เมื่อเร็วๆ นี้มีการเผยแพร่ข่าวการสำรวจบอกว่าคนในกรุงเทพมหานคร ซื้อบ้านได้ยาก ราคาห้องชุดสูงถึง 21 เท่าของรายได้ต่อปี แถมยังบอกว่าราคาบ้านขึ้นเร็วมาก ข้อมูลนี้เป็นเท็จ ความจริงคือคนไทยมีความสามารถในการซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ง่ายมาก ราคาบ้านก็ไม่ได้ขึ้นมากมาย แถมบางแห่งราคาตกด้วยซ้ำไป

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่าเมื่อเร็วๆ นี้ มีข่าวในสื่อมวลชนหลายแห่งบอกว่า ราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครมีมูลค่าถึง 21 เท่าของรายได้ต่อปีของครัวเรือน ซึ่งดูประหนึ่งว่าราคาบ้านในประเทศไทยแพงมาก ทั้งนี้เป็นผลการศึกษาของ Urban Land Institute (ULI) ในหัวข้อ ULI Releases 2024 Asia Pacific Home Attainability Index Covering Data Across 48 Cities; Highlights Key Trends Observed Across APAC ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2567 (https://lnkd.in/gzgCHX-y) แล้วศูนย์วิจัยของธนาคารแห่งหนึ่งก็นำมาเผยแพร่ต่อ แถมบอกว่าราคาบ้านขึ้นเร็วถึง 9.1% ต่อปี ส่วนค่าจ้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ต่อปี (https://lnkd.in/gbzsR65y)

            ข้อมูลที่ ULI นำเสนอนั้นบอกว่าราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครมีราคา 224,000 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 7.84 ล้านบาท ซึ่งถ้าเราฉุกคิดให้ดี จะเห็นได้ว่าเป็นราคาที่สูงเกินจริง แต่ถ้าเราไม่ได้ฉุกคิด เราก็จะเชื่อตามนั้นอย่างง่ายๆ และถ้าเชื่อตามที่บอกว่าราคาห้องชุดเป็น 21 เท่าของรายได้ ก็เท่ากับครัวเรือนในกรุงเทพมหานครมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 31,000 บาท

            อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยจริงที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (area.co.th) กลับพบว่า

            - 4.97 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยที่เปิดขายในปี 2567 เฉพาะในกรุงเทพมหานคร ซึ่งต่ำกว่าของ ULI มาก

            - 4.67 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยที่เปิดขายในปี 2567 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            - 3.76 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยโดยรวมที่ขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            - 3.00 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยทั้งมือหนึ่งและห้องชุดมือสองที่ชาวบ้านขายต่อกันเองและมีจำนวนมากกว่าห้องชุดที่ขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดิน

            สำหรับรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี 2566 พบว่ามีรายได้อยู่ที่ 40,051 บาท (https://lnkd.in/gSRV4QNk) หรือปีละ 480,612 บาท ทั้งนี้เป็นข้อมูลสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนของสำนักงานสถิติแห่งชาติซึ่งดำเนินการทุกปี ดังนั้นรายได้เฉลี่ยนี้จึงสูงกว่ารายได้ที่ ULI ระบุไว้ที่ประมาณเดือนละ 31,000 บาท การที่ ULI เอาตัวเลขประมาณการราคาห้องชุดที่สูงเกินจริงมาหารด้วยรายได้ต่อปีที่ต่ำเกินจริง จึงทำให้ออกมาว่าราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครสูงถึง 21 เท่าของรายได้ต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพมหานครนั่นเอง

            แต่เมื่อนำราคาเฉลี่ยจริงที่เพียง 3.76 ล้าน เมื่อหารด้วยรายได้ครัวเรือนต่อปีที่ 480,612 บาท ก็เท่ากับราคาสูงกว่ารายได้เพียง 7.82 เท่าเท่านั้น ยิ่งถ้าหากนับรวมทั้งระบบในตลาดเปิดคือรวมห้องชุดมือหนึ่งและห้องชุดมือสอง ณ ราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อหน่วย ก็จะพบว่าราคาห้องชุดเป็นเพียง 6.24 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพมหานครเท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประชาชนในกรุงเทพมหานครสามารถมีบ้านในตลาดเปิดได้ไม่ยากเลย

            ยิ่งหากเราตั้งสมมติฐานว่าราคากลาง (Median Price) ของห้องชุดทั้งหมดในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท (ลดลงกว่าราคาเฉลี่ยราว 10% เพราะในกรุงเทพมหานครมีห้องชุดราคาแพง เช่น ตารางเมตรละเกือบล้านบาทแต่มีจำนวนน้อย ทำให้ค่าเฉลี่ยสูงเกินจริง) และขณะเดียวกันหากเราตั้งสมมติฐานว่ารายได้เฉลี่ยในความเป็นจริงในกรุงเทพมหานครอาจสูงกว่ารายได้ที่ทางการสำรวจสัก 10% เป็นเงินปีละ 528,673 บาท (เพราะในการสำรวจ ประชาชนอาจไม่อยากตอบตามความเป็นจริงเพราะเกรงการเสียภาษี) ก็จะทำให้ราคาห้องชุดโดยรวมเป็นเพียง 5.1 เท่าของรายได้ต่อปีของคนในกรุงเทพมหานครเท่านั้น

            หากราคาห้องชุดอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท โดยมีเงินดาวน์อยู่ที่ 10% ก็จะเป็นเงินที่ต้องผ่อนอยู่ที่ 2.43 ล้านบาท หากดอกเบี้ยต่อปีเป็นเงิน 6% ผ่อน 30 ปี แต่ละเดือนจะผ่อนเป็นเงิน 13,797 บาท และหากสมมติฐานต่อไปว่าเงินผ่อนนี้เป็น 30% ของรายได้ (ในทางปฏิบัติอาจมีบางครัวเรือนผ่อนถึง 40% หรือมากกว่านี้ แต่เป็นสิ่งที่ไม่ปลอดภัยเพราะในครัวเรือนยังมีรายจ่ายอื่นอีกมาก) รายได้ต่อเดือนจะต้องเป็นเงินประมาณ 45,991 บาท หรือปีละ 551,891 บาท ซึ่งก็พอๆ กับที่สมมติฐานไว้ที่ 528,673 บาทข้างต้น (ต่างกันเพียง 4% เท่านั้น)

            ข้างต้นนี้แสดงให้เห็นว่าครัวเรือนในกรุงเทพมหานครสามารถซื้อห้องชุดได้ไม่ยากนัก ยิ่งหากยินดีจะซื้อห้องชุดในราคาถูกหรือต่ำกว่างบประมาณที่คาดการณ์ไว้ข้างต้น ก็ยิ่งจะสามารถซื้อได้ง่าย ทั้งนี้เพราะในกรุงเทพมหานครยังมีห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อยู่ 42,531 หน่วย ยิ่งหากรวมห้องชุดมือสองด้วย ก็คงมีราว 120,000 หน่วย ตามหลักแล้ว “นกน้อยทำรังแต่พอตัว” เราควรซื้อบ้านในราคาที่ไม่แพง เพื่อจะได้นำเงินที่เหลือไปลงทุนทางด้านอื่นหรือไป “โปะ” เงินผ่อนชำระเพื่อให้การผ่อนชำระหมดเร็วขึ้นและเสียดอกเบี้ยน้อยลง

            ยิ่งกว่านั้นตามรายงานข่าวยังระบุว่าราคาบ้านขึ้นเร็วถึง 9.1% ต่อปี ส่วนค่าจ้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ต่อปี ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ ดร.โสภณ เป็นประธานขอยืนยันว่าราคาบ้านไม่ได้เพิ่มขึ้นเร็วขนาดนั้น

            - ในกรณีบ้านในมือของผู้ประกอบการที่ยังขายอยู่ในตลาด ราคากลับลดลง 0.24% ตามภาวะตลาดขณะนี้เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่กระเตื้องขึ้น

            - ราคาบ้านมือสองที่มีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคายังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองอายุ 30 ปี ราคาลดลงเล็กน้อยเนื่องจากสภาพเสื่อมโทรมลง

            - อย่างไรก็ตามราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในปี 2566 เป็นเงินเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2567 เพิ่มเป็น 6.317 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะบ้านราคาแพงขายได้ดีเพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ตกต่ำ การผลิตที่อยู่อาศัยจึงเน้นไปที่ระดับบน

            เป็นไปได้ที่ ดร.ทักษิณ ชินวัตร และพรรคเพื่อไทย รวมทั้งนายกรัฐมนตรีอาจรับข้อมูลที่คลาดเคลื่อนเหล่านี้ จึงออกมาตรการ “บ้านเพื่อคนไทย” เพราะคิดว่าประเทศไทยเกิดความขาดแคลนที่อยู่อาศัย ราคาบ้านแพงไปจนไม่มีเงินพอซื้อ รัฐบาลจึงพยายามช่วยเหลือ “คนตั้งตัว” โดยเฉพาะเด็กจบใหม่ให้มีบ้านเป็นของตนเองให้ได้ ทั้งที่เด็กจบใหม่เหล่านั้น ที่ทำงานก็ยังไม่นิ่ง อาจย้ายงานได้ตลอดเวลา ครอบครัวก็ยังไม่คิดจะมี ยังไม่ลงหลักปักฐาน แถมส่วนมากอาจยังอยู่กับครอบครัว พวกเขายังคิดจะซื้อรถ เครื่องประดับหรืออื่นๆ มากกว่าที่จะไปซื้อบ้านหรือห้องชุดเป็นของตนเอง

ข้อมูลที่ถูกต้องชัดเจนจึงสำคัญสำหรับการวางแผนการซื้อบ้านตลอดจนวางแผนการพัฒนาประเทศ