ที่ AREA.12/155/67

 

20    ธันวาคม    2567

 

เรื่อง      ขอความกรุณาทบทวนแผนการก่อสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย”

 

เรียน     น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรีไทย

 

            ตามที่รัฐบาลมีแผนการก่อสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” ซึ่งถือเป็นความตั้งใจที่จะทำงานเพื่อประเทศชาติและประชาชน แต่แผนการนี้มีข้อพึงพิจารณาทบทวนดังนี้:

 

            1. ที่ดินที่จะนำมาใช้ เช่น บริเวณ กม.11 (ด้านเหนือของสวนจตุจักรและด้านตะวันตกของกระทรวงพลังงาน/ปตท) นั้น การรถไฟแห่งประเทศไทยมีอยู่ 300 ไร่ แต่คาดว่าจะนำมาใช้โดยประมาณ 120 ไร่ กระผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเห็นว่าที่ดินแปลงนี้น่าจะมีราคาตารางวาละ 300,000 บาท หรือรวมเป็นเงินประมาณ 14,400 ล้านบาท นี่เป็นสมบัติของแผ่นดินอันมีค่าสูงยิ่งสมควรนำมาใช้ประโยชน์เพื่อส่วนรวม เช่น สร้างโรงพยาบาล สถานที่ราชการ ฯลฯ หากนำมาสร้างอาคารชุดตามแผนนี้ สมมติให้มี 4,800 หน่วย ก็เป็นเงินหน่วยละ 3 ล้านบาทแล้วเกินกว่าราคาไม่กี่แสนบาทที่คิดจะตั้งขาย ยิ่งหากต่อไปให้เช่า 99 ปี ก็เท่ากับให้เปล่ากับบุคคลจำนวนหนึ่งเท่านั้น

 

            2. จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่ายังมีที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่รอการขายในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 15,000 หน่วย หากเป็นในขอบเขตทั่วประเทศก็คงมีราว 40,000 หน่วย และยังมีบ้านมือสอง ทั้งห้องชุดและบ้านแนวราบที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทอีกราว 150,000 หน่วยรอการขายอยู่ทั่วประเทศ การที่จะสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” อีก 100,000 หน่วย จึงอาจไม่มีความจำเป็นต้องสร้างขึ้นใหม่

 

            3. ที่วางเป้าหมายให้คนที่เพิ่งจบการศึกษา มาซื้อบ้านในราคาถูกนั้น ในความเป็นจริงคนหนุ่มสาวเหล่านี้คงยังไม่คิดจะซื้อบ้าน สถานที่ทำงานก็ยังจะเปลี่ยนแปลงได้ง่าย และส่วนมากมักอยู่กับบุพการี จากการศึกษาด้านพฤติกรรมผู้บริโภค ในช่วงเริ่มต้นพวกเขาสะดวกเช่ามากกว่าซื้อ และจะซื้อบ้านก็เมื่ออายุราวๆ 30 ปีแล้ว เพื่อสร้างครอบครัว การพุ่งเป้าไปให้คนหนุ่มสาวซื้อบ้านจึงไม่เหมาะสม

 

            4. ในปีเดียวภาคเอกชนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมากกว่า 400,000 ล้านบาท ทั่วประเทศก็คงเปิดตัวปีละเกือบ 800,000 ล้านบาท การที่รัฐจะสร้างบ้านเพื่อคนไทย 100,000 หน่วย สมมติหน่วยละ 700,000 บาท ก็เป็นเงินเพียง 70,000 ล้านบาทใน 5 ปีซึ่งน้อยมาก ไม่เพียงพอที่จะใช้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่หวังไว้

            5. การสร้างบ้านเพื่อคนไทยอาจเป็นการทำลายระบบตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันซึ่งภาคเอกชนสามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยได้ดีอยู่แล้ว ในปัจจุบันไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัย ราคาก็ไม่แพงจนประชาชนไม่สามารรถซื้อได้ ที่สำคัญนักพัฒนาที่ดินภาคเอกชนก็ยังสร้างงานนับหมื่นนับแสนงาน จ่ายภาษีมากมายและรัฐบาลไม่ต้องนำงบประมาณไปจ่ายเงินเดือน/อุดหนุนการขาดทุนเช่นกรณีรัฐวิสาหกิจ ดังนั้นรัฐควรส่งเสริมภาคเอกชนมากกว่าจะไปแข่งขันกับภาคเอกชน

 

            6. กระบวนการคัดเลือกผู้ซื้อก็ดูเพียงว่าเป็นผู้ที่ไม่ได้มีบ้านมาก่อน (ซึ่งอาจเป็นบุตรหลานคหบดีมาจองซื้อก็ได้) มาจากที่ไหนก็ได้ทั่วประเทศ  อันที่จริงควรพิจารณาฐานะทางเศรษฐกิจโดยเคร่งครัด  หาไม่ก็อาจได้แต่ “คนแสร้งจน” หรือไม่ และที่กำหนดว่าให้ขายต่อได้หลังจาก 5 ปีที่ซื้อก็เท่ากับเป็นการส่งเสริมให้ทำกำไรกันต่อไป หากต้องการช่วยผู้มีรายได้น้อยจริง ก็ควรให้อยู่จนกว่าจะมีฐานะดีขึ้นแล้วย้ายออกไป และคัดเลือกคนจนอื่นมาอยู่แทนมากกว่า

 

            อนึ่งหากท่านประสงค์จะได้ข้อมูลเพิ่มเติมใดๆ กระผมยินดีเพราะทำศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีข้อมูลมาอย่างยาวนานที่สุดในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจในขอบเขตกว้างขวางที่สุดทั่วประเทศและทั่วอาเซียน ยินดีให้ข้อมูลที่ชัดเจน เป็นกลางโดยไม่หวังสิ่งตอบแทนหรือลาภยศใดๆ เพียงหวังให้เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ

 

            จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง

 

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Email: sopon@area.co.th

 

 

จดหมายถึงนายกฯ เรื่อง “บ้านเพื่อประเทศไทย”: https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/8863222877060524

 

จดหมายถึงนายกฯ เรื่อง “บ้านเพื่อประเทศไทย”: https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7450382943891016968?lang=th-TH

 

จดหมายถึงนายกฯ เรื่อง “บ้านเพื่อประเทศไทย”: https://youtu.be/AbrthcP8llw