ทำเลไหนที่เด่นและรุ่ง และทำเลไหนที่ร่วงในปี 2567 ซึ่งคงส่งผลต่อไปในปี 2568 มีที่ไหนบ้าง ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและผู้ซื้อบ้านพึงสังวร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2567 พบทำเลสำคัญๆ ที่พึงพิจารณาโดยเฉพาะสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน นักลงทุน ผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย นายหน้าและนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย

 

 

 

            จะเห็นได้ว่าในจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2567 มีจำนวน 61,453 หน่วยนั้น เป็นห้องชุดถึง 27,931 หน่วย หรือ 45.3% ซึ่งถือว่าลดลงกว่าแต่ก่อนที่เปิดตัวประมาณ 50-60% แต่ก็ยังถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวถึง 15,603 หน่วย (25.3%) ซึ่งกลับกลายเป็นว่าบ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวมากกว่าทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัว 12,381 หน่วย (20.1%) ทั้งนี้มูลค่าการพัฒนาหลักก็คือบ้านเดี่ยว 216,279 ล้านบาท หรือ 51.7%  จากมูลค่ารวม 413,773 ล้านบาท รองลงมาคือห้องชุด 125,370 ล้านบาท (30.0%) และทาวน์เฮาส์ 40,940 ล้านบาท (9.8%)   

            สำหรับสินค้าที่เปิดตัวในปี 2567 จำนวน 61,453 หน่วยนั้น ขายไปได้แล้วถึง 15,805 หน่วย หรือ 25.71% ซึ่งก็คงต้องทยอยขายในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอตัวลงในปี 2567 เนื่องจากเศรษฐกิจที่ไม่กระเตื้องเท่าที่ควร  สินค้าที่ขายดีกลับเป็นห้องชุดที่ขายได้แล้ว 40% ทาวน์เฮาส์ขายได้แล้ว 16% และบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงกว่าโดยเฉลี่ย ขายได้แล้ว 11%

 

 

 

            อันดับที่ขายดีที่สุดในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2567) ซึ่งควรเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน เป็นดังนี้ โดยอันดับต้นๆ เป็นสินค้าจำนวนน้อย เช่น อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล E2: ย่านนิมิตใหม่ ซึ่งมี 19 หน่วย ขายหมดในเดือนเดียว ปกติแล้วตึกแถวจะขายได้ยากและไม่ค่อยมีผู้พัฒนา แต่ในกรณีนี้กลับขายได้ดี คงเป็นเพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีนั่นเอง  ห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท แถว A2: บางขัน-คลองหลวง จำนวน 9 หน่วย ก็ขายได้หมดเช่นกัน ทั้งนี้คงเป็นเพราะมีจำนวนหน่วยน้อยนั่นเอง และอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ราคา 5-10 ล้านบาท แถว K1 พระรามที่ 2 กม.1-10

            อย่างไรก็ตามหากพิจารณาจากทำเลที่มีหน่วยขายมากพอสมควร จะพบว่า ทำเลต่อไปนี้ขายได้ดีจริง แทบไม่เหลือมาขายในปี 2568 เช่น:

            N4: บางบัวทอง เป็นห้องชุด 2-3 ล้านบาท จำนวน 102 หน่วย ขายได้ 87 หน่วย เหลือ 15 หน่วย หรือเท่ากับเดือนหนึ่งขายได้ 47.3% แสดงว่าห้องชุดในย่านนี้ที่เคยล้นตลาดมาก กลับทะยอยดีขึ้น

            A2: บางขัน-คลองหลวง ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 362 หน่วย ขายแล้ว 360 หน่วยเหลือแค่ 2 หน่วย เท่ากับขายได้เดือนละ 42% นับว่าขายดีมาก ซึ่งคงเป็นเพราะอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

            N5: ไทรน้อย-สุพรรณบุรี ห้องชุดราคาถูกเพียงไม่ถึง 1 ล้านบาท มี 231 หน่วย ขายได้แล้ว 228 หน่วยเหลืออยู่เพียง 3 หน่วย

            L2: บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ เป็นห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ปรากฏว่ามี 176 หน่วย ขายไปแล้ว 163 หน่วย เหลืออยู่เพียง 13 หน่วย เท่ากับขายได้เดือนละ 19.9%

            A2: บางขัน-คลองหลวง เป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 2,454 หน่วย ขายไปแล้ว 2,121 หน่วย เหลือเพียง 333 หน่วย หรือขายได้เดือนละ 19.8% เท่ากับขายได้เดือนละ 16%

 

 

 

            สินค้าที่ถือว่า “อันตราย” เพราะขายไม่ได้ ขายได้ยาก ขายอีกนาน ซึ่งทุกฝ่ายพึงให้ความสนใจเป็นพิเศษ ได้แก่สินค้าต่อไปนี้:

            - ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล E2: นิมิตใหม่ จำนวน 50 หน่วย เปิดแล้วไม่มียอดขาย (ไม่สามารถระบุชื่อได้) ทั้งนี้คงเป็นเพราะสินค้าดังกล่าวนี้มีราคาที่สูงเกินไปในบริเวณนี้

            - ห้องชุด ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล D6: นวมินทร์ ก็ขายไม่ได้เลย เพราะราคาสูงเกินไป

            - ทาวน์เฮาส์ ราคา 10-20 ล้านบาท ทำเล M2: วงแหวนรอบนอก (กาญจนาภิเษก) ก็ขายไม่ได้เลย ด้วยเหตุผลด้านราคาที่สูงมากเช่นกัน

            จะสังเกตได้ว่าสินค้าที่ขายไม่ออก ส่วนมากเกิดจากการตั้งราคาที่สูงเกินไป ทั้งนี้อาจเป็นเพราะขาดการสำรวจตลาดเท่าที่ควร ดังนั้นจึงอาจต้องลดราคาลง หรืออาจต้องเปลี่ยนรูปแบบใหม่ที่เหมาะสมกับตลาดยิ่งขึ้น

 

           

            ในการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 นั้นพบว่าทำเลที่มีการเปิดตัวมากที่สุดในด้านจำนวนหน่วย เช่น

            - ห้องชุด ราคา 3-5 ล้านบาท ในทำเล I1: พหลโยธิน มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 4,041 หน่วย แต่ก็ขายได้แล้วถึง 2,162 หน่วย ยังเหลืออยู่ 1,879 หน่วยเป็นส่วนน้อย

            - ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ในทำเล A2: บางขัน-คลองหลวง เปิดตัวถึง 2,589 หน่วย ขายได้ 1,277 หน่วย หรือราวครึ่งหนึ่งแล้ว ซึ่งเป็นเพราะอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

            - บ้านเดี่ยว ราคา 5-10 ล้านบาท ในทำเล N7: ลาดหลุมแก้ว – ทล.345 เปิดถึง 1,410 หน่วย ขายไปแล้ว 73 หน่วย ยังเหลืออยู่มาก กรณีนี้พึงจับตาดูเป็นพิเศษ

            - ห้องชุด ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,083 หน่วย ขายได้แล้ว 63 หน่วย ยังเหลืออีกเป็นส่วนใหญ่

            จะเห็นได้ว่าสินค้าที่เปิดตัวมาก ในขณะนี้เป็นห้องชุดเป็นสำคัญ ทั้งนี้เพราะห้องชุดโดยเฉลี่ยแล้วขายได้เร็วกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

 

---