ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทำเลถนนเทพรักษ์ ดังนี้

            ใน Wikipedia ระบุว่า ถนนเทพรักษ์ (อ่านว่าเทบ-รัก Thanon Thep Rak) “เป็นถนนสายหนึ่งในท้องที่เขตบางเขนและเขตสายไหม ทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร โดยเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็กขนาด 6-8 ช่องทางจราจร มีเกาะกลาง เขตทางกว้าง 40-60 เมตร ระยะทางยาวประมาณ 5,250 เมตร มีจุดเริ่มต้นจากถนนพหลโยธินบริเวณด้านใต้ของซอยพหลโยธิน 50 ในพื้นที่แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน ไปทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ ข้ามคลองหนองผักชีเข้าพื้นที่แขวงคลองถนน เขตสายไหม จากนั้นกลับเข้าพื้นที่แขวงอนุสาวรีย์อีกครั้ง ก่อนข้ามคลองหนองผักชี เข้าพื้นที่แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน ตัดกับถนนวัชรพล มุ่งไปทางทิศตะวันออก ผ่านใต้ทางพิเศษฉลองรัช และไปสิ้นสุดที่ถนนสุขาภิบาล 5 บริเวณคลองหนองบัวบาน”

            โครงการนี้วางแผนมาตั้งแต่ปี 2530 โดย “ตัดขึ้นตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน เพื่อสร้างทางหลวงเทศบาล สายเชื่อมระหว่างถนนพหลโยธินกับถนนรัตนโกสินทร์สมโภช พ.ศ. 2541 โดยมีจุดประสงค์เพื่อบรรเทาปัญหาการจราจรในพื้นที่เขตบางเขน เขตสายไหม และบริเวณใกล้เคียง โดยจะช่วยกระจายการจราจรจากถนนสายหลักอย่างถนนพหลโยธินและถนนรามอินทราสู่ถนนโครงการสายนี้รวมทั้งถนนรัตนโกสินทร์สมโภช ถนนวัชรพล และถนนสายไหม นอกจากนี้ยังเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจและสังคมในอนาคต อย่างไรก็ตาม กฎหมายดังกล่าวได้หมดอายุบังคับใช้ไปก่อนที่กรุงเทพมหานครจะสำรวจแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนให้แล้วเสร็จ จึงได้ออกพระราชกฤษฎีกาเดียวกันอีกครั้งในปี พ.ศ. 2545”

            “ต่อมา โครงการถนนสายเชื่อมระหว่างถนนพหลโยธินกับถนนรัตนโกสินทร์สมโภชกลายเป็นหนึ่งในโครงการก่อสร้างถนนและอุโมงค์ทางลอด 16 โครงการของสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ที่ถูกกรมสอบสวนคดีพิเศษเข้าสอบสวนเมื่อปี พ.ศ. 2549 หลังจากเกิดความไม่โปร่งใสในขั้นตอนการประมูลงานก่อสร้าง ทำให้กรุงเทพมหานครต้องยกเลิกการประมูลและชะลอโครงการไป จากนั้นจึงพิจารณาตั้งโครงการขึ้นมาใหม่และเปิดประมูลในช่วงปี พ.ศ. 2551 แม้จะได้ผู้ชนะการประมูลรายใหม่แล้ว แต่ขณะนั้นเป็นช่วงที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูง ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงตามไปด้วย จึงมีการเจรจาต่อรองเรื่องราคางานระหว่างผู้รับเหมากับกรุงเทพมหานครยืดเยื้อเป็นเวลานาน[6] กว่าผู้รับเหมาจะลงพื้นที่ก่อสร้างถนนได้จริงเวลาก็ล่วงมาจนถึงเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2553 โดยในครั้งแรกมีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2555 แต่ยังคงประสบปัญหาเรื่องการเวนคืนที่ดิน การรื้อย้ายระบบสาธารณูปโภค และอุทกภัยเมื่อปี พ.ศ. 2554 จึงต้องขยายเวลาก่อสร้างออกไปอีกเรื่อย ๆ ในที่สุดจึงแล้วเสร็จและสามารถเปิดการจราจรในวันที่ 23 ธันวาคม พ.ศ. 2558”

            “ในวันที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2559 คณะกรรมการกลางตั้งชื่อถนน ตรอก ซอย วงเวียน ทางแยก คลอง สะพาน และสถานที่สำคัญในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งประกอบด้วยรองปลัดกรุงเทพมหานคร ร่วมกับผู้แทนจากสำนักการโยธา สำนักการจราจรและขนส่ง สำนักการระบายน้ำ และสำนักงานเขตที่เกี่ยวข้องของกรุงเทพมหานคร รวมทั้งผู้แทนสำนักงานราชบัณฑิตยสภาและกรมศิลปากร ได้พิจารณาและอนุมัติให้ตั้งชื่อถนนสายเชื่อมระหว่างถนนพหลโยธินกับถนนสุขาภิบาล 5 (รัตนโกสินทร์สมโภชเดิม) อย่างเป็นทางการว่า "ถนนเทพรักษ์" ซึ่งมีความหมายว่า ถนนที่มีเทพยดาปกปักรักษาคุ้มครอง ทำให้ผู้ใช้ถนนดังกล่าวปลอดภัย”

            สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 2567 พบว่า

            1. ในทำเลถนนเทพรักษ์นี้มีที่อยู่อาศัยอยู่ 10,573 หน่วย ขายไปแล้ว 7,349 หน่วย ยังรอผู้ซื้ออยู่ 3,224 หน่วย ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.671 ล้านบาท

            2. สินค้าที่เหลืออยู่มากที่สุดก็คือบ้านเดี่ยว จำนวน 2,085 หน่วย โดยมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 12.921 ล้านบาท เพราะเป็นพื้นที่เปิดใหม่ มีถนนตัดใหม่ เหมาะกับการพัฒนาบ้านเดี่ยวสำหรับผู้มีรายได้ค่อนข้างสูง ทั้งนี้กลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีเหลืออยู่มากที่สุด ขายในราคา 10-20 ล้านบาท โดยมีเหลืออยู่ 1,061 หน่วย

            3. ทาวน์เฮาส์มีเหลือขายอยู่ 955 หน่วย ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 4.081 ล้านบาท ทั้งนี้นับเป็นทาวน์เฮาส์ราคาปานกลางค่อนข้างสูง เนื่องจากบริเวณนี้อยู่ไม่ห่างไกลจากการสัญจรเข้าเมืองผ่านรถไฟฟ้าและทางด่วนมากนัก

            4. บ้านแฝดมีเหลืออยู่เพียง 133 หน่วยเท่านั้น ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 7.694 ล้านบาท นับเป็นบ้านแฝดที่ใช้ทดแทนบ้านเดี่ยวที่มีราคาเฉลี่ยค่อนข้างสูง (12.921 ล้านบาท)

            5. ส่วนห้องชุดมีเหลืออยู่น้อยมาก เพียง 50 หน่วย โดยห้องชุดในพื้นที่นี้ขายในราคาเฉลี่ยที่ 2.739 ล้านบาท โดยเป็นห้องชุดสำหรับคนหนุ่มสาวที่น่าจะใช้บริการรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ

            อัตราการขายได้ของสินค้าที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ค่อนข้างช้าคือประมาณ 1.7% ของหน่วยขายทั้งหมดต่อเดือนเท่านั้น ปรากฏว่าบ้านแฝดขายได้เร็วกว่าสินค้าอื่น คือขายได้เดือนละ 4.7% โดยเฉพาะบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาทต่อหน่วย ดังนั้นสินค้าที่ยังเหลืออยู่น่าจะขายได้หมดภายในเวลา 22 เดือน แต่ที่ขายได้ช้าสุดก็คือบ้านเดี่ยวที่ประมาณการว่าจะขายได้เดือนละ 1.4% เท่านั้นและต้องใช้เวลาขายอีกราว 69 เดือนจึงจะหมด

            นับตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมาที่มีการก่อสร้างถนนอย่างจริงจัง การพัฒนาที่ดินในพื้นที่นี้ก็เข้มข้นขึ้นตามลำดับ และยังมีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่องต่อไปอีกอย่างน้อย 5 ปีนับจากปี 2567 นี้

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในมติชนออนไลน์ วันที่ 7 พฤศจิกายน 2567: https://www.matichon.co.th/economy/news_4885620