มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยได้จัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาอย่างต่อเนื่อง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิ จึงขอนำมานำเสนอ

            ในการนี้มูลนิธิได้
            1. สอบถามไปยังผู้เกี่ยวข้องถึงอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่มูลนิธิจัดทำมา
            2. จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุน
            3. วิเคราะห์จากอัตราผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง

            โดยการจัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนนี้ อ.วสันต์ คงจันทร์ เป็นประธานคณะทำงานกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุน สำหรับการระดมสมองร่วมกับผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน โดยแบ่งเป็นกลุ่มต่างๆ ดังนี้:
            กลุ่มที่ 1 โรงแรม: อ.ธนินทร์ นนนที กรรมการผู้จัดการ บจก.ซีบีเอ็นเค แมเนจเม้นท์
            กลุ่มที่ 2 กลุ่มศูนย์การค้า: อ.อนันต์ จิตรมีศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.น้อมจิตต์ อินคอร์เปอเรชั่น
            กลุ่มที่ 3 กลุ่มสำนักงาน: อ.ริษิณี สาริกบุตร Head Of Business Analytics, Asset world Co.,Ltd.
            กลุ่มที่ 4 กลุ่มเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์: อ.พรเทพ ศรีนฤหล้า เจ้าของ Omni Tower     
            กลุ่มที่ 5 กลุ่มโกดัง-โรงงานให้เช่า: ดร.นีน่า โสภารัตน์ สนิทรัมย์ ที่ปรึกษามูลนิธิฯ

            ที่ประชุมได้ผลสรุปจากระดมสมอง ดังนี้:

            วิธีการศึกษา: การศึกษาได้ทำการรวบรวมข้อมูลต่างแหล่งข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ เช่น ผลตอบแทนการลงทุน (เงินปันผล) จากการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)และการระดมความคิดเห็นจากผู้ประกอบการ นักลงทุน ผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน สถาบันการเงิน และผู้สนใจทั่วไป มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2549 ถึงปี 2566

            ในการเสวนา มูลนิธิฯ ได้รวบรวมข้อมูลอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิม (Property Fund) ปัจจุบันเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(Real Estate Investment Trust : REIT) ตั้งแต่ปี 2549-2566 ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 19 กองทุน เพื่อเป็นข้อมูลอ้างอิงเบื้องต้น โดยอัตราผลตอบแทนเป็นผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ขึ้นอยู่กับนโยบายการจ่ายเงินปันผล ซึ่งส่วนใหญ่จะมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลประมาณ 90% แสดงถึงผลตอบแทนที่จ่ายยังไม่ครอบคลุมผลตอบแทนที่แท้จริง รวมทั้งยังมีความแตกต่างไปตามประเภทของกองทุนฯ กองทุนเปิด กองทุนปิด กองทุนประเภทFreehold หรือ Leasehold (ศึกษารายละเอียดในเว็บไซด์ตลาดหลักทรัพย์ http://www.set.or.th) ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ทำเลที่ตั้ง เกรดโครงการ ต้นทุนทางการเงินของโครงการ เป็นต้น โดยผลตอบแทนของทรัสต์เพื่อการลงทุนฯ ใช้เป็นข้อพิจารณาประการหนึ่งในการกำหนดอัตราผลตอบแทนที่สามารถเข้าถึงและอ้างอิงได้ จากเว็บไซด์ของตลาดหลักทรัพย์

            ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในรอบ 18 ปีที่ผ่านมามีแนวโน้มลดลง คาดว่าน่าจะมีสาเหตุสำคัญ ดังนี้

            1. ต้นทุนราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นไม่ได้แปรผันตรงกับรายได้หรือค่าเช่า เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

            2. ปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในแต่ละปี อุปสงค์ อุปทาน ปัจจัยมหภาค อัตราดอกเบี้ย ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในเม็กกะโปรเจ็กต์ที่เกี่ยวข้องและกระทบต่อกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทที่แตกต่างกัน

            อนึ่ง สิ่งที่พึงเข้าใจร่วมกันก็คือ

            1. อัตราผลตอบแทนนี้เป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นสำคัญเป็นภาพกว้างของอุตสาหกรรมใน ในภาพรวมเท่านั้น การใช้งานจริงยังต้องเจาะจงในรายละเอียดของแต่ละพื้นที่ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เกรดของอสังหาริมทรัพย์ segmentation ต่าง ๆ ในรายละเอียดอีก

            2. อัตราข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในท้องตลาด แต่การนำไปใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินยังต้องพิจารณาถึงความเหมาะสมต่อมูลค่าด้วย ยกตัวอย่าง เช่น ในบางทรัพย์สินอัตราผลตอบแทนจริงในท้องตลาดอาจต่ำมาก เช่น อะพาร์ตเมนต์ในบางพื้นที่ที่อาจมีผลตอบแทนต่ำเพียง 2-3% เนื่องจากปัจจัยต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก อัตราค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้น อัตราการเช่าลดลงจากคู่แข่งคอนโดมิเนียม ผู้ลงทุนส่วนหนึ่งอาจขาดข้อมูลเพียงพอ เป็นต้น ดังนั้นการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินอาจไม่กำหนดอัตราผลตอบแทนในอัตราที่ต่ำมากดังกล่าวก็ได้ เนื่องด้วยเหตุผลที่ผู้ประเมินต้องประเมิน “มูลค่าตลาด” ที่เหมาะสมต่อการลงทุนหรือการซื้อขาย ฯลฯ ซึ่งหากกำหนดในอัตราดังกล่าวแล้วอาจจะไม่มีนักลงทุนยอมซื้อหรือลงทุน หรือมีเป็นส่วนน้อย (ที่อาจขาดข้อมูล) อาจจะไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงได้

            3. ข้อพิจารณาสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การกำหนดอัตราผลตอบแทนใด ผู้ประเมินสมควรอธิบายให้ชัดเจนถึงที่มาและสมมติฐานที่กำหนด ให้ผู้ใช้รายงานได้เข้าใจอย่างแท้จริง ทั้งนี้ การอธิบายวิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน สมมติฐานที่เกี่ยวข้อง ถือเป็นมาตรฐานและจรรยาบรรณประการหนึ่งตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

            4. แนวทางการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (capitalization rate) จริงในแต่ละทรัพย์สิน ผู้ประเมินควรทำการศึกษาจากท้องตลาดด้วยตนเอง ซึ่งต้องเจาะจงในรายละเอียดของแต่ละพื้นที่ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เกรดของอสังหาริมทรัพย์ segmentation ต่าง ๆ ดังกล่าวแล้ว เช่น การสำรวจค่าเช่าหรือรายได้สุทธิจากการดำเนินงานรายปี เปรียบเทียบกับราคาซื้อขาย หรือเงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ตามสูตร R=I/V (R=capitalization rate, I= net operating income, V=value)

            5. การอ้างอิงใด ๆ พึงระมัดระวังในการใช้งานดังกล่าวแล้ว มูลนิธิฯ ดำเนินการเพื่อเป็นความรู้เชิงวิชาการเพื่อเป็นแนวทางในการเผยแพร่ความรู้ การสร้างความเข้าใจเท่านั้น มูลนิธิฯ ไม่อาจรับผิดชอบต่อการใช้งานไม่ว่ากรณีใด ๆ

            6. อัตราผลตอบแทนในการลงทุน (capitalization rate) เป็นคนละกรณีกับอัตราคิดลด (discount rate) ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เนื่องจากการนำไปใช้แตกต่างกันแล้วแต่กรณี

            7. การพิจารณาประเมินมูลค่าทรัพย์สินในช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ผู้ประเมินควรพิจารณาแนวทางการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มเติมตามประกาศแนวทางการประเมินมูลค่าทรัพย์สินภายใต้สถานการณ์โควิด-19 ที่ประกาศโดยสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย ยกตัวอย่างเช่น ข้อแนะนำไม่ควรประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีการผลตอบแทนทางตรง (direct capitalization) ควรใช้วิธีการ (discounted cash flow) เพื่อสะท้อนถึงรายได้ที่ลดลง อัตราการเข้าพักที่ลดลง ตามระยะเวลาที่ผู้ประเมินเห็นว่าเหมาะสมและมีข้อมูลสนับสนุนเพียงพอ (เพิ่มเติมประกาศในเว็บไซด์สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (www.tva.or.th))

            โปรดดูรายละเอียดดังนี้: