด? ปรากฏว่าอัตราที่ควรเก็บเป็น 1.44% โดยเฉลี่ยสูงกว่ากรณีเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในกรณีที่อยู่อาศัยสำหรับคนต่างชาติที่ 1.16% และค่ากลางหรือมัธยฐานอยู่ที่ 1.4% แสดงว่าในกรณีมาประกอบกิจการ รัฐควรเก็บภาษีสูงกว่าการมาอยู่อาศัย เพราะสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปสร้างประโยชน์ทางธุรกิจได้

 

                 12. ในกรณีที่ชาวต่างชาติที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว เมื่อขายต่อ ควรเก็บภาษีกำไรกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด? ปรากฏว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 14.8% ส่วนค่ามัธยฐานอยู่ที่ 14% กรณีประเทศไทยควรเก็บภาษีนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะในประเทศตะวันตกการขายทรัพย์สิน กำไรที่ได้จะต้องเสียภาษีถึง 20% โดยประมาณ การเก็บภาษีนี้จะทำให้ประเทศไทยมีรายได้จากการซื้อขายที่ดินของคนต่างชาติมากขึ้น

 

                 13. ในการโอนมรดก ควรให้คนต่างชาติเสียภาษีตามราคาตลาดอย่างน้อยกี่เปอร์เซ็นต์? ผลการสำรวจปรากฏว่า ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 12.59% เป็นอัตราเดียว ซึ่งก็ถือว่าไม่สูงนัก แต่ในกรณีประเทศไทยปัจจุบันจะเก็บภาษีมรดกก็ต่อเมื่อกองมรดกนั้นมีราคาเกิน 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดหลายเท่าตัว ที่สำคัญ หากโอนให้ทายาทปีละ 20 ล้านทุกปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีใดๆ แต่หากคนไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ จะต้องเสียภาษีมรดกมหาศาล เช่น ไปซื้อที่ญี่ปุ่น ต้องจ่ายภาษีกองมรดกถึง 55% ของกองมรดกที่เกิน 150 ล้านบาทตามราคาตลาด เป็นต้น

 

                 14. ในการประกอบการอุตสาหกรรม ควรให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ดินเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมหรือไม่ ผลการสำรวจปรากฏว่าส่วนใหญ่เห็นด้วยถึง 86% ที่ไม่เห็นด้วยมีเพียง 14% เท่านั้น  การให้ต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมอย่างสะเปะสะปะ จะทำลายสิ่งแวดล้อม ทำให้ควบคุมไม่ได้ เป็นปัญหาต่อความมั่นคง ถ้าถือปฏิบัติตามนี้กิจการนิคมอุตสาหกรรมของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนจะเติบโตขึ้น เมืองและการพัฒนาที่ดินจะเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น

 

                 กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าท่านนายกรัฐมนตรีและคณะจะให้ความเมตตารับฟังความคิดเห็นจากผู้เกี่ยวข้องที่ไม่ใช่เฉพาะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพื่อให้มาตรการต่างๆ ที่รัฐจะออกมา เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติและประชาชนโดยรวม  หากท่านประสงค์จะได้ข้อมูลเพิ่มเติมใดๆ กระผมและคณะนักวิจัยยินดีให้ข้อมูลแก่ท่านในฐานะศูนย์ข้อมูลที่เป็นอิสระและเป็นกลางที่สุด
 

                 จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง
 

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

และนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai)

Email: sopon@area.co.th