ในวันที่ 17 มกราคม 2568 นี้ รัฐบาลจะเปิดให้จอง “บ้านเพื่อคนไทย” แล้ว แต่ ดร.โสภณ เป็น “กูรู” คนเดียวที่ออกมาค้าน ในขณะที่ “กูรู” บิ๊กเนมอสังหาฯ ต่างออกมาหนุนกันใหญ่ ทำไมจึงเป็นอย่างนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยและเป็นที่ปรึกษาองค์การสหประชาชาติหลายแห่งทางด้านนี้ ให้ความเห็นค้านไว้หลายประการ
ในแง่ของเงื่อนไขผู้จองซื้อ
อาจถือได้ว่านี่เป็นเงื่อนไขแบบ “ชุ่ยๆ” สุดหละหลวมฃในจองซื้อบ้านเพื่อคนไทย ทั้งนี้รัฐบาลกำหนดแค่ว่าเป็นผู้มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 50,000 บาท คนที่มีบ้านอยู่แล้วก็ใช้ชื่อภรรยาหรือลูกๆ มาจองได้ คนทั่วประเทศก็มาจองได้ เพดานสูงขนาดนี้คนค่อนกรุงเทพก็แห่มาจองได้ คนจะมาจองกันเป็นแสนเพราะถูกเป็นพิเศษ ด้วยไปเช่าที่รถไฟถูกกว่าความเป็นจริงมากมาย คนจนคงไม่มีโอกาสจับฉลากได้
ยิ่งกว่านั้นตามข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ รายได้ต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ เป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท แต่นี่กำหนดไว้สูงถึง 50,000 บาทต่อคน หรือครอบครัวหนึ่งที่รวมผู้มีรายได้มากกว่า 1 คน ก็จะมีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคนกรุงเทพฯ มาก คนที่ไม่จน ก็จะมาจองซื้อกันมาก ทำให้โอกาสที่คนจนจริงๆ จะมาจองซื้อมีน้อยมาก
ในแง่ดอกเบี้ย
ตามโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” จะให้ผู้ได้รับสิทธิกู้เงินได้ 30 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเพียง 2.5% โดยจะสร้างประมาณ 100,000 - 300,000 หน่วย ดร.โสภณ จึงเสนอว่าถ้ารัฐบาลจะสามารถตรึงดอกเบี้ยได้ 2.5% สำหรับ 100,000 – 300,000 หน่วยเช่นนี้ ก็เอาสิทธิ์นี้ไปให้กับคนซื้อบ้านทั่วไปก็ได้ ไม่ต้องสร้างใหม่ และจะสามารถช่วยให้ประชาชนประหยัดเงินได้ถึง 145,898 ล้านบาท ทำให้มีเงินหมุนเวียนกระตุ้นเศรษฐกิจ ผู้ขายบ้านก็จะได้ปลดหนี้ได้ หรือเอาเงินไปลงทุนทางอื่นได้อีก
จะเห็นได้ว่าปกติชาวบ้านกู้เงินซื้อบ้านอาจได้ดอกเบี้ยต่ำใน 3 ปีแรก แต่ต่อมาก็จะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเช่น 7% ถ้ากู้เงินมาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาท เป็นเวลา 30 ปี ก็จะต้องผ่อน 9,980 บาท หรือรวม 3,592,633 บาท (ทั้งต้นและดอก) แต่ถ้าสามารถได้ดอกเบี้ย 2.5% เงินผ่านชำระก็จแหลือเพียง 5,927 บาท (ถ้ากู้แค่ 1 ล้านบาท ก็จะผ่อนไม่เกิน 4,000 บาทตามที่รัฐบาลโฆษณา) ทำให้เงินผ่านทั้งก้อนเป็น 2,133,653 บาท ดังนั้นประชาชนจึงประหยัดดอกเบี้ยไปได้ 1,458,981 บาท เมื่อรวม 100,000 หน่วย ก็เป็นเงิน 145,898 ล้านบาท ที่ชาวบ้านผู้ซื้อบ้านสามารถนำไปใช้จ่ายกระตุ้นเศรษฐกิจได้ โดยไม่ต้องสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” แม้แต่หลังเดียวเลย
แต่รัฐบาลอยากจะสร้าง ซึ่งก็ไม่รู้ใครจะมารับเหมา หรือกลัวสถาบันการเงินเสียผลประโยชน์จากการลดดอกเบี้ยสำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์หรืออย่างไร
ถ้าสามารถลดดอกเบี้ยจาก 7% เป็น 2.5% 1 แสนหน่วย จะ ช่วยประชาชนได้ถึง 145,898 ล้าน ดีกว่าสร้างบ้านเพื่อคนไทย | ||
รายการ | ตัวเลข | |
เงินกู้โดยเฉลี่ย (บาท) | 1,500,000 | |
ดอกเบี้ยเงินกู้ | 7% | 2.50% |
ระยะเวลากู้ (ปี) | 30 | 30 |
เงินผ่อนชำระต่อเดือน (บาท) | 9,980 | 5,927 |
รวมเงินผ่อนชำระ (บาท) | 3,592,633 | 2,133,653 |
ประหยัดไปได้ (บาท) | 1,458,981 | |
ถ้าจะช่วยรวม (หน่วย) | 100,000 | |
จะช่วยประชาชนได้ถึง (บาท) | 145,898,062,035 | |
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (area.co.th) |
กองเชียร์เป็นบิ๊กเนมวงการอสังหาฯ
ทำไมกองเชียร์โครงการบ้านเพื่อคนไทยกลับเป็นบิ๊กเนมในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ก็เพราะพวกนี้ไม่ได้รับผลกระทบ เขาทำโครงการบ้านราคาแพงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปเป็นหลัก และนักธุรกิจก็คงต้องโอนอ่อนผ่อนตามรัฐบาลอยู่แล้ว ยิ่งกว่านั้นพวกนายกสมาคมเหล่านี้ส่วนใหญ่ก็เป็นกรรมการของศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีตำแหน่ง มีเบี้ยประชุม มีโอกาสต่างๆ อยู่พอสมควร จะไปคัดค้านรัฐบาลได้อย่างไร
กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบหากรัฐบาลจะทำโครงการบ้านเพื่อคนไทยถึง 300,000 หน่วยตามที่ ดร.ทักษิณ ชินวัตรเคยกล่าวไว้ ก็คือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินระดับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) นั่นเอง เพราะพวกนี้สร้างที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับล่าง อันที่จริงรัฐบาลควรส่งเสริมผู้ประกอบการระดับ SMEs มากกว่าระดับรายใหญ่ “บิ๊กเนม” ด้วยซ้ำไป
รัฐบาลควรช่วยขายบ้านมือหนึ่งมือสองมากกว่า
ตามที่รัฐบาลจะสร้างบ้านเพื่อคนไทยที่จะขายกันในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดร.โสภณ จึงขอนำเสนอบ้านภาคเอกชนที่อยู่ในมือผู้ประกอบการที่ขายในราคาตั้งแต่ 3 แสนบาท ถึง 3 ล้านบาท มาให้ประชาชนได้เลือก โดยมีเบอร์โทรศัพท์สามารถติดต่อได้เอง ไม่ต้องง้อบ้านเพื่อคนไทยเพราะมีหลากหลายทำเล ทั้งหมดนี้เฉพาะบ้านมือหนึ่งในมือผู้ประกอบการ หากนับรวมบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะมีอีกประมาณ 2 แสนหน่วย รวมทั้งหมด 3 แสนหน่วย โดยไม่ต้องสร้างใหม่ ไม่ต้องทำลายสิ่งแวดล้อม
การซื้อบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการและมือสองจากประชาชนทั่วไป จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีกว่า ทำให้ประชาชนสามารถขายใฃ้หนี้ได้ หรือสามารถขายเพื่อนำเงินไปลงทุนทางอื่น ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียน ไม่ใช่ได้ประโยชน์เฉพาะผู้รับเหมาสร้างบ้านใหม่ ซึ่งอาจเป็นบริษัทจีน (เทา) หรือไม่ก็ยังไม่ทราบ
หากแบ่งบ้านที่ยังเหลืออยู่ในมือผู้ประกอบการจะได้ดังนี้:
แบ่งตามระดับราคา | |||
ราคา | ยูนิต | มูลค่า (ล้านบาท) | ราคาเฉลี่ย (ล้านบาท) |
<1.000 | 3,544 | 3,112 | 0.878 |
1.001-2.000 | 36,940 | 61,039 | 1.652 |
2.001-3.000 | 70,351 | 178,430 | 2.536 |
รวม | 110,835 | 242,581 | 2.189 |
แบ่งตามประเภทบ้าน | |||
ประเภท | ยูนิต | มูลค่า (ล้านบาท) | ราคาเฉลี่ย (ล้านบาท) |
บ้านเดี่ยว | 953 | 2,543 | 2.669 |
บ้านแฝด | 1,854 | 4,788 | 2.582 |
ทาวน์เฮาส์ | 55,962 | 131,519 | 2.350 |
อาคารพาณิชย์ | 454 | 1,169 | 2.575 |
อาคารชุด | 51,105 | 101,146 | 1.979 |
ที่ดินจัดสรร | 507 | 1,416 | 2.792 |
รวม | 110,835 | 242,581 | 2.189 |
จะเห็นได้ว่าบ้านเดี่ยวราคาถูกที่สุด มีราคาเพียง 1.84 ล้านบาท คือโครงการบ้านรัก 9 (เฟสชมพู-เขียว) ถ. คลองเก้า5 คลองสามวาตะวันออก กทม. และ 1.89 ล้านบาท อาคารสูง 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 77 ตรม. ยังมีขาย 74 หน่วย โครงการเค.ซี. สุวินทวงศ์ 2 ถ. สำนักสงฆ์วีรโชติ กระทุ่มราย กทม.
ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์ราคาถูกสุด มีราคาเพียง 0.999 ล้านบาท อาคารสูง 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 61.8 ตรม. ยังมีขาย 3 หน่วย โครงการเจ.เค. วิลล์ ถ. ดอนไก่ดี สมุทรสาคร และ 1.099 ล้านบาท อาคารสูง 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 74 ตรม. ยังมีขาย 4 หน่วย โครงการเฟื่องฟ้าวิลล่า หน่วย โครงการ17 (เฟส 2) ถ. ทับคล้าย แพรกษาใหม่ สมุทรปราการ
สำหรับโครงการห้องชุดที่ถูกที่สุดมีราคาเพียง 0.35 ล้านบาท อาคารสูง 9 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 25.6 ตรม. ยังมีขาย 455 หน่วย โครงการนิรันดร์ เรสซิเดนซ์ 7 ถ. เฉลิมพระเกียรติร.9 และ 0.619 ล้านบาท อาคารสูง 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 21 ตรม. ยังมีขาย 21 หน่วย โครงการเดอะ ไดมอนด์ นวนคร-ตลาดไท รวมทั้ง 0.699 ล้านบาท อาคารสูง 8 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 26.35 ตรม. ยังมีขาย 35 หน่วย โครงการเดอะ พอยต์ คอนโด รังสิต-คลอง 6 เป็นต้น
ดูรายละเอียด บ้านและห้องชุดให้เลือกได้ตาม link นี้: https://www.area.co.th/t/8465