ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี เพื่อนำเสนอข้อมูลแย้ง “บ้านเพื่อคนไทย” ดังนี้

--------------------------------------------------------------

8  มกราคม  2568

 

เรื่อง    ขอนำเสนอข้อมูลแย้ง “บ้านเพื่อคนไทย”

 

เรียน    น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี

 

                 กระผมขอนำเสนอข้อมูลแย้งเพื่อท่านโปรดทบทวนการก่อสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” ตามรายละเอียด ดังต่อไปนี้:

                 1. ในปัจจุบันยังมีอุปทานเหลืออยู่มากมายในพื้นที่ๆ ท่านจะก่อสร้าง

                 ตัวอย่างเช่น ในบริเวณใกล้เคียงพื้นที่บางซื่อ กม.11 มีเนื้อที่กว่า 15 ไร่ อยู่ซอยวิภาวดี 11 ติดถนนกำแพงเพชร ห่างสถานีกรุงเทพอภิวัฒน์ 2.5 กม. เซ็นทรัล ลาดพร้าว 500 เมตร MRT พหลโยธิน 500 เมตร เป็นอาคารชุด จำนวน 1,232 ยูนิต มีขนาด 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 1.76 ล้านบาท ขนาด 40 ตร.ม. ราคา 2.36 ล้านบาท ขนาด 45 ตร.ม. ราคา 2.65 ล้านบาท ขนาด 50 ตร.ม. ราคา 3 ล้านบาท (https://shorturl.at/I3DgD) นั้น

                 ในขณะนี้ยังมีห้องชุดภาคเอกชนที่ขายกันในราคา 1.46 – 3.048 ล้านบาทจำนวนถึง 1,111 หน่วย (โปรดดูตารางแนบท้าย) แสดงว่ารัฐบาลไม่ต้องสร้างใหม่ก็ได้อยู่แล้ว โครงการหลายแห่งอยู่ใกล้เมืองและรถไฟฟ้ามากกว่ากรณีที่ดิน กม.11 เสียอีก (โปรดดูแผนที่ประกอบ) รัฐบาลควรสนับสนุนภาคเอกชนให้ขายบ้านให้ได้หมด หรืออาจจะอำนวยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ลดภาษี ลดราคาโดยรัฐบาลอุดหนุน ฯลฯ) เพื่อช่วยระบายสินค้ามากกว่าจะไปก่อสร้างใหม่ซึ่งเป็นการสร้างปัญหาสิ่งแวดล้อมทางหนึ่ง

                 ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าเขตในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีที่อยู่อาศัยรอขายในมือผู้ประกอบการถึง 234,628 หน่วย ในจำนวนนี้มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วยมากถึง 114,417 หน่วยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด ศูนย์ข้อมูลฯ ยังคาดว่ายังมีห้องชุดมือสองในพื้นที่รอบๆ ก.ม.11 ที่ยังรอขายอีกนับหมื่นหน่วยมากกว่าที่ทาราชการคิดจะสร้างใหม่ ทางราชการจึงไม่มีความจำเป็นต้องสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย”

 

                 2. ค่าเช่าที่ดินถูกไปทำให้การรถไฟแห่งประเทศไทยเสียหายหรือไม่

                 ตามข่าวกล่าวว่า “พื้นที่บางซื่อ กม.11 มีเนื้อที่กว่า 15 ไร่. . .ส่วนพื้นที่เชียงใหม่ เนื้อที่กว่า 7 ไร่ และพื้นที่เชียงราก เนื้อที่กว่า 18 ไร่ รายงานข่าวกล่าวว่า ทั้ง 3 ทำเล. . .ค่าเช่าพื้นที่จากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กว่า 100 ล้านบาท” กระผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน คาดว่าเบื้องต้นราคาที่ดินที่ กม.11 น่าจะเป็นเงินตารางวาละ 300,000 บาท ที่เชียงใหม่ ถ้าติดถนนเจริญเมือง ก็ตกตารางวาละ 100,000 บาท เข้าซอยก็คง 60,000 บาท ในกรณีนี้จึงสมมติขั้นต่ำที่ 60,000 บาท ส่วนที่เชียงรากในเขตจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ราคาตลาดตกอยู่ราว 10,000 บาทต่อตารางวา

                 ดังนั้นที่ดินทั้ง 3 แปลง ถ้าหากขายได้ตามราคาตลาดก็จะเป็นเงิน 1,800 ล้านบาท (กม.11),  168 ล้านบาท (เชียงใหม่) และ 72 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 2,040 ล้านบาท  ถ้าให้เช่า 30 ปี ก็ควรเป็นเงินอย่างน้อย 30% หรือ 612 ล้านบาท ยิ่งหากให้เช่าถึง 99 ปี ก็ควรเป็นเงินถึง 1,632 ล้านบาท การปล่อยเช่าเพียง 100 ล้านบาท ทำให้รัฐโดยเฉพาะการรถไฟแห่งประเทศไทยเสียหายได้ หากเปรียบเทียบกับกรณีเซ็นทรัลลาดพร้าวที่เช่าที่รถไฟ 47 ไร่ แต่เมื่อรวมสิ่งปลูกสร้างอายุเกือบ 50 ปีแล้ว ก็เป็นเงินสูงถึงกว่า 1,387 ล้านบาทเฉพาะในปี 2567 (https://shorturl.at/CTcdz)

 

                 3. ความไม่เป็นธรรมแก่ประชาชนชาวไทยโดยรวม

                 การเช่าที่ดิน กม.11 ขนาด 15 ไร่ ซึ่งหากเป็นราคาตลาดจะเป็นเงินประมาณ 1,800 ล้านบาท เพื่อสร้างห้องชุด 1,232 หน่วย ก็เท่ากับเป็นเงินค่าที่ดินหน่วยละ 1.461 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดมีขนาด 30-50 ตารางเมตร ณ ขนาด 40 ตารางเมตร เฉพาะค่าก่อสร้างอย่างเดียวก็เป็นเงินตารางเมตรละ 18,700 บาท (ตามราคามาตรฐานปานกลางของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (https://shorturl.at/eyTmD) หรือเป็นเงิน 748,000 บาท เมื่อรวมกับค่าที่ดิน ก็จะเป็นเงิน 2.209 ล้านบาท ซึ่งถือเป็น 70% ของมูลค่า (อีก 30% เป็นค่าดำเนินการ การศึกษาความเป็นไปได้ สวล. ฯลฯ เป็นอย่างน้อย) 3.156 ล้านบาท ในขณะที่รัฐบาลประกาศขายแค่ 2.36 ล้านบาท

 

                 การขายขาดทุนอาจทำให้ประชาชนที่โชคดีจำนวน 1,232 หน่วย จองซื้อได้ ได้รับประโยชน์และสามารถขายต่อได้ในอีก 5 ปีข้างหน้าเหมือนกรณีบ้านเอื้ออาทร แต่สำหรับประชาชนทั้งประเทศ โดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อย หรือประชาชนกลุ่มเปราะบางทั่วไปกลับไม่ได้อะไรเลย นี่จึงเป็นการสร้างความไม่เป็นธรรมในหมู่ประชาชน

 

                 จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
Email: sopon@area.co.th

 

 

              รายชื่ออาคารชุดใหม่ที่ยังขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการมีระดับราคาไม่เกิน 3.0 ล้านบาท โดยรอบย่าน กม.11 กรุงเทพมหานคร รวม 1,111 หน่วย

• ราคา 1.460 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 28 ตรม. เหลือ 20 หน่วย โครงการที่ 33 ไฮ ไรส์ รัชโยธิน สเตชั่น ถ. พหลโยธิน35 โทร. 098-198-3535 โดย คอนเน็กซ์ชั่น ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 1.830 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 27.82 ตรม. เหลือ 88 หน่วย โครงการที่ 13 เฟล็กซี่ เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี 13 โทร. 098-639-6951 โดย เสนา เอชเอชพี 23
   
• ราคา 1.890 ล้านบาท ตึก 29 ชั้น พื้นที่ 31.5 ตรม. เหลือ 6 หน่วย โครงการที่ 5 ศุภาลัย เวอเรนด้า รัชวิภา-ประชาชื่น ถ. ประชาชื่น โทร. 0-2911-3322 โดย ศุภาลัย
   
• ราคา 1.918 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 25 ตรม. เหลือ 4 หน่วย โครงการที่ 26 ฟีล คอนโด ลาดพร้าว 33 ถ. ลาดพร้าว33 โทร. 092-771-4221,084-439-5703 โดย ไลฟ์ อิมเมจ คอนโดมิเนียม
   
• ราคา 1.970 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 22.7 ตรม. เหลือ 10 หน่วย โครงการที่ 18 อะไรส์ รัชดา 19 ถ. ลาดพร้าว26 โทร. 091-417-1919 โดย ฟอร์จูน พลัส พร็อพเพอร์ตี้
   
• ราคา 2.051 ล้านบาท ตึก 5 ชั้น พื้นที่ 25 ตรม. เหลือ 1 หน่วย โครงการที่ 17 ดิ เอ็กเซล รัชดา 17 (อาคาร C,D) ถ. อินทามระ45 โทร. 02-029-9999 โดย ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.090 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 28.48 ตรม. เหลือ 3 หน่วย โครงการที่ 2 เฟรช คอนโด บางโพ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี13 โทร. 0-2912-6922 โดย ณุศาศิริ แกรนด์
   
• ราคา 2.090 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 34 ตรม. เหลือ 39 หน่วย โครงการที่ 13 เฟล็กซี่ เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี 13 โทร. 098-639-6951 โดย เสนา เอชเอชพี 23
   
• ราคา 2.129 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 26.5 ตรม. เหลือ 10 หน่วย โครงการที่ 28 กาลิเลโอ รัชดา 32 ถ. รัชดาภิเษก32แยก19-6 โทร. 093-946-4655 โดย กาลิเลโอ
   
• ราคา 2.190 ล้านบาท ตึก 25 ชั้น พื้นที่ 22.45 ตรม. เหลือ 7 หน่วย โครงการที่ 14 เดอะ ไพรเวซี่ พาร์ค เตาปูน ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี โทร. 1739 โดย พฤกษา เรียลเอสเตท
   
• ราคา 2.200 ล้านบาท ตึก 37 ชั้น พื้นที่ 22.5 ตรม. เหลือ 2 หน่วย โครงการที่ 39 เดนิม จตุจักร (อาคาร A) ถ. วิภาวดีรังสิต3 โทร. 0-2652-4000, 080-286-3865 โดย แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์
   
• ราคา 2.200 ล้านบาท ตึก 22, 33  ชั้น พื้นที่ 22.5 ตรม. เหลือ 69 หน่วย โครงการที่ 39 เดนิม จตุจักร (อาคาร B&C) ถ. วิภาวดีรังสิต3 โทร. 0-2652-4000, 080-286-3865 โดย แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์
   
• ราคา 2.250 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 25 ตรม. เหลือ 14 หน่วย โครงการที่ 35 แอสปาย รัชโยธิน ถ. พหลโยธิน35 โทร. 02-3542656 โดย เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.290 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 21.5 ตรม. เหลือ 7 หน่วย โครงการที่ 20 เดอะ โมเมนต์ รัชดา 19 ถ. โชคชัยร่วมมิตร โทร. 099-265-6514 โดย โมเมนต์ ออฟ ลิฟวิ่ง แอสเสท
   
• ราคา 2.340 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 24.5 ตรม. เหลือ 5 หน่วย โครงการที่ 30 ไอเวอรี่ รัชดา 32 ถ. รัชดาภิเษก32 โทร. 063-207-2018 โดย เอสเตท คิว
   
• ราคา 2.372 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 24.28 ตรม. เหลือ 4 หน่วย โครงการที่ 29 เดอะ คอลเล็ค รัชดา 32 ถ. รัชดา36แยก19 โทร. 062-661-2999 โดย ยัวร์ คอร์เปอเรชั่น
   
• ราคา 2.490 ล้านบาท ตึก 30 ชั้น พื้นที่ 26.16 ตรม. เหลือ 3 หน่วย โครงการที่ 25 ลุมพินี พาร์ค พหล 32 ถ. พหลโยธิน โทร. 0-2285-5011-6 โดย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์
   
• ราคา 2.490 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 24.9 ตรม. เหลือ 79 หน่วย โครงการที่ 34 ไซบิค รัชดา ถ. รัชดาภิเษก36 โทร. 095-781-9990 โดย เจ้าพระยามหานคร
   
• ราคา 2.530 ล้านบาท ตึก 32 ชั้น พื้นที่ 25.35 ตรม. เหลือ 12 หน่วย โครงการที่ 1 ออริจิ้น เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี 10 โทร. 1498 โดย ออริจิ้น เตาปูน
   
• ราคา 2.541 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 26.5 ตรม. เหลือ 59 หน่วย โครงการที่ 36 มารูน รัชดา 32 ถ. รัชดาภิเษก36 โทร. 080-965-5546 โดย เอสเตท คิว
   
• ราคา 2.576 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 28 ตรม. เหลือ 26 หน่วย โครงการที่ 37 แกลดเดิ่น สเฟียร์ ลาดพร้าว 15 ถ. ลาดพร้าว15แยก3 โทร. 082-694-9493,061-629-9299 โดย แคปปิตอล ไพร์ม ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.590 ล้านบาท ตึก 32 ชั้น พื้นที่ 22 ตรม. เหลือ 14 หน่วย โครงการที่ 8 ไอดีโอ โมบิ บางซื่อ แกรนด์ อินเตอร์เช้นจ์ ถ. ประชาชื่น โทร. 0-2316-2222 โดย อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย เตาปูน
   
• ราคา 2.590 ล้านบาท ตึก 36 ชั้น พื้นที่ 22.25 ตรม. เหลือ 1 หน่วย โครงการที่ 11 เดอะ ไพรเวซี่ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี โทร. 081-372-4148 โดย พฤกษา เรียลเอสเตท
   
• ราคา 2.600 ล้านบาท ตึก 30 ชั้น พื้นที่ 28.01 ตรม. เหลือ 63 หน่วย โครงการที่ 12 ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี โทร. 0-2689-6888 โดย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์
   
• ราคา 2.633 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 27 ตรม. เหลือ 10 หน่วย โครงการที่ 15 เอสตาเบ @ พหลโยธิน 18 ถ. พหลโยธิน18/1 โทร. 0-2119-1666-8 โดย แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเมนท์
   
• ราคา 2.640 ล้านบาท ตึก 25 ชั้น พื้นที่ 26.5 ตรม. เหลือ 107 หน่วย โครงการที่ 14 เดอะ ไพรเวซี่ พาร์ค เตาปูน ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี โทร. 1739 โดย พฤกษา เรียลเอสเตท
   
• ราคา 2.690 ล้านบาท ตึก 23 ชั้น พื้นที่ 30.69 ตรม. เหลือ 4 หน่วย โครงการที่ 7 ยูดีไลท์ รัชวิภา ถ. วิภาวดี-รังสิต โทร. 0-2561-3643 โดย แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์
   
• ราคา 2.690 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 25.7 ตรม. เหลือ 16 หน่วย โครงการที่ 20 เดอะ โมเมนต์ รัชดา 19 ถ. โชคชัยร่วมมิตร โทร. 099-265-6514 โดย โมเมนต์ ออฟ ลิฟวิ่ง แอสเสท
   
• ราคา 2.700 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 27.69 ตรม. เหลือ 20 หน่วย โครงการที่ 32 บลู พหลโยธิน 35 ถ. พหลโยธิน35/4แยก2 โทร. 0-2643-7171 โดย แกรนด์ ทรีนีตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.750 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 28 ตรม. เหลือ 6 หน่วย โครงการที่ 31 แกลดเดิ่น สแควร์ ลาดพร้าว 15 ถ. ลาดพร้าว15แยก3 โทร. 082-694-9493,061-629-9299 โดย แคปปิตอล ไพร์ม ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.790 ล้านบาท ตึก 32 ชั้น พื้นที่ 28.65 ตรม. เหลือ 85 หน่วย โครงการที่ 1 ออริจิ้น เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี 10 โทร. 1498 โดย ออริจิ้น เตาปูน
   
• ราคา 2.790 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 29 ตรม. เหลือ 5 หน่วย โครงการที่ 16 มาเอสโตร 19 รัชดา 19 ถ. รัชดาภิเษก19 โทร. 0-2116-1111 โดย เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.790 ล้านบาท ตึก 37 ชั้น พื้นที่ 27.77 ตรม. เหลือ 26 หน่วย โครงการที่ 39 เดนิม จตุจักร (อาคาร A) ถ. วิภาวดีรังสิต3 โทร. 0-2652-4000, 080-286-3865 โดย แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์
   
• ราคา 2.830 ล้านบาท ตึก 41 ชั้น พื้นที่ 31.8 ตรม. เหลือ 4 หน่วย โครงการที่ 10 แชปเตอร์วัน โฟลว์ บางโพ ถ. ประชาราษฎร์สาย1 โทร. 0-2080-1739 โดย พฤกษา เรียลเอสเตท
   
• ราคา 2.890 ล้านบาท ตึก 29 ชั้น พื้นที่ 44 ตรม. เหลือ 1 หน่วย โครงการที่ 5 ศุภาลัย เวอเรนด้า รัชวิภา-ประชาชื่น ถ. ประชาชื่น โทร. 0-2911-3322 โดย ศุภาลัย
   
• ราคา 2.890 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 24 ตรม. เหลือ 4 หน่วย โครงการที่ 22 กรู๊ฟ เกลซ ลาดพร้าว 20 ถ. ลาดพร้าว20 โทร. 090-913-6665 โดย กรู๊ฟ คอนโด แอล18
   
• ราคา 2.900 ล้านบาท ตึก 36 ชั้น พื้นที่ 27.5 ตรม. เหลือ 84 หน่วย โครงการที่ 11 เดอะ ไพรเวซี่ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี โทร. 081-372-4148 โดย พฤกษา เรียลเอสเตท
   
• ราคา 2.956 ล้านบาท ตึก 36 ชั้น พื้นที่ 26.3 ตรม. เหลือ 8 หน่วย โครงการที่ 6 เดอะ สเตจ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ถ. ประชาราษฎร์สาย2 โทร. 088-004-5551 โดย เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 2.970 ล้านบาท ตึก 22, 33  ชั้น พื้นที่ 27 ตรม. เหลือ 107 หน่วย โครงการที่ 39 เดนิม จตุจักร (อาคาร B&C) ถ.วิภาวดีรังสิต3 โทร. 0-2652-4000, 080-286-3865 โดย แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์
   
• ราคา 2.990 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 52 ตรม. เหลือ 3 หน่วย โครงการที่ 2 เฟรช คอนโด บางโพ ถ. กรุงเทพ-นนทบุรี13 โทร. 0-2912-6922 โดย ณุศาศิริ แกรนด์
   
• ราคา 2.995 ล้านบาท ตึก 27 ชั้น พื้นที่ 30.48 ตรม. เหลือ 27 หน่วย โครงการที่ 4 เดอะ นิช โมโน รัชวิภา ถ. รัชดาภิเษก โทร. 1775 ต่อ 22 โดย เสนาดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 3.040 ล้านบาท ตึก 8 ชั้น พื้นที่ 32.5 ตรม. เหลือ 31 หน่วย โครงการที่ 37 แกลดเดิ่น สเฟียร์ ลาดพร้าว 15 ถ. ลาดพร้าว15แยก3 โทร. 082-694-9493,061-629-9299 โดย แคปปิตอล ไพร์ม ดีเวลลอปเม้นท์
   
• ราคา 3.048 ล้านบาท ตึก 29 ชั้น พื้นที่ 26.5 ตรม. เหลือ 17 หน่วย โครงการที่ 40 แอสปาย วิภา-วิคตอรี่ ถ. ดินแดง โทร. 1623, 02-246-6441-2 โดย เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้

 

​