ในขณะที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ต้องมีการปรับตัวพอสมควร แนวรบใหม่ในด้านการค้าปลีกก็คือศูนย์การค้าชุมชนหรือคอมมิวนิตี้มอลล์หรือ “คอมมอลล์” (Community Mall) ที่มีการหน้าที่ที่แตกต่างออกไป

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั่วไปที่เป็นทั้งแหล่งค้าปลีกที่สมบูรณ์ หลากหลาย รวมทั้งเป็นแหล่งบันเทิง พบปะสังคมแล้ว ในการเจาะกลุ่มลูกค้า ยังมีช่องว่างที่น่าพัฒนาก็คือ “คอมมอลล์” ที่มุ่งเน้นลูกค้าในพื้นที่เจาะจงเป็นสำคัญ มีสภาพคล้ายตลาดสดไปด้วยแต่ต้องตั้งอยู่ในชุมชนที่มีรายได้พอสมควร

            อย่างไรก็ตามในช่วงหลายปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2558-2562) มีการเปิดตัวคอมมอลล์กันเป็นจำนวนมาก แต่จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ประมาณ 30% ของคอมมอลล์จำนวนประมาณ 60 แห่ง ไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งมีปัจจัยหลายประการ เช่น

            1. ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสม

            2. ทางเข้าออกมีปัญหา

            3. การจัดวางผังโครงการไม่เหมาะสมระหว่างผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) กับผู้เช่าทั่วไป

            4. บริการที่จอดรถที่ไม่เพียงพอ

            5. การคัดสรรผู้เช่า

            6. คู่แข่งในพื้นที่ซึ่งมีทั้งคอมมอลล์ด้วยกันเองและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ฯลฯ

            คอมมอลล์ให้บริการตามพฤติกรรมยุคใหม่ที่เน้นใกล้บ้านและเข้า-ออกสะดวก ครบครัน ไม่เสียเวลาอยู่นาน ดูทันสมัย ยิ่งกว่านั้นยังอาจประหยัดพลังงานทำเป็นแบบพื้นที่เปิดโล่ง ไม่ปรับอากาศ โดยในแต่ละคอมมอลล์ควรมีร้านค้า ร้านอาหารประมาณ 50 ราย มีตลาด มีซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านเสริมสวย ร้านสัตว์เลี้ยง ร้านอาหาร (สตรีทฟูด) เจ้าดัง เพื่อให้ผู้มาใช้บริการดูดีมาไลฟสไตล์ที่ดี ทั้งนี้คอมมอลล์ที่ดีต้องทำให้ดีที่สุดในพื้นที่นั้นๆ เพื่อเป็นการ “ปักธง” ให้โครงการอยู่ได้อย่างยั่งยืน บริการเพิ่มเติมสำหรับคอมมอลล์ในยุคปัจจุบันยังมีบริการซักผ้าแบบหยอดเหรียญ การสร้างแหล่งพบปะ การจัดหาที่ชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าบริการส่งพัสดุ

            อย่างไรก็ตามคอมมอลล์อีกส่วนหนึ่งก็ตั้งอยู่ในสถานีบริการน้ำมันทั้งหลาย โดยเฉพาะของ ป.ต.ท. ซึ่งไม่เฉพาะสถานีบริการที่ออกนอกเมืองหรือในทางหลวงระหว่างเมือง แต่เป็นในพื้นที่ชานเมือง หรือเขตต่อเมืองของกรุงเทพมหานครแล้ว คนมาเติมน้ำมัน ก็สามารถที่จะซื้อสิ่งของต่างๆ กลับบ้านด้วย เพียงแต่คอมมอลล์ในสถานบริการเหล่านี้อาจไม่ได้มีแหล่งบันเทิงหรือเป็นที่พบปะกันโดยตรงเช่นคอมมอลล์ในเมือง

            ประเด็นที่จะเป็นเครื่องมือส่งเสริมการขายก็คือแนวคิดเรื่องความยั่งยืนและการรักษาสิ่งแวดล้อมภายใต้แนวคิด ESG (Environmental Social Governance) ทำให้การบริหารจัดการคอมมอลล์เน้นพื้นที่สีเขียวและการรักษ์โลกซึ่งทำให้ทั้งผู้ให้บริการและผู้ใช้บริการมีส่วนร่วมในการสร้างสรรค์คอมมอลล์ประเภทนี้ คอมมอลล์หลายแห่งจึงปรับปรุงหรือไม่ก็ออกแบบให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เช่น ใช้วัสดุก่อสร้างจากธรรมชาติ-รีไซเคิล และการออกแบบพื้นที่รวมของอาคารที่ไม่มีเครื่องปรับอากาศ การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ และการมีระบบเก็บกักและใช้ประโยชน์จากน้ำฝน รวมทั้งการจัดการขยะอย่างเป็นระบบ

             สำหรับรายได้ของคอมมอลล์มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากอุปสงค์ในการบริโภคที่ขยายตัว มีการเร่งเร้าการจับจ่ายมากขึ้น อย่างไรก็ตามก็มีผู้ประกอบการคอมมอลล์รายใหม่ๆ เกิดมากขึ้น เพราะทำได้ไม่ยาก และขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลที่เหมาะสม และการหาผู้มาร่วมกิจการเป็น Tenant-mixed สำหรับค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเหล่านี้ก็ขึ้นอยู่กับย่านซึ่งมีทั้งในเขตเมือง เขตต่อเมือง เขตชานเมือง เป็นต้น โดยมีค่าเช่าตกตารางเมตรละ 500-1,500 บาท

            ทำเลที่เหมาะสม มีทั้ง

            1. ในเขตใจกลางเมือง ซึ่งให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยในใจกลางเมือง เช่น พระราม 1 ปทุมวัน สวนมะลิ สุขุมวิท ยานนาวา เป็นต้น

            2. เขตต่อเมือง เช่น รามคำแหง บางกะปิ บางนา พุทธมณฑล ซึ่งเป็นย่านที่พักอาศัยของคนทำงานในเมือง (Bed City) ฯลฯ

            3. เขตรอบนอกของเมือง (Outskirt/Suburb) ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ห่างไกลออกไปจากเขตต่อเมือง รวมทั้งในพื้นที่ปริมณฑลของกรุงเทพมหานคร

            สำหรับพื้นที่ยอดนิยมที่น่าสนใจ ก็เช่น แถวศรีนครินทร์ พุทธมณฑล เทพรักษ์ ปากน้ำ บางใหญ่ บางบัวทอง ราชพฤกษ์ เป็นต้น โดยย่านที่ควรทำคอมมอลล์ ควรเป็นย่านที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง เช่น บ้านเดี่ยวที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือย่านที่มีทาวน์เฮาส์ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือย่านที่มีห้องชุดที่ขายในราคา 80,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เป็นต้น

            จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนเร็ว ในอนาคตคอมมอลล์จึงยังจะขยายตัวต่อไปโดยเจาะกลุ่มเป้าหมายและมีกิจกรรมการค้าปลีกที่หลากหลายยิ่งขึ้น

 

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในมติชนออนไลน์ วันที่ 5 ธันวาคม 2567 https://www.matichon.co.th/economy/news_4937943