เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลัง "ฮอต" หนัก ประโคมข่าวกันจนชาวบ้านผวาว่าจะถูกรีดขนห่านยกใหญ่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สท่านบรรณาธิการเดลินิวส์จึงขอนำเสนอข้อเท็จจริงเพื่อไขความกระจ่างแก่สาธารณชน

ร่างล่าสุดเป็นยังไง
          ล่าสุดเมื่อวันที่ 5 มีนาคม 2558 มรว.ปรีดิยาธร เทวกุล รองนายกรัฐมนตรี (http://goo.gl/lyCoSe) กล่าวว่า
          1. บ้านที่มีราคาประเมินทางราชการไม่เกิน 1 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี
          2. บ้านที่มีราคาประเมินทางราชการเกิน 1 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 3 ล้านบาทเสียภาษี 0.05%
          3. บ้านที่มีราคาประเมินทางราชการเกิน 3 ล้านบาท เสีย 0.1% ตั้งแต่ส่วนที่เกิน 3 ล้านขึ้นไป
          4. ที่ดินสำหรับทำเกษตร เสียภาษี 0.25%
          5. ที่ว่างเปล่าเสียภาษี 0.5% ของราคาประเมินทางราชการ หากยังไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์อีกให้เสียภาษีเพิ่มอีก 1 เท่าในทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 2% ต่อปีของฐานภาษี
          6. จะมีระยะเวลาเว้นการใช้กฎหมายประมาณ 2 ปี
          7. นอกจากนี้ยังจะมีการกำหนดค่าเสื่อมสำหรับสิ่งปลูกสร้างไว้ 69 แบบ ซึ่งก่อนคิดภาษีจะต้องนำค่าเสื่อมมาหักก่อนอีก(http://bit.ly/1vEqzh7)
          ความจริงเรื่องนี้ รัฐบาลออกมาพูดกันหลายระลอก หลายคน ตรงกันบ้าง ไม่ตรงกันบ้าง ชาวบ้านเลยเกิดอาการงงไปตาม ๆ กัน และที่สำคัญทำให้เกิดความประหวั่นพรั่นพรึงโดยใช้เหตุ

ไม่ควรมีข้อยกเว้นใด ๆ
          ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ เขาคิดกันตามราคาประเมินทางราชการ แต่ราคาประเมินทางราชการอาจจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงมากมายนัก เช่น ราคาประเมินทางราชการที่สีลม อาจเป็นเงินประมาณ 850,000 บาท ในขณะที่ราคาซื้อขายตกเป็นเงินถึง 1.4 ล้านบาท หรือทำนองเดียวกัน ราคาประเมินที่สยาม ชิดลม เพลินจิต ตกตารางวาละประมาณ 850,000 บาทเช่นกัน แต่ราคาตลาดเป็นเงิน 1.7 บาท โดยมีราคาเรียกขายอยู่ที่ 2.1 ล้านบาทต่อตารางวาเข้าไปแล้ว
          ยิ่งมีการยกเว้น แต่ละคน แต่ละท้องที่ก็ยิ่งอยากให้ราคาประเมินต่ำ ๆ ไม่สะท้อนราคาตลาด การจัดเก็บภาษีก็อาจไม่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย อาจเกิดกรณีที่ต้นทุนในการจัดเก็บภาษีพอ ๆ กับจำนวนรายได้ที่ได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเสียอีก กลายเป็นภาระของกระบวนการจัดเก็บภาษีไปเสียอีก ซึ่งถือเป็นวิถีทางหนึ่งในการ "ทำหมัน" ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
          ที่ว่าไม่ควรมีข้อยกเว้นนั้นก็เพราะจะทำให้เกิดความลักลั่นในการตีความ ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ ซึ่งก็จะเอาอีหรอบเดิม ๆ ก็คืออาจทำให้เกิดความไม่โปร่งใสในการตีมูลค่าที่ดินและอาคาร อาจต้องมีเบี้ยบ้ายรายทางตามดุลยพินิจ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่สมควรให้เกิดขึ้น เพราะจะทำให้ชาวบ้านต้องเสียภาษี "นอกระบบ" เพิ่มขึ้นอีกภาษีหนึ่ง ที่ว่าไม่พึงมีข้อยกเว้นนั้น เพราะหากห้องชุดราคาถูกหน่วยหนึ่งมีราคาเพียง 300,000 บาท แต่ราคาประเมินเป็นเงิน 250,000 บาท หากต้องเสียภาษี 0.1% ก็เป็นเงินเพียง 250 บาทเท่านั้น หรือเท่ากับเดือนละ 21 บาทเท่านั้น จะไปเกี่ยงกันทำไม

ภาษีนี้เสียน้อยมาก
          กรณีบ้าน 3 ล้านบาท เสียภาษี 1,000 บาทนั้น เท่ากับเสียภาษีแค่ 0.3% ยิ่งถ้าเราสมมติว่าบ้านหลังดังกล่าวมีราคาตลาด 5 ล้านบาท ก็เท่ากับเสียภาษีเพียง 0.2% เงินที่เสีย 1,000 บาทนั้น หากหารเป็นเดือนก็เป็นเงินเพียง 83 บาท ถูกกว่าค่าจัดเก็บขยะในหมู่บ้านเสียอีก ท่านทราบหรือไม่ว่าในแต่ละปีแม้แต่รถจักรยานยนต์เก่า ๆ คันละ 30,000 บาท ก็ยังต้องเสียภาษีคันละ 100 บาท หรือ 0.33% สูงกว่าอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเสียอีก
          ในต่างประเทศ เขาจัดเก็บภาษีนี้ที่ 1-3% ของมูลค่า เช่น บ้านในสหรัฐอเมริกาหลังหนึ่งราคา 10 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีปีละ 200,000 บาท (สมมติอัตรา 2%) ราคาประเมินของทางราชการกับราคาตลาดก็ใกล้เคียงกันเป็นอย่างมาก เราซื้อบ้านไว้แล้ว หากไม่ไปอยู่ก็ต้องเสียภาษี จะอ้างว่าตนไม่ได้ใช้งานไม่ได้ ซึ่งก็เป็นเช่นเดียวกับการจัดเก็บค่าส่วนกลางในชุมชนนั่นเอง
          ยิ่งกว่านั้นเมื่อมีภาษีนี้จะลดภาษีหรือค่าใช้จ่ายอื่น
          1. ภาษีโรงเรือน และภาษีที่ดินในปัจจุบันที่จัดเก็บอย่างไม่เป็นธรรมก็จะถูกยกเลิก
          2. ค่าส่วนกลางที่อาจต้องเพิ่มขึ้นทุกปีเพื่อสวัสดิภาพในชุมชนก็อาจลดลงหรือไม่ต้องเพิ่ม เพราะเราได้เสียภาษีไปใช้เพื่อการพัฒนาความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นแล้ว
          3. เผลอ ๆ ภาษีมูลค่าเพิ่มก็อาจไม่ต้องจัดเก็บเพิ่ม เพราะส่วนกลางไม่ต้องมีภาระในการอุดหนุนส่วนท้องถิ่นถึง 90% ของงบประมาณเช่นในปัจจุบัน

อย่ากลัว ยิ่งจ่าย ยิ่งได้
          ภาษีนี้เก็บมาเพื่อใช้พัฒนาท้องถิ่นโดยตรง โดยอาจนำมาใช้พัฒนาสาธารณูปโภค สาธารณูปการ การศึกษาให้ทันความต้องการของท้องถิ่น และเมื่อท้องถิ่นได้รับการพัฒนา มีสวัสดิภาพที่ดีขึ้น มูลค่าทรัพย์สินของเราก็จะยิ่งเพิ่มพูน ถ้าเราเสียภาษีปีละ 0.5% แต่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ก็เท่ากับการยิ่งให้ ยิ่งได้ มีแต่ได้ไม่มีเสีย แต่ถ้าเป็นการเพิ่มภาษีมูลค่าเพิ่มจาก 7% เป็น 10% ภาษีนี้จะกระทบทุกฝ่าย
          ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะไม่กระทบต่อวงการพัฒนาที่ดิน ผู้ประกอบการก็กำไรปีละ 20% สุทธิอยู่แล้ว ยิ่งถ้าเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย ยิ่งกำไรสูงมาก ราคาค่าก่อสร้างอาคารก็ไม่ได้เพิ่มขึ้น ราคาที่ดินก็ขึ้นเฉพาะใจกลางเมืองหรือบริเวณที่มีรถไฟฟ้า การใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้จึงไม่ทำให้นักพัฒนาที่ดิน "ขนหน้าแข้งร่วง" แต่อย่างใด ผู้ซื้อบ้านก็ไม่ได้มีผลกระทบต่อภาษีที่จัดเก็บน้อยแต่ได้เพิ่มมูลค่า

อย่ากลัวเอาไปโกงกิน
          บางคนกลัวว่าการจัดเก็บภาษีนี้จะก่อให้เกิดการโกงกิน ข้อนี้ไม่ต้องกลัว เพราะไม่ได้ส่งเข้าส่วนกลาง ใช้ในท้องถิ่นเท่านั้น ประชาชนที่เสียภาษีมาพัฒนาท้องถิ่น  จะมีความรู้สึกเป็นเจ้าของภาษี และคอยจับตาดู ที่สำคัญก็คือภาษีในแต่ละท้องถิ่นส่วนมากจัดเก็บได้เพียง 10% ของงบประมาณ ทำให้ส่วนกลางควบคุมท้องถิ่น ไม่เป็นประชาธิปไตย แต่ถ้าเราจัดเก็บภาษีและใช้ในท้องถิ่น ไม่ต้องส่งเข้าส่วนกลาง ท้องถิ่นก็เจริญ
          นี่เองภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงช่วยสถาปนาระบอบประชาธิปไตยที่ ‘กินได้’ หรือเรียกว่าเป็นรูปธรรม ประชาธิปไตยนั้นเป็นระบอบที่ใคร ๆ ก็เห็นดีด้วย แต่การรดน้ำพรวนดินระบอบประชาธิปไตยไม่ได้อยู่ที่การยกมือหรือการเลือกตั้งเท่านั้น ที่ผ่านมา ประชาชนถูกบิดเบือนให้แปลกแยกกับระบอบประชาธิปไตยที่ทุกคนต้องมีส่วนร่วม มีส่วนได้ มีส่วนเสียกับระบอบนี้ และใช่ว่าทุกวันนี้ประชาชนไม่ได้เสียภาษี เพียงแต่ไม่ได้เสียภาษีทางตรงจากทรัพย์สินที่ครอบครอง จึงทำให้ขาดความรู้สึกเป็นเจ้าของเท่าที่ควร และกลายเป็นว่าท้องถิ่นเป็นหนี้บุญคุณรัฐบาลส่วนกลางที่ส่งเงินมาให้เสียอีก

อย่าอ้างประชาชนเพื่อช่วยคนรวย
          การลดภาษีหรือยกเว้นเล็ก ๆ น้อย ๆ ให้กับประชาชนนั้น แท้จริงแล้วแทบไม่ได้อะไรกับประชาชนเลย เพราะโภคผลน้อยมาก แต่เกรงว่าผู้มีอำนาจจะทำเพื่อคนรวย ๆ มากกว่า การมีที่ดินเปล่าใจกลางเมือง ซึ่งมีอยู่มากมาย แล้วไม่ใช้ประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้เพียงรอยกให้ลูกหลาน ทั้งที่รถไฟฟ้า สาธารณูปโภคต่าง ๆ ก็ผ่าน เป็นสิ่งที่สมควรละอายใจ เพราะแม้แต่คนมีห้องชุดแสนถูกยังต้องเสียค่าส่วนกลางทุกเดือนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
          อย่างเช่นกรณีการลดเพดานที่ดินเปล่าที่ไม่ใช้ประโยชน์จากเพดาน 4% เป็น 2% นั้น เป็นการช่วยคนรวยเจ้าที่ดินโดยตรง  สมมติมีที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 400 ตารางวาอยู่ใจกลางเมืองซึ่งมีราคาตารางวาละ 300,000 บาท หรือรวมเป็นเงิน 120 ล้านบาท แล้วไม่ใช้ประโยชน์  เจ้าของที่ดินต้องเสียภาษี 4.8 ล้านบาท (ตามอัตราเพดานเดิม 4%) ก็ได้อานิสงส์ลดลงเหลือ 2.4 ล้านบาท ตามอัตราใหม่ที่อ้างว่าเพื่อช่วยประชาชนไปด้วย

กรณีศึกษาที่ดินเปล่า
          ผมขออนุญาตยกตัวอย่างที่เห็นอยู่ทั่วไปเช่นที่ดินว่างเปล่าแปลงหนึ่งอยู่ปากซอยนนทรี 5 ขนาดประมาณ 5.5 ไร่ หรือ 2,200 ตารางวา ประเมินตามราคาตลาดเป็นเงิน ณ ตารางวาละ 100,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งหมด 220 ล้านบาท ที่ดินว่างเปล่าเช่นนี้มีทั่วไปในใจกลางกรุงเทพมหานคร
          เจ้าของที่ดินท่านเมตตาให้สำนักงานเขตยานนาวาเช่าใช้เป็นสนามกีฬาของเขต โดยคาดว่าให้เช่าในราคากึ่งให้ใช้เปล่า ข้อนี้ต้องยกความดีให้กับเจ้าของที่ดินที่มีใจกว้างและสร้างสรรค์ประโยชน์แก่ท้องถิ่นเป็นอย่างยิ่ง  แต่หากมีการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามร่าง เจ้าของที่ดินมีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินแปลงนี้ในฐานที่เป็นที่ดินว่างเปล่า ณ อัตรา 0.5% ต่อปี หรือเป็นเงิน 1.1 ล้านบาทต่อปี จะเห็นได้ว่าแทนที่เจ้าของที่ดินจะได้รับโล่ประกาศเกียรติคุณตามค่านิยมความดีในสังคมปัจจุบัน กลับยังต้องเสียภาษีอีกนับล้านบาท การหลีกเลี่ยงไม่เสียภาษีอาจทำให้ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลอดเพื่อนำเงินมาชำระภาษีได้
          การที่ประเทศไทยไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเอาใจผู้มากทรัพย์นั้น จึงเกิดปรากฏการณ์หนึ่งเมื่อ พ.ศ.2553 ที่พบต้นจามจุรี (ฉำฉาหรือก้ามปู) อายุนับร้อยปีใจกลางเมืองติดถนนสุขุมวิท ตรงข้ามห้างเอ็มโพเรียม ตอนที่จะพัฒนาเป็นศูนย์การค้า มีนักอนุรักษ์ธรรมชาติออกมาเรียกร้องให้คงต้นไม้เหล่านั้นไว้  แต่ในที่สุดก็ถูกโค่นไป ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นได้ก็เพราะเจ้าของที่ดินไม่ต้องเสียภาษี จึงเก็บที่ดินไว้ให้ลูกหลานเมื่อถึงเวลาอันควรนั่นเอง

          มาร่วมกันส่งเสริมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อพัฒนาระบอบประชาธิปไตยที่แท้จริง เพื่อพัฒนาเมืองที่มีประสิทธิภาพ และเพื่อพัฒนาชาติไทยอันเป็นที่รักของเราเถิด

กรณีศึกษาที่ดินเปล่าใจกลางเมือง