เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2558 ที่เพิ่งผ่านมา นายกรัฐมนตรีได้ประชุม "ซูเปอร์บอร์ด" เพื่อฟื้นฟูการรถไฟแก้ปัญหาขาดทุน ปรากฏว่าที่ประชุมเสนอให้นำเอาที่ดินทำเลทองของการรถไฟ 3 แปลง ประกอบด้วย ที่ดินย่านมักกะสัน ที่ดินบริเวณกิโลเมตรที่ 11 และที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ประมาณ 800 กว่าไร่ มาให้กระทรวงการคลังบริหารจัดการเพื่อสร้างรายได้แลกกับหนี้สินประมาณ 80,000 ล้านบาท
          ข้อนี้ผมไม่แน่ใจว่า "ซูเปอร์บอด" เอ๊ย "ซูเปอร์บอร์ด" คิดผิดหรือคิดถูก
          1. การล้างหนี้นี้แล้วจะมีหลักประกันอะไรว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยจะไม่ก่อหนี้สินเพิ่มพูนอีก
          2. ปัญหาหลักคงอยู่ที่การบริหารองค์กร การวางแผนพัฒนางานในอนาคต และการป้องกันและการปราบปรามการทุจริตหรือไม่
          3. การโอนที่รถไฟไปเป็นการ "เตะหมูเข้าปากหมา" หรือไม่ กระทรวงการคลังมีความสามารถในการบริหารงานได้ดีกว่าจริงหรือไม่
          4. ที่ดิน 800 กว่าไร่สำหรับเงิน 80,000 ล้านบาทนั้น ก็เท่ากับการตีราคาที่ดินตารางวาละ 200,000 บาทเศษ  คุ้มค่าหรือไม่ ได้ประเมินค่าทรัพย์สินกันหรือยัง
          อย่างไรก็ตามที่ดินใจกลางเมืองที่หน่วยงานต่าง ๆ ไม่ได้ใช้สมควรเอามาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เพื่อเอาเงินเข้าหลวงมาพัฒนาประเทศ จะปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ไม่ได้

ราคาที่ดินเบื้องต้น
          สำหรับราคาที่ดินที่ควรจะเป็นนั้น ผมประเมินไว้เบื้องต้นตามนี้
          1. กรณีมักกะสันคอมเพล็กซ์ 400 ไร่ ๆ ละ 134.4 ล้านบาท รวม 53,760 ล้านบาท
          2. พื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ กม.11 400 ไร่ ๆ ละ 60 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท
          3. สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ 100 ล้านบาท รวม 26,000 ล้านบาท
          รวมทั้ง 3 แปลงก็เป็นเงินประมาณ 103,760 ล้านบาทเข้าไปแล้ว การที่รัฐบาลจะเอาที่ดินไปเป็นเงินเพียง 80,000 ล้านบาทจึงอาจต่ำเกินไปก็ได้
          อันที่จริง การแก้ปัญหาการขาดทุนของการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่สมควรจะแก้ไขโดยการหากำไรจากทางอื่นมาโปะเพื่อตัดหรือลดการขาดทุน การขาดทุนเกิดขึ้นจากการทุจริต การบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพ การตัดการขาดทุนด้วยวิธีนี้ ก็เท่ากับเป็นการรักษาไว้ซึ่งระบบการทุจริตหรือไม่ได้แก้ไขปัญหาทุจริต อย่างไรก็ตามก็สมควรนำรายได้ส่วนนี้มาพัฒนาคุณภาพบริการและขยายกิจการให้ดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

กรณีมักกะสัน
          อย่างกรณีที่โรงซ่อมรถไฟมักกะสันนี้มีขนาดเกือบ 400 ไร่ เป็นโรงซ่อมมานานและพื้นที่ส่วนมากถูกปล่อยรกร้างว่างเปล่ามานาน จนครั้งหนึ่งเคยมีผู้พบเห็นและสามารถจับเสือที่แอบซ่อนอยู่ในพื้นที่นี้ได้ แสดงว่าพื้นที่นี้ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเท่าที่ควร จนต่อมาได้มีการก่อสร้างทางด่วนและถนนเข้าไปใสพื้นที่บางส่วนทางด้านข้าง อย่างไรก็ตามในปัจจุบันนับเป็นทำเลทองสำคัญเพราะด้านทิศเหนือติดกับทางด่วน ด้านทิศตะวันออกติดกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้า MRT) และทางด้านทิศใต้ติดกับรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Suvarnabhumi Airport Rail Link, Airport Rail Link)
          การรถไฟแห่งประเทศไทยมีแนวคิดที่จะนำที่ดินแปลงนี้มาจัดประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่ก็ถูกคัดค้านอย่างหนักจากกลุ่มนักอนุรักษ์ นักรักพื้นที่สีเขียว ฯลฯ เป็นจำนวนมาก  ในที่นี้ผมจึงเสนอทางออกให้มาที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หอประชุม-สัมมนา โรงแรม ที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ฯลฯ โดยใช้พื้นที่เพียง 60% ของที่ดินทั้งหมด (240 ไร่จากประมาณ 400 ไร่)
          พื้นที่ส่วนที่เหลือ นอกจากเป็นถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ แล้ว ยังอาจเป็นสวนสาธารณะรอบ ๆ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดิน และควรประสานกับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย และรถไฟฟ้าทั้งสองสายเพื่อเชื่อมสถานี ตลอดจนการจัดทำรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorial) วิ่งอยู่ภายในโครงการเพื่อลดปัญหามลพิษอีกด้วย หากจัดการให้ดี ราคาที่ดินที่คาดว่าจะได้รับเป็นเงินไร่ละ 224 ล้านบาท หรือ 70% ของราคาตลาด ก็อาจได้รับรู้มูลค่าสูงกว่านี้ ทำให้โครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงินมากกว่านี้เสียอีก
          การรถไฟฯ เคยมีดำริหรือต่อไปอาจเป็นกระทรวงการคลังอาจมีดำริให้เอกชนรายเดียวประมูลที่ดินแปลงใหญ่ไปพัฒนา แต่ในความเป็นจริงไม่พึงให้เอกชนรายใดรายหนึ่งประมูลไปทำแบบเหมาเข่ง ควรจัดสรรแปลงที่ดินตามแผนแม่บทให้เรียบร้อยแล้วแยกประมูลเป็นแปลงย่อยไป และควรทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนรายใดไม่สามารถดำเนินการได้แล้วเสร็จตามกำหนด ก็สามารถเปลี่ยนรายใหม่ได้ โดยไม่กลายเป็นปัญหาเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในกรณีโครงการโฮปเวลล์ เป็นต้น
          และโดยที่การรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่ดิน หรือแม้แต่หน่วยราชการหรือรัฐวิสาหกิจอื่นใดที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็ควรคืนหลวง ให้กรมธนารักษ์ โดยบริษัทธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์เป็นผู้ดำเนินการ โดยยกระดับหน่วยงานนี้ให้เป็นหน่วยงานที่ชำนาญการพัฒนาที่ดิน เช่นเดียวกับ Urban Redevelopment Authority ของประเทศสิงคโปร์
          รัฐบาลพึงนำรายได้ที่ได้จากการนี้มาพัฒนาประเทศโดยรวม จึงจะเหมาะสมกับที่ดินแปลงนี้เป็นสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ อย่างไรก็ตาม บางท่านอาจเกรงว่ารัฐบาลที่ขึ้นมาบริหารประเทศ (ไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองใดก็ตาม) จะโกง กรณีการโกง หน่วยงานที่ตรวจสอบหรือคณะบุคคลที่อาสาตรวจสอบ ก็ต้องตรวจสอบเป็นเรื่อง ๆ ไป แบบ "กัดไม่ปล่อย" จะอ้างเอาการทุจริตขึ้นมาเพื่อจะได้ไม่ต้องทำอะไร ประเทศก็ไม่พัฒนา แล้วปล่อยให้เกิดการ "มือใครยาวสาวได้สาวเอา" จากทรัพยากรของประเทศโดยรวม ก็ย่อมไม่ได้

ที่ดินคลองเตย
          ครั้งหนึ่งรัฐบาลไทยมีดำริที่จะเสนอตัวเป็นเจ้าภาพจัดงานเวิร์ลเอ็กซ์โปในปี พ.ศ.2563 (ค.ศ.2020) นั้น นับเป็นวิสัยทัศน์ที่ดีต่อประเทศไทย เพราะการจัดงานขนาดใหญ่ จะสามารถกระตุ้นการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมได้เป็นอย่างดี แต่ก็ล้มเลิกไปแล้ว
          ในเบื้องต้น ทางราชการได้พยายามศึกษาที่ตั้งของงานเวิร์ลเอ็กซ์โปเป็นในจังหวัดภูมิภาค เช่น อยุธยา ชลบุรี ภูเก็ต เพชรบุรี เชียงใหม่ และจันทบุรี ผมได้ไปดูสถานที่ทำเอ็กซ์โปในหลายประเทศ จึงเสนอแนวคิดต่อที่ตั้งการจัดงาน โดยเสนอให้จัดงานในเขตกรุงเทพมหานคร แทนที่จะเป็นในจังหวัดภูมิภาค ทั้งนี้เช่นเดียวกับนครเซี่ยงไฮ้ ที่จัดงานในเขตใจกลางเมือง ไม่ใช่ในเขตชานเมืองหรือในจังหวัดห่างไกล เพราะเมื่อหมดงานแล้ว พื้นทีเหล่านี้ก็คงปล่อยร้างไว้หรือใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ นอกจากนี้ยังต้องลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคภายนอกหรือ Off-site infrastructure เป็นการสิ้นเปลืองมหาศาล
          อย่างในพื้นที่คลองเตยนี้ การรถไฟฯ ก็มีที่ดินอยู่ รวมทั้งที่ดินของการท่าเรือด้วยก็ได้ ซึ่งมีอยู่ขนานใหญ่รวมกันเป็นพื้นที่ 4.72 ตารางกิโลเมตร หรือ 2,950 ไร่ พื้นที่ส่วนนี้สามารถนำมาสร้างศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง การจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่ทำงานในใจกลางเมือง ทั้งระดับผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางและรายได้สูง โดยดำเนินการพัฒนาเป็นอาคารสูง เพื่อการประหยัดการใช้ที่ดินให้กับลูกหลานในอนาคต และการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองยังจะช่วยในการประหยัดต้นทุนการเดินทางขนส่งต่าง ๆ ยิ่งหากจัดสภาพแวดล้อมที่ดีด้วยแล้ว
          หากมีการวางแผนการใช้ที่ดินที่ดี ยิ่งจะทำให้สึกโปร่งสบายในการอยู่อาศัย เช่นเดียวกับกรณีของสิงคโปร์ ที่มีความหนาแน่นของประชากร 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ยังรู้สึกไม่หนาแน่นเท่ากับกรุงเทพมหานครที่มีความหนาแน่นของประชากรเพียง 4,000 คนต่อตารางกิโลเมตร และการจัดระบบขนส่งมวลชนที่ดีด้วย จะทำให้กรุงเทพมหานครสามารถทำการหน้าที่ของการเป็นเมืองศูนย์กลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของทั่วประเทศอีกด้วย

          คิดจะทำอะไรก็ต้องคิดเพื่อชาติ และโปร่งใสตรวจสอบได้นะครับ ทองแท้ย่อมไม่กลัวไฟ ต้องกล้าคิดกล้าทำ กล้ารับผิดชอบเพื่อชาตินะครับ

ผังมักกะสันคอมเพล็กซ์ที่เคยคิด ๆ กันมา

ตัวอย่างการนำที่ดินแปลงใหญ่ในกรุงเทพมหานครมาพัฒนาเชิงพาณิชย์

แม้แต่ที่เขตทหารใจกลางเมือง หากทำได้ ก็ควรนำมาพัฒนาเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่

ถ้าพัฒนามักกะสันสำเร็จ จะยิ่งใหญ่กว่า KL Sentral ของกรุงกัวลาลัมเปอร์