สิ่งที่น่าสังเกตประการหนึ่งสำหรับนักลงทุนก็คือ ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก ทำให้รัฐเก็บภาษีได้น้อย รายได้มาพัฒนาท้องถิ่นจึงน้อยตามไปด้วย ทำให้ท้องถิ่นต้องพึ่งส่วนกลาง กลายเป็นว่าถูกส่วนกลางครอบงำ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) ได้สำรวจราคาที่ดินใน EEC เพื่อใช้ในการวางแผนการลงทุน โดยในกรณีนี้เน้นในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นจังหวัดหลักในภูมิภาคนี้ และเปรียบเทียบให้เห็นความแตกต่างระหว่างราคาตลาดและราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์

            ราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยนำเสนอนี้เป็นราคาตลาด โดยได้สำรวจจุดสำคัญไว้ 29 จุด โดยบริเวณที่แพงที่สุดอยู่ที่ถ.เลียบชายหาด  เลียบชายหาด ด้านหน้าโรงแรมอิสตินี่ ราคาตารางวาละ 610,000 บาทโดยเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 5.2% ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยทั้ง 29 ทำเลอยู่ที่ 7.6% ในช่วงปี 2564-2565 และสามารถเรียงตามลำดับราคาได้ดังนี้:

 

 

            หากพิจารณาจากอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุด ปรากฏว่าทำเลที่ 13 ถ.สุขุมวิท ฝั่งตรงข้ามโชว์รูมโตโยต้า ระยอง ที่มีราคาตารางวาละ 110,000 เพิ่มขึ้นถึง 13.4% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา  ตัวเมืองระยองมีความเจริญอย่างรวดเร็วมาก อย่างไรก็ตามรถไฟฟ้าความเร็วสูงกลับไปไม่ถึงระยองตามที่เคยวางแผนไว้ในสมัยรัฐบาลก่อน  อันดับที่สองอยู่ที่ทำเลที่ 25 ถ.อัสสัมชัญ-สวนเสือ ฝั่งตรงข้ามสวนเสือศรีราชา ที่มีราคาตลาดอยู่ที่ 45,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 12.5%  และอันดับที่สามอยู่ที่ทำเลที่ 24 ถ.พรประภานิมิตร ตรงข้ามเทสโก้ โลตัส สยามคันทรี คลับพัทยา โดยมีราคาตารางวาละ 49,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 11.4%

            ณ ปี 2567 ที่ดินเลียบชายหาดพัทยา ซอย 8 ด้านหน้าอาคารอิสตินี่ได้เพิ่มจาก 610,000 บาทต่อตารางวา เป็นประมาณ 680,000-700,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 10-14% (ในรอบ 2 ปี) ทั่วทั้งเมืองพัทยา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 4% ซึ่งต่ำกว่าช่วงก่อนหน้านี้ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการค่อยๆ ฟื้นตัวของการท่องเที่ยว และภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ยังคงเติบโตช้าอยู่

 

 

            สำหรับราคาประเมินที่ดินเพื่อการเสียภาษีของกรมธนารักษ์ สูงสุดก็อยู่แถวทำเลที่ ถ.เลียบชายหาด พัทยาซอย 8 ด้านหน้าโรงแรมอิสตินี่ ซึ่งอยู่ที่ตารางวาละ 190,000 บาท (ทั้งนี้ไม่นับรวมราคาที่ดินตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ที่อาจจะสูงกว่านี้บ้าง แต่เป็นที่ดินแปลงเล็กๆ) อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับราคาตลาดที่ 610,000 บาทต่อตารางวา ยังถือว่าราคาประเมินราชการเป็นเพียง 34% ของราคาตลาดเท่านั้น

            บริเวณที่ราคาที่ดินตามราคาตลาดใกล้เคียงกับราคาประเมินของทางราชการ  ก็คือบริเวณทำเลที่ 13 ถ.สุขุมวิท ฝั่งตรงข้ามโชว์รูมโตโยต้า ระยอง ซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 110,000 บาทต่อตารางวา และมีราคาประเมินราชการอยู่ที่ 74,000 บาทต่อตารางวา หรือราคาราชการเท่ากับ 67% ของราคาตลาด  อีกบริเวณหนึ่งที่ใกล้เคียงกันก็คือ ทำเลที่ 17 ถ.สุขุมวิท ฝั่งตรงข้ามโรบินสัน ศรีราชา ซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 95,000 บาทต่อตารางวา และมีราคาประเมินราชการอยู่ที่ 63,000 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 66% ของราคาตลาด

            ในทางตรงกันข้าม ทำเลที่ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินราชการเป็นอย่างมาก ได้แก่

            ทำเลที่ 22 ถ.ห้วยใหญ่ ฝั่งตรงข้ามโรงเรียนทุ่งคา ซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 52,000 บาทต่อตารางวา แต่มีราคาประเมินราชการเป็นเพียง 3,100 บาท หรือเท่ากับ 6% ของราคาตลาดเท่านั้น

            ทำเลที่ 26 ถ.ทล.331 ฝั่งตรงข้ามอีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 42,000 บาทต่อตารางวา แต่มีราคาประเมินราชการเป็นเพียง 4,000 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 10% ของราคาตลาดเท่านั้น

            ทำเลที่ 28 ถ.บ่อวิน-ปลวกแดง (ทล.3013) ด้านข้างแมคโคร บ่อวินซึ่งมีราคาตลาดอยู่ที่ 39,000 บาทต่อตารางวา แต่มีราคาประเมินราชการอยู่เพียง 5,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น หรือเท่ากับ 13% ของราคาตลาด

            มีข้อสังเกตว่าในพื้นที่ๆ อยู่ห่างไกลจากตัวเมือง หรือในเขตเมืองที่อยู่ห่างจากเขตที่มีความเจริญสูงๆ มักจะมีราคาประเมินราชการหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ต่ำกว่าความเป็นจริงมากเป็นพิเศษ  ส่วนในพื้นที่ๆ อยู่ในใจกลางเมือง ราคาตลาดจะใกล้เคียงความเป็นจริงมากกว่า อย่างไรก็ตามหากเป็นในกรณีห้องชุดพักอาศัย ราคาตลาดกับราคาประเมินราชการจะใกล้เคียงกันมาก ห่างกันไม่เกิน 20% เท่านั้น บางแห่งแทบจะเท่ากันเลย  แต่ราคาห้องชุดของทางราชการเปลี่ยนแปลงในทุก 4 ปี ทำให้ในปีถัดๆ ไป ราคาประเมินราชการห้องชุดจะค่อยๆ ต่ำกว่าราคาตลาดที่เพิ่มขึ้นทุกปี

            โดยรวมแล้วในพื้นที่ทั้งหมด 29 ทำเลที่สุ่มตัวอย่างมา จะพบว่า ราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก คือเป็นเพียง 29% โดยเฉลี่ยของราคาตลาดเท่านั้น  แต่ก็ไม่มีเกณฑ์มาตรฐานหรือไม่มี A/S Ratio ที่เป็นมาตรฐาน ซึ่งหมายถึง ราคาประเมินราชการ (Assessed Value) กับราคาตลาด (Sale Prices)  จากข้อมูล 29 ตัวอย่างข้างต้นค่าส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (Standard Deviation) อยู่ที่ 16% ดังนั้น อาจกล่าวได้ว่าสองในสามของแปลงที่ดินที่มีการประเมินทั่วภูมิภาคอีอีซีนั้น ราคาประเมินราชการ จะมีสัดส่วนประมาณ 13% (29%-16%)  ถึง 45% (29%+16%) ของราคาตลาด

            โอกาสที่ราคาประเมินราชการจะสูงกว่าราคาตลาดก็มีความเป็นไปได้เช่นกัน แต่ในกรณีนั้นเป็นเพราะการประเมินที่อาจผิดพลาดได้ของทางราชการ ในกรณีเจ้าของที่ดินที่อาจเสียผลประโยชน์เพราะต้องเสียภาษีเกินความจำเป็นก็สามารถที่จะอุทธรณ์ราคาประเมิน เช่น ในกรณีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถ้าเจ้าของที่ดินเห็นว่าการประเมินไม่ถูกต้อง มีสิทธิ์ยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่น เมื่อผู้บริหารท้องถิ่นเห็นชอบกับคำร้องนั้น ก็ให้มีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี ทั้งนี้ต้องยื่นต่อผู้บริหารท้องถิ่นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์ (ตามมาตร 73 และ 83 ของพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562)

            อาจกล่าวได้ว่าการที่ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดถึงประมาณ 3.4 เท่า (29% ของราคาตลาด) ทำให้ทางราชการทั้งส่วนกลางและส่วนท้องถิ่นเสียโอกาสในการเก็บภาษีมาบำรุงท้องที่หรือเสียภาษีมาพัฒนาประเทศ ดังนั้นทางราชการควรทำให้ราคาประเมินและราคาตลาดใกล้เคียงกันเช่นนานาอารยประเทศ ทั้งนี้รัฐบาลสามารถลงทุนประเมินราคาที่ดินให้ใกล้เคียงราคาตลาดซึ่งคุ้มกับภาษีที่จะเก็บได้เพิ่มขึ้นนั่นเอง

            ดร.โสภณ เชื่อว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ทั้งชลบุรีและระยอง ยังคงปรับตัวสูงขึ้นในช่วงปี 2567-2568 อีกประมาณ 6-7% เพราะอานิสงส์จากการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ รวมทั้งการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม ที่จะทำให้การอยู่อาศัยในห้องชุดและที่อยู่อาศัยในแนวราบของชาวต่างชาติที่ทำงานใน EEC มีมากขึ้นนั่นเอง

 

 

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในมติชนออนไลน์ วันที่ 21 กันยายน 2567 

https://www.matichon.co.th/economy/news_4803962