จากผลการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกาในวันที่ 4 พฤศจิกายน 2567 ที่ส่งผลให้โดนัลด์ ทรัมป์ จะกลับเป็นประธานาธิบดีของประเทศสหรัฐอเมริกาอีกครั้งหนึ่ง จะมีนัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไรบ้าง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) ได้รวบรวมความเห็นจากแหล่งต่างๆ มานำเสนอ โดยชัยชนะครั้งนี้เกิดขึ้นหลังจากการพลาดท่าไปในการเลือกตั้งสมัยที่สองของเขาเมื่อ 4 ปีก่อน และในครั้งนี้คาดว่าพรรครีพัลบลิกันของเขาจะครองเสียงข้างมากทั้งในสภาสูงและสภาล่าง ซึ่งจะทำให้ทรัมป์มีอิสระอย่างยิ่งในการดำเนินนโยบายของเขา

            ทรัมป์มักพูดว่าจะทำให้สหรัฐอเมริกาทรงพลัง แข็งแกร่ง ปลอดภัย และเจริญรุ่งเรือง แต่ในด้านที่อยู่อาศัย ราคาบ้านกลับสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ จนทำให้ประชาชนเป็นจำนวนมากไม่สามารถหาซื้อบ้านได้  และราคาบ้านที่สูงขึ้นส่วนหนึ่งเป็นเพราะการอพยพเข้าเมืองอย่างผิดกฎหมายที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงการบริหารของไบเดน ทำให้มีอุปสงค์จากนอกประเทศสูง ประชาชนในประเทศจึงลำบากกับราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น

            ทรัมป์มีนโยบายที่จะเนรเทศผู้อพยพจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่เข้าเมืองอย่างผิดกฎหมาย เขาถึงขนาดประกาศว่าจะมีปฏิบัติการเนรเทศครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์อเมริกา ซึ่งจะทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลง ประชาชนอเมริกันจะสามารถมีบ้านได้ง่ายขึ้น  อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านนั้นเกิดขึ้นมานานแล้วนับตั้งแต่มีการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ประชาชนนิยมอยู่อาศัยนอกเมืองมากขึ้น

            อย่างไรก็ตามทางสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อเมริกา (National Association of Realtors) กลับเห็นว่าการขับไล่/ปราบปรามผู้อพยพที่ทรัมป์เสนอกลับจะส่งผลเสียจ่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมหาศาล โดยในระยะสั้นจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่ออุปทานแรงงานที่จำเป็นสำหรับการสร้างบ้านใหม่ เนื่องจากราวหนึ่งในสามของการจ้างงานการก่อสร้างที่อยู่อาศัยซึ่งประกอบด้วยคนงานจากต่างประเทศ  ส่วนผลเสียในระยะยาวก็คือจะทำให้เศรษฐกิจของประเทศหยุดชะงักมากกว่าจะเป็นผลดี ลองนึกภาพดูว่าถ้าแรงงานต่างชาติในไทย 4 ล้านคนจาก 66 ล้านคน ถูกเนรเทศออกไป เศรษฐกิจไทยจะดีหรือเลวลง

            แนวคิดที่ดีของทรัมป์ประการหนึ่งก็คือการตัดกฎระเบียบในการขออนุญาตก่อสร้างต่างๆ โดยแถลงว่าระเบียบราชการที่เทอะทะ ทำให้มีค่าใช้จ่ายสูง แต่ก็มีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ว่าตัวเลขดังกล่าวสูงเกินจริง อย่างไรก็ตามก็ยังดีที่ในวงการก่อสร้างของสหรัฐอเมริกา ไม่มีการทุจริตและประพฤติมิชอบ ไม่ต้องจ่ายใต้โต๊ะในการขอใบอนุญาตต่างๆ เช่นที่เกิดขึ้นในประเทศกำลังพัฒนาทั้งหลาย (รวมไทยด้วยหรือไม่ ก็แล้วแต่วิจารณญาณ)

            ยิ่งกว่านั้นทรัมป์ยังกล่าวอีกว่าเขาจะเปิดที่ดินของรัฐบาลกลางบางส่วนมาใช้สำหรับการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เช่น ในกรณีประเทศไทย อาจหมายถึงการใช้ที่ดินของกรมธนารักษ์หรือของหน่วยราชการอื่นมาก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบให้เช่าระยะยาวเช่น 30 ปี หรือ 50 ปี (ไม่ได้ขายขาด) ซึ่งจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างชัดเจนถึงครึ่งต่อครึ่ง ทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

            รัฐบาลทรัมป์ยังวางแผนที่จะเก็บภาษีแต่น้อยโดยเฉพาะสำหรับธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม SMEs รวมถึง MSMEs หรือธุรกิจระดับไมโคร (จิ๋วๆ) อีกด้วย เพื่อให้คนหนุ่มสาว สามารถซื้อบ้านได้มากขึ้น ไม่ติดขัดว่าต้องซื้อบ้านที่เป็นกรรมสิทธิ์อย่างเดียว อาจเป็นในลักษณะการเซ้งสิทธิ์ก็ได้เช่นกัน  ตามสถิติทั่วประเทศ รัฐบาลกลางเป็นเจ้าของที่ดินประมาณ 27% ของพื้นที่ทั้งหมด แต่ที่ดินส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในภูมิภาคภูเขาทางตะวันตก ในภูมิภาคอื่นๆ ของประเทศ มีที่ดินของรัฐบาลกลางเพียงเล็กน้อยซึ่งอาจไม่เพียงพอต่อการจัดสรรไว้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ดังนั้นรัฐบาลก็อาจเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินมาสร้างที่อยู่อาศัยแบบเซ้งก็ยังได้เช่นกัน

            รัฐบาลทรัมป์ยังจะพยายามที่จะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงเหลือ 3% (ขณะนี้อยู่ที่ 6.72% โดยเฉลี่ย) เพื่ออำนวยความสะดวกต่อการซื้อบ้าน  ในขณะที่ในประเทศไทย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงถึง 7%-8% โดยที่รัฐบาลโดยเฉพาะธนาคารแห่งประเทศไทยแทบไม่ได้ทำอะไรเป็นคุณต่อผู้ซื้อบ้านเลย  และเชื่อแน่ว่าทรัมป์คงต้องรบกับธนาคารกลางเช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในไทย แต่ในสหรัฐอเมริกา ประธานาธิบดีที่ได้รับการเลือกตั้งจากประชาชนมักจะใหญ่กว่าธนาคารกลางเสมอ

            ในที่สุดทรัมป์จะประสบความสำเร็จในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาหรือไม่ ต้องคอยดูกันต่อไป แต่น่าจะเป็นไปได้ว่าในประเทศไทยที่มีการ “ขัดขา” รัฐบาลอยู่ตลอดเวลา

หมายเหตุ: บทความนี้ลงในฐานเศรษฐกิจ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2567

https://www.thansettakij.com/real-estate/613238