เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2668 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในนามของนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) ได้เรียนเชิญท่านอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเปิดการสัมมนาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: ข้อคิดสำหรับประเทศไทย ซึ่งมีผู้รู้จากประเทศต่างๆ มาให้ข้อมูลเป็นอันมาก ดร.โสภณ จึงทำสรุปผลการสัมมนามานำเสนอท่านเพื่อประโยชน์ในการวางนโยบายและแผนต่อประเด็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ

 

------------------------------

 

ที่ FIABCI-Thai 03/060/68

 

3    มีนาคม    2568

 

เรื่อง      ขอนำส่งสรุปผลการสัมมนาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: ข้อคิดสำหรับประเทศไทย

 

เรียน     ท่านอนุทิน ชาญวีรกูล

            รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

 

                     ตามที่ท่านให้ความเมตตาแก่สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล สำนักงานประเทศไทย (FIABCI-Thai) เปิดการสัมมนาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: ข้อคิดสำหรับประเทศไทย ในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2568 ณ โรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ แพลทินัม ประตูน้ำ กระผมในนามนายกสมาคม ใคร่ขอขอบพระคุณท่านเป็นอย่างสูง และขออนุญาตสรุปผลการสัมมนาเพื่อประโยชน์ในการพัฒนามาตรการการจัดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย ดังนี้:

 

ปัญหาต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์

                     ตามข่าวคราวที่เกิดขึ้น ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย สร้างปัญหามากมาย เช่น ข่าวชาวยุโรปตะวันออกไปอยู่ภูเก็ตมีแอปเรียกแท็กซี่ของตนเอง  ช่างทำผมของตนเองก็มี หรือข่าวแก๊งอาชญากรรมจีนมาอยู่ในไทย หรือมาอยู่หมู่บ้านจัดสรรไทย สร้างความรำคาญมากมาย รวมทั้งการมาปล่อยเช่าห้องชุดเป็นโรงแรมอย่างผิดกฎหมายชัดเจน ในปัจจุบันนิวซีแลนด์ แคนาดา และยุโรปหลายประเทศไม่ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจแต่ก่อปัญหาหลากหลาย

                     การที่หวังว่าต่างชาติจะมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจนั้นไม่เป็นความจริงเพราะประเทศไทยไม่ได้เก็บภาษีคนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร ต่างจากคนไทยที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศต้องเสียภาษีมากมาย ข้อนี้ประเทศไทยจึงควรจัดเก็บภาษีต่างๆ กับคนต่างชาติ (แม้จะไม่เก็บกับคนไทยเองก็ตาม) เพื่อนำเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจและมีการควบคุมมากขึ้น

 

แนวทางการแก้ไขและมาตรการสนับสนุน

                     1. ควรให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพำนักในไทย ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมาเก็งกำไร ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็กำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะซื้อห้องชุดในจีนได้ ต้องมีถิ่นพำนักในจีนไม่ต่ำกว่า 1 ปี เป็นต้น แต่คนจีนกลับมาซื้อห้องชุดอยู่ในไทยได้ชั่วกัลปาวสาน ซึ่งอาจไม่เป็นธรรมสำหรับประเทศไทย    

                     2. ควรมีการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำที่ให้ต่างชาติซื้อได้หรือไม่ โดยทั้งหมดเห็นด้วยที่จะมีการกำหนดราคาขั้นต่ำ เพราะไม่เช่นนั้นจะมาแย่งคนไทยซื้อบ้าน โดยในต่างประเทศ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่ประมาณ 15 ล้านบาท และอินโดนีเซียอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท เป็นต้น

                     3. ควรกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ทั้งนี้มาตรการนี้ดำเนินการในไต้หวัน

                     4. กรณีเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติ ในประเทศต่างๆ ปกติให้เช่าไม่เกิน 30-50 ปีเท่านั้น ที่เช่าถึง 99 ปี มีเป็นรายแปลง ประเทศไทยจึงควรกำหนดให้เช่าไม่เกิน 50 ปี

                     5. กรณีสัดส่วนการถือครองห้องชุด ที่ไทยให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% นั้นเหมาะสมแล้ว ในประเทศอื่น เช่น สิงคโปร์ เวียดนาม อินโดนีเซีย ก็กำหนดไว้ประมาณ 40-49% เท่านั้น

                     6. ควรเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ เช่นที่สิงคโปร์กำหนดไว้ถึง 60% แต่ในกรณีประเทศไทย เพียง 10-20% เช่นประเทศในยุโรปก็คงเพียงพอ

                     7. ชาวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัย ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีประมาณ 1% ก็น่าจะเพียงพอเช่นในต่างประเทศ

                     8.ชาวต่างชาติที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว เมื่อขายต่อ ควรเก็บภาษีกำไร เช่นในสหรัฐอเมริกาต้องเสียภาษีถึง 20% ในประเทศไทยอาจกำหนดไว้ที่ 10-20% เช่นกัน

                     9. ในการโอนมรดก ควรให้คนต่างชาติเสียภาษีตามราคาตลาด เช่น อาจเก็บเป็นอัตราเดียว เช่น 10-20% เป็นต้น

                     10. รัฐบาลควรมีมาตรการบางประการ เช่น กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบางโซน ไม่ใช่ซื้อได้ทั่วไป หรือห้ามการพัฒนาในพื้นที่ที่มีอุปทานล้นเกินเพื่อป้องกันปัญหาตลาดตกต่ำ

                     11. สำหรับปัญหา “นอมินี” หรือการใช้คนไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือถือครองแอบแฝงโดยคนต่างชาตินั้น ควรปราบปรามการใช้นอมินีซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาด

                     12. ในการประกอบการอุตสาหกรรม ควรให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ดินเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการอุตสาหกรรมอย่างสะเปะสะปะ จะทำลายสิ่งแวดล้อม ทำให้ควบคุมไม่ได้ เป็นปัญหาต่อความมั่นคง ถ้าถือปฏิบัติตามนี้กิจการนิคมอุตสาหกรรมของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนจะเติบโตขึ้น เมืองและการพัฒนาที่ดินจะเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น

 

การควบคุมทางวิชาชีพ

                     ในการประชุม มีข้อเสนอแนะจากประเทศต่างๆ ให้มีการควบคุมนักวิชาชีพ โดยเฉพาะนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สินหรือแม้แต่ผู้ประกอบพัฒนาที่ดิน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค ไม่ทำให้เกิดช่องโหว่ในการทุจริตทางวิชาชีพและเป็นการส่งเสริมการพัฒนาวิชาชีพอีกด้วยทั้งนี้อาจมีการออกเป็นพระราชบัญญัติวิชาชีพโดยนำนักวิชาชีพมารวมกันในพระราชบัญญัติเดียว เช่นเดียวกับในมาเลเซีย เป็นต้น

 

                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และขอขอบพระคุณ มา ณ โอกาสนี้

 

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล

 

ติดต่อ:
คุณนงลักษณ์ จตุเทน Tel. (+66) 2295.3171 Ext. 109