ตอนนี้การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยไทยกำลังถึงทางตันเพราะประชากรเกิดน้อยลง นักพัฒนาที่ดินที่มีวิสัยทัศน์ จะไปพัฒนาที่ประเทศอื่นใดดีในอาเซียน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) เคยไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในหลายเมืองในอาเซียน ได้แก่ จาการ์ตา มะนิลา เวียงจันทน์ พนมเปญ ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเวียดนาม และอินโดนีเซีย ตลอดจนกระทรวงอื่นๆ ในกัมพูชา และบรูไน รวมทั้งการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ นครย่างกุ้งและอื่นๆ ดร.โสภณจึงมาขอเสนอแนะประเทศที่ควรจับตามองเพื่อไปลงทุนเป็นพิเศษ

            ที่ผ่านมา ดร.โสภณ ได้พานักลงทุนไทยซึ่งเป็นบริษัทมหาชนหลายแห่ง รวมทั้งบริษัทเอกชนขนาดใหญ่ ให้ไปศึกษาการลงทุนในประเทศอาเซียน รวมทั้งประเทศอื่นในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศนั้นๆ รวมทั้งการไปศึกษาการพัฒนาบ้านพักผู้สูงวัยในเกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวันและสิงคโปร์ หลายบริษัทก็ได้ไปลงทุนบ้างแล้ว  ดร.โสภณในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) ซึ่งมีเครือข่ายในประเทศอาเซียน เช่น มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ เวียดนาม สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย สามารถนำพาคณะนักพัฒนาที่ดินไทยไปพบกับนักพัฒนาชั้นนำในแต่ละประเทศได้ด้วย

            มาดูการพัฒนาในแต่ละประเทศในขณะนี้:

            กัมพูชา  ในปี 2567 มีการปรับตัวลดลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ มีการลดลงทั้งในด้านราคาขายและราคาเช่าในภาคส่วนสำคัญๆ ของพนมเปญ รวมถึงคอนโดมิเนียม สำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก ในส่วนของราคาขายห้องชุดในพนมเปญยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องจนถึงครึ่งทางของปี 2567 ในทุกระดับราคาของตลาด เช่น ห้องชุดราคาแพงที่เคยขายตารางเมตรละ 100,000 บาท ก็ลดลงเหลือ 90,000 บาท และยังมีห้องชุดราว 2,200 หน่วยเปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2567 และอัตราผลตอบแทนของห้องชุดในกรุงพนมเปญอยู่ที่ 5.5% ต่อปี (https://lnkd.in/g2jsd5C7)

            ฟิลิปปินส์ สถานการณ์คลี่คลายมากขึ้น ในกรุงมะนิลามีการขายห้องชุดกว่า 23,400 หน่วยในปี 2566 มากกว่าปี 2565 ที่ขายได้ 20,000 หน่วย ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง บ้านเดี่ยวมีราคาเพิ่มขึ้นสุทธิ 5.4% ห้องชุดมีราคาเพิ่มขึ้น 0.1% บ้านแฝดมีราคาลดลงเล็กน้อย ทั้งนี้เศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ค่อนข้างจะดี โดยคาดว่าอัตราการเติบโตโตทางเศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ จะอยู่ที่ 6.5% - 7.5% (https://lnkd.in/grAivP89) อย่างไรตามการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงมะนิลา เน้นเป็นห้องชุดขนาดเล็กๆ เช่น ไม่เกิน 20 ตารางเมตร ส่วนบ้านแนวราบอยู่ในเขตรอบนอกซึ่งเดินทางเข้าเมืองได้ค่อนข้างยากเพราะระบบขนส่งมวลชนยังไม่ดีนัก

            มาเลเซีย ณ ครึ่งแรกของปี 2567 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียง 0.88% หรือหากหักเงินเฟ้อ ราคาบ้านลดลง 1.1% ด้วยซ้ำไป ราคาบ้านโดยเฉลี่ยทั่วประเทศเป็นเงิน 3.7 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าบ้านเดี่ยวราคาตก 2.2% บ้านแฝดราคาตกไป 3% ทาวน์เฮาส์ราคาตกไป 1.7% และห้องชุดตกไป 2.3%  อย่างไรก็ตามความต้องการบ้านยังสูงอยู่มาก มีการโอนที่อยู่อาศัยถึง 121,964 หน่วย ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโต เพราะคาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตราว 4%-5% ในปี 2567 (https://lnkd.in/gU2djB2Y)

            เวียดนาม การบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เวียดนามมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองก็จะสร้างเพิ่มขึ้นเช่นกัน  ในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 กำหนดว่าก่อนที่จะเริ่มการขาย ผู้พัฒนาต้องเปิดเผยข้อมูลที่สมบูรณ์และถูกต้องเกี่ยวกับโครงการ ระยะเวลาการก่อสร้าง เพิ่มความโปร่งใส ส่วนกฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดภาษีที่ดินเปล่าเพื่อกระตุ้นการพัฒนาที่ดิน การปรับขึ้นราคาห้องชุดในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ซิตี้เกิดขึ้นอย่างชัดเจนในขณะนี้ (https://lnkd.in/gn-xjTWt)

            สิงคโปร์ ปรากฏว่าราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้าน และขณะเดียวกันรัฐบาลก็ออกกฎเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น และภาษีซื้อห้องชุดที่เพิ่มขึ้นเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและชะลอการเติบโตของราคา  การที่สิงคโปร์กำหนดให้ต่างชาติที่ซื้อห้องชุดต้องเสียภาษีซื้อถึง 60% เป็นการควบคุมการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติโดยตรง และโดยที่สิงคโปร์มีเสถียรภาพทางศรษฐกิจดีขึ้น ห้องชุดเก่าจะมีราคาต่ำกว่าห้องชุดใหม่ถึงราว 37% โดยเฉลี่ย อย่างไรก็ตามกรณีห้องชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) ราคาเพิ่ม 5.67% ส่วนห้องชุดภาคเอกชน ราคาลดลง 4.19% (https://lnkd.in/g6532utA)

            อินโดนีเซีย ปรากฏว่าโควิด-19 ได้ผ่านพ้นไปอย่างสมบูรณ์แล้ว รัฐบาลก็เลื่อนการใช้ภาษีมูลค่าเพิ่ม (11%) ออกไป ทำให้เกิดความคึกคักในการซื้อขายโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย  แม้ว่าจะมีความพยายามย้ายเมืองหลวงจะไปบนเกาะบอร์เนียวแล้ว แต่การพัฒนาทอยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาก็ยังคึกคักอยู่  รัฐบาลมีแผนที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่อีก 15 ล้านหน่วยเพื่อให้เพียงพอกับความต้องการของประชาชน แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเติบโต อย่างไรก็ตามการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตามักเน้นไปทางการพัฒนาเป็นเมืองแบบ “เมืองทองธานี” ในประเทศไทย มากกว่าการสร้างโครงการเล็กๆ (https://lnkd.in/gr7iVt4p)

            ปัญหาร่วมประการหนึ่งในประเทศต่างๆ ในอาเซียนก็คือการรุกทางเศรษฐกิจของจีน ทำให้เกิดการขายสินค้าราคาถูก มีแพลตฟอร์มการขายตรงจากประเทศจีน มีการทุ่มตลาด มีการนำแรงงานจีนมาทำงาน รวมทั้งความพยายามในการสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ โดยบริษัทจีน ซึ่งจะเป็นก้าวย่างในการครอบครองประเทศในเอเชียของจีน ทำให้จีนกลายเป็น “พี่ใหญ่” และประเทศต่างๆ ในอาเซียนกลายเป็นแค่ “ลูกไล่” ในขณะที่ดูเหมือนว่ากัมพูชา เมียนมา และลาวจะตกเป็นเมืองขึ้นทางเศรษฐกิจของจีนไปแล้ว ในขณะที่ไทย ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย สิงคโปร์ และอินโดนีเซียกำลังดิ้นรนในการต่อสู้กับอิทธิพลแบบ “จักรวรรดินิยม” ของจีน

            หากจะเลือกว่าประเทศใดสมควรไปลงทุน อาจจัดได้ดังนี้:

            1. กัมพูชา เป็นประเทศที่อยู่ใกล้เคียงไทยมากที่สุด นิยมสินค้าไทยมากที่สุดแห่งหนึ่ง (และพยายามเป็นกบฏทางวัฒนธรรมกับไทยมากที่สุดเช่นกัน) การไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในกัมพูชาน่าจะมีโอกาสสูงมากและไปดูแลได้ไม่ยาก

            2. อินโดนีเซียอาจเป็นอันดับที่สองเพราะมีประชากรมาก มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนถึง 17 เมือง

            3. ฟิลิปปินส์ ถือเป็นอันดับ 3 มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนเกือบ 10 เมือง โอกาสการพัฒนามีมาก

            ใน 3 ประเทศนี้ประชากรวัยหนุ่มสาวมีมาก ประชากรสูงวัยที่จะเป็นเสมือน “ภาระต่อสังคม” มีน้อย จึงมีโอกาสเติบโตอีกมาก (ต่างจากไทยที่มีประชากรสูงวัยถึง 20%) อันที่จริงเมียนมาก็มีโอกาสสูงมาก แต่ในขณะนี้อยู่ภายใต้การปกครองแบบ “เผด็จการ” จึงแทบไม่มีใครไปลงทุน (ยกเว้นจีน) การไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน ถือเป็นการกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสใหม่ๆ และเป็นการสร้างแบรนด์ “อินเตอร์” อีกด้วย

            สนใจไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านไหมครับ