หลายคนอาจมีโอกาสขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติ เราต้องเตรียมการอะไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงขอสรุปมาให้ทราบดังนี้:

            ในการเสียภาษีห้องชุด ปกติ ค่าภาษีเงินได้ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของเป็นผู้จ่าย  ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ขายและผู้ซื้อจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้ แล้วแต่การต่อรอง

            ภาษีมีดังนี้:

            1. ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน

            2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน

            3. ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย (กรณีที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์)

            4. ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ (ถ้ามีการจดจำนองซึ่งเป็นภาระของผู้ซื้อ)

            5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ของผู้ขาย)

            อนึ่งในกรณีซื้อบ้านกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำการขายบ้าน หรือซื้อกับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างไรก็ตามหากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายบ้านไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่จะเสียค่าอากรแสตมป์

            สำหรับเอกสารที่ต้องมีได้แก่

            1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ เอกสารนี้ต้องแปลเป็นภาษาไทยโดยล่ามที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น

            2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย

            3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย อายุไม่เกิน 1 เดือน ส่วนกรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ ไม่จำกัดอายุ

            4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ ระบุแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

            5. สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

            6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

            7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรองหนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการบริษัท กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ เอกสารนี้ต้องแปลเป็นภาษาไทยโดยล่ามที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น

            8. หลักฐานการโอนเงิน หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)

            9. เอกสารการส่งเสริมการลงทุน จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (ถ้ามี)

            10. หนังสือมอบอำนาจกรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

            11. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

            ทั้งนี้เอกสารทั้ง 11 รายการทั้งหมดข้างต้น ต้องเป็นเอกสารฉบับจริงเท่านั้น

            สำหรับกรณีการแจ้งการโอนเงิน ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเกี่ยวข้อง กับธุรกรรมการซื้อ-ขายบ้านมือสองที่ต้องใช้เงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้น กฎหมายบังคับให้นายหน้าต้องทำหน้าที่รายงานการทำธุรกรรมดังกล่าวต่อสำนักงานป้องกันและปราบปราบ การฟอกเงิน (ปปง.) หากมีการวางมัดจำหรือซื้อด้วยเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปจะต้องรายงานต่อ ปปง. ภายในเดือนถัดไป นอกจากนี้แล้ว การทำธุรกรรมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เข้าข่ายน่าสงสัย เช่น ผู้ซื้อที่มีอาชีพและรายได้ไม่มั่นคง แต่สามารถซื้อบ้านได้ในมูลค่าแพงๆ หรือลูกค้าที่หิ้วเงินมาซื้อบ้านจำนวนมากๆ ก็จะต้องรายงานต่อ ปปง.ภายใน 7 วัน  อย่างไรก็ตามในกรณีผู้ซื้อ ผู้ขายตกลงกันเองโดยไม่ผ่านนายหน้า อาจไม่มีการรายงานใดๆ

            การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุด จึงเป็นสิ่งที่ผู้เกี่ยวข้องพึงรู้เกี่ยวกับด้านภาษีและค่าธรรมเนียมรวมทั้งเอกสารต่างๆ ข้างต้น