ตามที่มีการประกาศขาย “เกาะขาม” เป็นเกาะส่วนตัวจริงหรือ ขายได้จริงหรือ ประเมินราคากันอย่างไร  ดร.โสภณ พรโชคชัย มาไขความจริงให้ฟัง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงข่าว “ประกาศขายเกาะขาม เกาะส่วนตัว เนื้อที่ประมาณ10ไร่ ราคา 1.8พันล้าน” (https://lnkd.in/dBSrsxQY) โดยมีข้อความว่า “เกาะขาม จ.ตราด ประกาศขายเกาะส่วนตัว เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ พร้อมรีสอร์ต ราคา 1,800 ล้านบาท โดยกล่าวว่ามี “กรรมสิทธิ์ของของบุคคล. . . ตั้งอยู่ห่างจากชายฝั่งแหลมงอบจังหวัดตราดประมาณ 35 กิโลเมตรซึ่งอยู่ใกล้กับเกาะหมากตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกของเกาะหมากห่างกันเพียง1กม.เท่านั้น. . .จุดเด่นของเกาะขามนอกจากจะมีสภาพธรรมชาติที่สวยงาม ชายหาดขาวสะอาดทอดยาวกว่า 300 เมตร. . .รีสอร์ต ที่กำลังสร้างและหยุดสร้างไป สามารถขอรูปเพิ่มเติมได้ กลุ่มหินภูเขาไฟที่วางตัวเรียงราย ราวกับประติมากรรมทางธรรมชาติอยู่บริเวณหาดทรายขาวละเอียด”

            ล่าสุดยังมีข่าวว่า “ยันเจ้าของขายจริง เกาะขาม 1,800 ไร่ หลังเป็นข่าวฮือฮา เผย เปลี่ยนมาแล้วหลายมือ” (https://lnkd.in/dskMaq3m) โดยระบุว่า “นายนล สุวัจนานนท์ นายก อบต.เกาะหมาก อ.เกาะกูด จ.ตราด เปิดเผยว่า ตามข่าวที่มีการประกาศขายเกาะขาม ที่เป็นเกาะขนาดเล็ก ในพื้นที่ปกครองของตำบลเกาะหมาก อ.เกาะกูด จ.ตราด มีพื้นที่ที่มีเอกสารสิทธิเพียง 10 กว่าไร่ และมีการเสียภาษีที่ดินให้กับ อบต.เกาะหมากทุกปี ซึ่งเกาะแห่งนี้ มีเจ้าของร้านอาหารชื่อดังชลบุรี เป็นเจ้าของ ที่ซื้อมาจากนักธุรกิจหลายคน โดยก่อนหน้านี้ นายจักรพรรดิ์ ตะเวทิกุล อดีตนายกสมาคมธุรกิจท่องเที่ยว จ.ตราด และนายก อบต.เกาะหมาก เป็นเจ้าของ ที่ซื้อมาจากชาวตราดคนหนึ่งที่ขายให้”

            หากไปเที่ยวเกาะขาม “สามารถซื้อตํ่วเรือข้ามไปเที่ยวเกาะขามได้ที่ Front office ของเกาะหมากรีสอร์ท ค่าตั๋วไปกลับท่านละ 100 บาท พร้อมค่าธรรมเนียมขึ้นเกาะอีก 200 บาท (สามารถนำบัตรไปแลกเครื่องดื่มน้ำอัดลมกระป๋องได้ที่บนเกาะ) เรือให้บริการตั้งแต่ 09:00 น. - 16:30 น. เรือไม่มีการกำหนดเวลาออก ถ้าซื้อตั๋วเรียบร้อยแล้ว ก็ออกเรือได้เลย เพราะจะมีเรือรอให้บริการนักท่องเที่ยวอยู่ที่หน้าหาด โทรสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 08-9600-9597 (ซึ่งไม่สามารถติดต่อได้ว่าจ่ายให้หน่วยงานใด)” (https://lnkd.in/ddiCejbX)

 

 

            จากการตรวจสอบกับแผนที่ “พิทักษ์ไพร” ปรากฏว่าเกาะนี้อยู่นอกพื้นที่เขตอุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง ทั้งนี้อุทยานแห่งชาตินี้ มีเนื้อที่ทั้งสิ้น 650 ตารางกิโลเมตร หรือ 406,250 ไร่ ประกอบด้วยเกาะต่าง ๆ ที่มากถึง 52 เกาะ เรียงตัวกัน ตั้งอยู่ในเขตอำเภอเกาะช้าง และบางส่วนของ อำเภอเกาะกูด เกาะที่สำคัญที่สุด นอกจากนี้ยังมีหน่วยพิทักษ์อุทยานอีก 3 จุด ซึ่งล้วนอยู่บนเกาะช้าง คือ บริเวณอ่าวคลองสน  บริเวณทางเข้าน้ำตกคลองพลู  และบริเวณหมู่บ้านสลักเพชร (https://lnkd.in/dFD9P5iJ)

 

 

            จากการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์บนเกาะขาม ยังไม่พบว่ามีเอกสารสิทธิ์ที่เป็นโฉนดที่ดิน แต่อาจมีใบ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก จึงไม่ได้ปรากฏในแผนที่ของกรมที่ดิน หรืออาจเป็นเพียงใบ ภบท.5 หรือเอกสารอื่นใดๆ ไม่แน่ชัด ดังนั้นหากมีการซื้อขายจริงในอนาคต ก็คงต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ทั้งนี้ตามข่าวหนังสือพิมพ์ข้างต้น บอกว่ามีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์บนเกาะขามนี้หลายครั้งแล้ว

 

 

            สำหรับราคาประเมินราชการบนเกาะหมากในเขตอำเภอเกาะกูด จังหวัดตราดนั้น หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ 37 ไร่ที่ตั้งอยู่ติดหาด ก็เป็นเงินตารางวาละ 3,700 บาท แต่หากเป็นกรณีที่ดินแปลงเล็กๆ ติดหาด ขนาดไม่เกิน 5 ไร่ ก็อาจเป็นเงินไม่เกิน 10,000 บาท ส่วนราคาที่มีการประกาศขาย ก็จะเป็นเงินประมาณ 15,000 – 25,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการเป็นอย่างมาก ส่วนแปลงที่ดินที่เกาะขาม 10 ไร่ รวม 1,800 ล้านบาทนั้นก็เท่ากับไร่ละ 180 ล้านบาทหรือตารางวาละ 450,000 บาท ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้

            สำหรับแนวทางในการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น หากที่ดินแปลงนี้เป็นของเอกชนอย่างถูกต้องตามกฎหมายจริง ก็ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของเกาะ ไม่ใช่การขายทั้งเกาะ วิธีการในการประเมินก็อาจเปรียบเทียบกับการขายที่ดินในเกาะอื่นๆ เปรียบเทียบ ซึ่งมีการซื้อขายจริงอยู่เป็นจำนวนมาก และนำมาเปรียบเทียบกับเกาะขามแห่งนี้ ซึ่งการเดินทางไปเกาะขามนี้อาจยากลำบากกว่า แต่สภาพแวดล้อมอาจสวยงามกว่า ยิ่งกว่านั้นอีกวิธีหนึ่งในการประเมินค่าทรัพย์สินก็คือ หากนำที่ดินแปลงนี้มาสร้างรีสอร์ต น่าจะสามารถสร้างรายได้สุทธิได้เพียงใด และทอนมาเป็นมูลค่าตลาดที่เท่าไหร่บ้าง

            ในต่างประเทศมีการขายเกาะยกเกาะจริงๆ เช่น ที่ประเทศฟิลิปปินส์ มีการขายยกเกาะแท้ๆ โดยประเทศฟิลิปปินส์มีเกาะมากมายถึง 7,000 เกาะ และมีการขายเกาะราคาเพียง 54 ล้าน ขนาด 61 ไร่ หรือไร่ละ 880,000 บาท หรือที่แพงกว่ามีราคา 7.5 ล้านเหรียญสหรัฐ (248 ล้านบาท) โดยมีที่ดินขนาด 300 ไร่ หรือไร่ละ 820,000 บาทเท่านั้น (https://lnkd.in/dPqmdg3g)  ส่วนเกาะในโครงการ The World ในดูไบ ขายในราคาประมาณ 528 ล้านบาท แต่มีขนาดประมาณไม่เกิน 50 ไร่ หรือตกเป็นเงินไร่ละ 10.56 ไร่ ทั้งนี้มีแต่เนินทราย ไม่มีต้นไม้หรือสิ่งอำนวยความสะดวกใดๆ (https://lnkd.in/dqCrFdVV)

            นักลงทุนใดสนใจซื้อเกาะขาม ก็คงต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และประเมินค่าทรัพย์ศินอย่างละเอียดละออเสียก่อน