มีข่าวคราวเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในแง่ลบมากมาย ทำให้ผู้ซื้อบ้านอาจลังเลในการซื้อที่อยู่อาศัยและทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินประสบปัญหาในการขาย ดร.โสภณชี้ว่าสถานการณ์ที่เป็นจริงไม่ได้ย่ำแย่เช่นที่เข้าใจ

            อันที่จริงสถานการณ์กำลังปรับตัวให้ดีขึ้นอยู่ต่างหาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ข้อมูลที่น่าสนใจเพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย โดยในประการแรกการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่คาดว่าจะมีเพียง 70,000 หน่วยนั้น ในแง่หนึ่งแสดงว่าตลาดหดตัวลง เพราะในปี 2565 และ 2566 เปิดตัวโครงการใหม่กว่า 100,000 หน่วย แต่การเปิดตัวน้อยลงในภาวะที่เศรษฐกิจซบเซานั้น แสดงถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ หากผู้ประกอบการขืนเปิดตัวมากมายเช่นแต่ก่อน ก็คงทำให้ตลาดเกิดฟองสบู่ที่นำไปสู่ภาวะฟองสบู่แตกในที่สุด  การปรับตัวเช่นนี้จึงเป็นคุณต่อวงการพัฒนาที่อยู่อาศัย

            ประการที่สองจะเห็นได้ว่าในครึ่งแรกของปี 2567 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 33,000 หน่วย ในขณะที่มีการขายที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 32,000 หน่วย ซึ่งใกล้เคียงกัน แสดงให้เห็นถึงความสมดุลของตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้มีอุปทานมากจนเกินไป ตลาดจึงไม่เกิดปัญหาอย่างที่หลายฝ่ายกังวล การปรับตัวเป็นสิ่งชั่วคราว หากเศรษฐกิจดีขึ้นในอนาคต ก็คงมีการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ

            ประการที่สาม คาดว่า ณ สิ้นปี 2567 จะมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ขาย (ยังไม่พบผู้ซื้อเนื่องจากเพิ่งเปิดตัว ไม่ใช่ว่าเป็นสินค้าที่ไม่ดี หรือขายไม่ออก) อยู่ 240,000 หน่วย สะสมไว้มากกว่าปี สิ้นปี 2566 ที่เหลือขายอยู่ 233,434 หน่วย หรือสะสมเพิ่มขึ้นไม่เกิน 7,000 หน่วยเท่านั้น  ไม่ได้เพิ่มจนกลายเป็น “ดินพอกหางหมู” จนทำให้เกิดภาวะเสื่อมทรุดในตลาดที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด  หน่วยรอการขายนี้อาจต้องใช้เวลาประมาณ 44 เดือนจึงจะขายได้หมด (ถ้าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย)

            ประการที่สี่ ราคาขายของสินค้าที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อาจมีการปรับตัวลงบ้างโดยประมาณการไว้ที่ -0.24% ของราคาขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หรือราว -0.3% ในช่วง 1 ปีล่าสุด (กลางปี 2566 – กลางปี 2567) แต่เป็นการปรับตัวในสัดส่วนที่น้อยมากหรือไม่มีนัยสำคัญใดๆ เลย แสดงว่าตลาดยังไม่อยู่ในภาวะวิกฤติแต่อย่างใด

            ประการที่ห้า หน่วยรอการขาย 240,000 หน่วย ณ สิ้นปี 2567 เหล่านี้ เป็นอุปทานเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หากรวมทั่วประเทศก็คงมีราว 450,000 หน่วย ถ้าโดยเฉลี่ยจะขายได้ประมาณ 180,000 หน่วยต่อปีทั่วประเทศ ก็ต้องใช้เวลาถึงราว 3-4 ปี แสดงว่าในขณะนี้ไม่มีความจำเป็นต้องเปิดที่อยู่อาศัยใหม่ในจำนวนมหาศาล (ราว 100,000 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) เท่าเดิม

            ประการที่หก ในการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สนั้น ดร.โสภณ กล่าวว่าในแต่ละปี จะพบโครงการที่ “เจ๊ง” หรือไปต่อไม่ไหวอยู่จำนวนหนึ่ง แต่ก็เป็นจำนวนที่ค่อนข้างน้อยมาก เมื่อเทียบกับหน่วยรอขายที่เหลืออยู่ในตลาด เช่นในปี 2564 มีโครงการเจ๊งในปีดังกล่าว 22 โครงการ รวม 2,377 หน่วย หรือ 1.12% ของหน่วยรอขาย (211,770 หน่วย) รวมมูลค่า 14,027 ล้านบาท หรือเพียง 1.57% ของมูลค่าหน่วยรอขายทั้งหมด  ในแต่ละปีก็มีโครงการ “เจ๊ง” แตกต่างกันไม่มากนัก

            สำหรับในปี 2567 จำนวนโครงการที่คาดว่าจะเจ๊ง มีอยู่ 29 โครงการ รวม 9,943 หน่วย สูงสุดเป็นประวัติการณ์ หรือราว 4.14% ของหน่วยรอขายทั้งหมด และรวมมูลค่าสูงสุดถึง 32,000 ล้านบาท หรือราว 2.46% ของมูลค่าหน่วยรอขายทั้งหมด ที่ 1,300,000 ล้านบาท จึงนับได้ว่าสถานการณ์ในปี 2567 อาจไม่ดีนักโดยเฉพาะจำนวนหน่วยขายที่เจ๊งมากขึ้น แต่มูลค่าอาจไม่มากนักในเชิงเปรียบเทียบ ทั้งนี้หน่วยขายที่เจ๊งมักเป็นสินค้าที่ราคาไม่สูงมากนัก เป็นกลุ่มที่ค่อนข้างจะ “เปราะบาง” เพราะมีรายได้จำกัด

            อย่างไรก็ตามจะเห็นได้ว่าเมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์ก็เป็นเพียง 4.14% ของจำนวนหน่วยรอขาย และ 2.46% ของมูลค่าหน่วยรอขาย จึงถือว่ายังมีสัดส่วนที่ต่ำมากๆ หากจำนวนหน่วยขายที่เจ๊งมีสูงถึง 15% - 20% ของหน่วยรอขาย ก็อาจกล่าวได้ว่าสถานกาณ์ย่ำแย่จนเกิดวิกฤติแล้ว  ดร.โสภณกล่าวว่าจากประสบการณ์สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540=2545 พบว่าจำนวนหน่วยที่เจ๊งน่าจะสูงกว่า 30% - 40% ของหน่วยรอขายของทั้งตลาด

            ดังนั้นผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการจึงไม่น่ากังวลมากนัก หากราคาบ้านที่เสนอขาย โดยเปรียบเทียบกับโครงการโดยรอบแล้วดูคุ้มค่าน่าซื้อ ก็สามารถซื้อได้โดยไม่ต้องกลัวว่าราคาจะตกต่ำลงในอนาคต

หมายเหตุ: บทความนี้เผยแพร่ในประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-1664911