มาดู 10 อันดับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยทั้งประเทศในปี 2568 ว่ามีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ทำไมราคาที่ดินยังขึ้นอยู่ตลอดเวลาในขณะที่เศรษฐกิจของชาติยังชะลอตัว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2528 และบันทึกสถิติไว้ทุกปีมาดูกันว่าในปี 2568 ราคาที่ดินตามราคาตลาดจริงๆ ขยับไปถึงไหนแล้ว โดยราคาตลาดในที่นี้หมายถึงราคาที่สามารถซื้อขายได้จริงในตลาดเปิด

            ก่อนอื่นพึงเข้าใจร่วมกันก่อนว่า ราคาที่ดินที่เปิดเผยกันทั่วไปมีความแตกต่างกันอย่างไรบ้าง เช่น

            1. ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินของทางราชการ (กรมธนารักษ์) โดยราคานี้ใช้เพื่อการเสียภาษีเป็นสำคัญ ใช้อ้างอิงเพื่อการซื้อขายไม่ได้เพราะมักต่ำกว่าความเป็นจริงมาก แต่ก็ไม่มีสัดส่วนที่แน่ชัดว่าจะต่ำกว่าราคาตลาดเท่าไหร่ ราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 10%-90% ของราคาตลาดได้ แต่ก็อาจมีบางกรณีที่อาจประเมินผิดจากความเป็นจริงที่สูงกว่าราคาตลาดบ้าง ซึ่งในกรณีนี้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียก็อาจสามารถไปขอให้ทางราชการปรับแก้ตามความเป็นจริงได้

            2. ราคาเรียกขายในท้องตลาด ซึ่งสูงกว่าราคาของทางราชการ แต่มักจะต่ำกว่าราคาตลาด เพราะราคาเรียกขายก็ย่อมมีไว้เผื่อการเจรจาต่อรองนั่นเอง โดยทั่วไปราคาเรียกขายอาจมีตั้งแต่เท่ากับราคาตลาด จนถึงแพงกว่าราคาตลาดประมาณ 10-50% ก็เป็นได้

            3. ราคาซื้อขายจริง แต่ไม่ใช่ราคาตลาด เป็นราคาเฉพาะที่ดินแปลงนั้นๆ เช่น ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลมที่ 4.0 ล้านบาทต่อตารางวาก็เพราะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ราคาจึงสูงกว่าทั่วไป หรือที่ดินแปลงหลังสวนลุมพินีที่ บมจ.แสนสิริซื้อไว้ ณ ราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ก็เป็นเฉพาะราคาที่ดินแปลงนั้น ซึ่งมีลักษณะพิเศษที่ได้วิวสวนลุมพินีโดยตรง ที่ดินประเภทนี้คงไม่มีการซื้อขายในกรณีอื่น จึงอาจสูงกว่าราคาตลาดทั่วไปได้

            สำหรับราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการไว้เป็นราคาตลาดนั้น เป็นการประเมินตามศักยภาพจริง เช่น ในกรณีสยาม-ชิดลม-เพลินจิตซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดและสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นศูนย์การค้านั้น น่าจะสามารถซื้อที่ดินมาเป็นต้นทุนการพัฒนาได้ ณ ราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามากเมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเช่นในย่านสีลม ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพมหานคร แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็มักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทยยังต่ำกว่าของญี่ปุ่นในย่านกินซ่า (Ginza) ที่สูงถึง 48 ล้านบาทต่อตารางวา

            ทั้งนี้ที่ดินราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวาแถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต หากนำมาทำศูนย์การค้า

            1. สมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวาๆ ละ 3.85 ล้านบาท ก็เป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท

            2. ที่ดินแปลงนี้หากนำมาสร้างศูนย์การค้าได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน (ในผังเมืองกำหนดให้ได้ 10 เท่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านการก่อสร้างต่างๆ จึงตั้งสมมติฐานไว้ที่ 8 เท่า) ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 32,000 ตารางเมตร และสมมติฐานว่ามีพื้นที่ๆ สามารถปล่อยเช่าได้จริงเพียง 30% หรือ 9,600 ตารางเมตร

            3. หากสมมติให้เช่าได้ ณ ราคา 5,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ก็สามารถให้เช่าได้ที่ 576 ล้านบาทต่อปี หรืออาจสมมติเป็นรายได้สุทธิประมาณ 60% หรือ 345.6 ล้านบาท

            4. หากสมมติให้มีอัตราผลตอบแทนตามฐานข้อมูลของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่ 8% มีอัตราเพิ่มของรายได้ 2% โดยประมาณ ในระยะเวลา 50 ปี มูลค่าโครงการนี้ก็จะเป็นเงิน 5,447.3 ล้านบาท

            5. เมื่อหักค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่นๆ ที่ 50,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับพื้นที่ 32,000 ตารางเมตร ก็จะเป็นเงิน 1,600 ล้านบาท ที่เหลือจึงเป็นต้นทุนส่วนที่เป็นที่ดินหรือราคาที่ดิน ณ 3.85 ล้านบาทต่อตารางวานั่นเอง

            หรือในอีกแง่หนึ่ง หากนำที่ดินแปลงที่มีราคาตลาดที่ 3.85 ล้านบาทมาพัฒนาเป็นอาคารชุดสุดหรู ก็จะขายได้ในราคา 850,000 บาท ซึ่งเป็นราคาห้องชุดที่ขายกันในพื้นที่นี้ ทั้งนี้คำนวณได้ดังนี้

            1. สมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวาๆ ละ 3.85 ล้านบาท ก็เป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท

            2. ที่ดินแปลงนี้หากนำมาสร้างห้องชุดได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน (ในผังเมืองกำหนดให้ได้ 10 เท่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านการก่อสร้างต่างๆ จึงตั้งมมติฐานไว้ที่ 8 เท่า) ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 32,000 ตารางเมตร โดยค่าก่อสร้างตกตารางเมตรละ 50,000 บาท ก็จะเป็นเงินต้นทุนอาคาร 1,600 ล้านบาท

            3. รวมต้นทุนที่ดินอาคาร (Hard Costs) เป็นเงิน 5,450 บาท

            4. หากรวมต้นทุนอื่น (Soft Costs) ซึ่งหมายถึงค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรและอื่นๆ อีกถึง 1 เท่าตัว เพราะความเสี่ยงสูงมาก มูลค่าของโครงการนี้ก็จะเป็นเงิน 10,900 ล้านบาท

            5. หากพื้นที่ขายของโครงการนี้เป็นเพียง 40% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ขายก็จะเป็นเพียง 12,800 ตารางเมตร หรือตกตารางเมตรละ 850,000 บาท ต้องตามราคาตลาดในพื้นที่

 

 

            สำหรับทำเลอันดับ 1 คือ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต หรือพื้นที่ตั้งแต่สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิตนั้นที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาทต่อตารางวานั้น ยังถือว่าขึ้นราคาถึง 2.7% เมื่อเทียบกับราคา ณ ปี 2567 การที่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคเพิ่มเติมใดๆ (ต่างจากในเขตต่อเมืองหรือเขตชานเมืองที่มักจะมีทางด่วนหรือรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน) ยังขึ้นราคาก็เพราะ ยิ่งมีรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 ที่ 400,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 7.58%

            ราคาที่ดินตามราคาตลาดนี้ต่างจากราคาประเมินราชการมาก เช่น

            1. ที่ดินโรงแรมไฮแอทเอราวัน ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 750,000 บาทต่อตารางวา (9 ไร่ 3 งาน 98.5 ตารางวา)

            2. ที่ดินเกษรพลาซ่า ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 900,000 บาทต่อตารางวา (4 ไร่ 1 งาน 27.0 ตารางวา)

            3. ที่ดินเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้เพียง 880,000 บาทต่อตารางวา (5 ไร่ 3 งาน 38.5 ตารางวา)

            4. ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 56.0 ตารางวา)

            5. ที่ดินธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 36.0 ตารางวา)

            อันที่จริงทางราชการกรมธนารักษ์ สมควรประเมินราคาตามราคาตลาดจริง เพื่อประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจะได้นำราคานี้ไปใช้ประโยชน์ได้ตามสมควร แต่หากต้องการให้ประชาชนเสียภาษีน้อย ก็ควรลดอัตราการจัดเก็บแทนที่จะทำให้ราคตาประเมินราชการผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริง

 

 

            สำหรับทำเลที่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดนั้นมีการเปลี่ยนแปลงไป กล่าวคือในการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในปี 2537 บริเวณเยาวราชหรือ China Town ของกรุงเทพมหานครมีราคาที่ดินที่สูงที่สุด เป็นเงิน 700,000 บาทต่อตารางวา  ต่อมาราคาที่ดินที่แพงสุดขยับเป็นพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ และในที่สุดก็เปลี่ยนมาเป็นแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตที่หากมีการซื้อขาย ก็จะเป็นเงินตารางวาละ 3.85 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะทำเลนี้เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า และมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นในลักษณะของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดจึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่นๆ

            ในรายละเอียดพบว่า พื้นที่ 4 ทำเลแรก  สยาม-ชิดลม-เพลินจิต (3,850,000 บาท/ตรว) วิทยุ (3,070,000 บาท/ตรว) สุขุมวิท-ไทมสแควร์ (2,930,000 บาท/ตรว) และสุขุมวิท-อโศก  (2,800,000 บาท/ตรว) ก็มักเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา (หรือรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส) เป็นสำคัญ ทั้งนี้รวมถึงทำเลอันดับที่ 7 สุขมวิท-เอกมัย (1,960,000 บาท/ตรว) ส่วนในพื้นที่ สีลม (2,670,000 บาท/ตรว) สาทร

(2,350,000 บาท/ตรว) เยาวราช (1,930,000 บาท/ตรว) ก็เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว ส่วนทำพหลโยธิน ช่วงต้น (1,900,000 บาท/ตรว) และ พญาไท (1,900,000 บาท/ตรว) ราคาที่ดินก็พุ่งขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน

            ดร.โสภณยังเชื่อว่าในปี 2569 ราคาที่ดินในใจกลางเมืองก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะอิทธิพลของการก่อสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นสำคัญ โดยคาดว่าเฉลี่ยน่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5.0% จากปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น 5.0% เช่นกัน