วันนี้มีข่าวว่า อสังหาฯฟื้นตัวสวนเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจอื่นปลุกไม่ขึ้น!ซมพิษน้ำมันแพง โดยในรายงานข่าวที่อ้างจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว จากการกระตุ้นกำลังซื้อในงานมหกรรมต่างๆ ที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินร่วมกันจัด รวมทั้งยังเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง
ในฐานะที่ผมในฐานะประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งทำการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามอย่างต่อเนื่อง ผมเห็นว่า ตรรก ในการนำเสนอนี้อาจทำให้เข้าใจไขว้เขวได้ กล่าวคือ การกระตุ้นกำลังซื้อในงานมหกรรมต่าง ๆ นั้น ล้วนเป็น ความแปรปรวน ชั่วคราวที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่การที่อสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นไตรมาที่ 3 มีภาวะที่ดีขึ้น คงเป็นเพราะการเปลี่ยนแปลงตามฤดูการ (seasonal changes) จากการสำรวจของ AREA พบว่า เดือนมกราคมมักเป็นเดือนที่มีการเติบโตสูง ในขณะที่เดือนสิงหาคม มักเป็นเดือนที่ตกต่ำสุดขีด ทั้งนี้จากการสำรวจผลมาในรอบ 4 ปีล่าสุด (พ.ศ.2547-2550)
ในทำนองเดียวกัน มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ หรือจำนวนรายการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็อาจมีความแปรปรวนเพิ่ม/ลดตามปัจจัยความไม่แน่นอนต่าง ๆ การจะถือเป็นข้อสรุปเฉพาะคงไม่ได้ การวิเคราะห์ในทำนองนี้อาจเหมาะสำหรับการวิเคราะห์เพื่อการเล่นหุ้นซึ่งปรากฏเป็นการวิเคราะห์รายวันทั่วไป
การที่ยอดคงค้างสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่ออสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดลง อาจขึ้นอยู่กับการบริหาร ซึ่งความจริง แทบจะไม่ควรมีมากมายดังที่ปรากฏ หากมีการเข้มงวดในวินัยการวิเคราะห์สินเขื่อและการเอาจริงเอาจังกับการทำให้การอำนวยสินเชื่อมีความโปร่งใสกว่านี้
นอกจากนี้ที่อ้างว่า ราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นไปแล้วก่อนหน้านี้ มีข้อพึงสังวรว่า แม้บางครั้งราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น แต่ราคาบ้านก็อาจไม่เพิ่มขึ้นตามสัดส่วน ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ เช่น ในยามวิกฤติ ปรากฏว่า ค่าก่อสร้างเพิ่ม แต่ราคาบ้านกลับลดลง และข้อพึงพิจารณาจากการสำรวจนี้ก็คือ การจำหน่ายปูนซีเมนต์ลดลง พื้นที่รับการอนุญาตก่อร้างลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ไม่ดี
อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือ การอ้างอิง การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทั้งสิ้น 66,648 รายการ เพิ่มขึ้น 3.6% ใกล้เคียงกับเดือนก่อนหน้าที่เพิ่มขึ้น 3.0% ขณะที่มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทั้งสิ้น 52,833 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% ส่วนหนึ่งมาจากงานประมูลทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ซึ่งมีมูลค่าต่อหน่วยสูงของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด เป็นสิ่งที่อ้างอิงไม่ได้ เนื่องจากเป็นผลจากการขายรายเดียว
ประเด็นสำคัญที่สุดที่ควรใช้ในการวิเคราะห์ภาวะตลาดก็คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งไม่ได้อ้างอิงจากการโฆษณา การขออนุญาตจัดสรร แต่เป็นข้อมูลจริงในภาคสนาม ข้อมูลในชุดนี้ที่ทาง AREA เก็บมาโดยตลอดยังแสดงว่าแนวโน้มการเปิดตัวลดลง แต่ในระยะสั้นโดยเฉพาะในไตรมาส 4 นี้คงจะเพิ่มขึ้นตามภาวะของฤดูกาลที่ไตรมาส 1 และ 4 จะดีกว่าไตรมาส 2 และ 3 นั่นเอง
