ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชักจะแผ่วลงมากแล้ว รัฐบาลต้องทำอะไรสักอย่างเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่อย่างกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดความเสี่ยงให้ผู้ประกอบการ แต่เพิ่มความเสี่ยงให้ประชาชนนะครับ  รัฐควรทำอะไรดี

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้พบว่า ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยใน 2 เดือนแรกของปี 2558 ชักจะแผ่วเบาลง ตลาดที่อยู่อาศัย 2 เดือนล่าสุดของปี 2558 เน้นเปิดสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างสูง ราคาบ้านเฉลี่ยเกือบ 4 ล้านบาท อย่างไรก็ตามคาดการณ์จากสถานการณ์ 2-3 เดือนล่าสุดแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 อาจหดตัวลง 8% แต่ถ้าบ้านเมืองสงบสุข สถานการณ์จะดีขึ้นตามที่เคยคาดการณ์เมื่อต้นปีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีกว่าปี 2557 อยู่ 10%

การเปิดตัวโครงการใหม่
            สำหรับเดือนกุมภาพันธ์ 2558 อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 23 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 6,774 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 23,279 ล้านบาท จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุด โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 4,230 หน่วย (62.4%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 2,021 หน่วย (29.8%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 303 หน่วย (4.5%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ซึ่งเมื่อเทียบจำนวนหน่วยขายกับเดือนที่ผ่านมา จะพบว่าจำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยหลัก ได้แก่ อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว พบว่า จำนวนหน่วยขายของทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,287 หน่วย (175%)

            ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 16,592 ล้านบาท (71.3%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,318 ล้านบาท (18.6%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 1,319 ล้านบาท (5.7%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท และอาคารชุดจะเน้นที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มที่เป็นราคาระดับไฮเอ็นด์มากกว่า 20 ล้านบาทรวมอยู่ด้วย (4% ของจำนวนอาคารชุดทั้งหมด)

            ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 6 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท วังทองกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 5 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
            เมื่อนำตัวเลขการเปิดตัวใน 2 เดือนแรกของปี 2558 พบว่าในปี 2558 ทั้งปี น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในมูลค่า 318,300 ล้านบาท น้อยกว่า ปี 2557 ที่มีเปิดตัวถึง 344,549 ล้านบาท หรือน้อยลงประมาณ 8% อย่างไรก็ตามเมื่อต้นปี 2558 ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าในปี 2558 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่าปี 2557 อยู่ 10%

            การที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2558 มีน้อย และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในงานมหกรรมที่อยู่อาศัยกลางเดือนมีนาคม 2558 อย่างไม่คึกคักนั้น เป็นภาวะที่น่าเป็นห่วง รัฐบาลจึงควรพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจให้ดี เพื่อให้มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่อย่างกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะเป็นการช่วยส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการ มากกว่าการช่วยผู้ซื้อบ้าน

เน้นตลาดบ้านหรู
            ใน 2 เดือนแรกของปี 2558 เน้นพัฒนาบ้านหรู เพราะชาวบ้านระดับกลาง-ล่างอาจมีกำลังลดลง แต่คนรวยๆ อาจยังไม่ได้รับผลกระทบนัก  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้วิเคราะห์ตลาดบ้านเดี่ยวในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป  โดยในช่วงปี 2557 ที่ผ่านมา บ้านเดี่ยวในระดับราคานี้สามารถขายได้ถึง 850 หน่วย รวมมูลค่า 16,388 ล้านบาทหรือหน่วยละ 19 ล้านบาท

            ตลาดบ้านเดี่ยวในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปนี้ ส่วนมากพัฒนาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 734 หน่วย จาก 850 หน่วย หรือหากในแง่มูลค่าของหน่วยที่ขายได้จะเป็นเงิน 14,335 ล้านบาท จากทั้งหมด 16,388 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ขายได้ทั้งหมด 116 หน่วย รวมมูลค่า 2,053 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินหน่วยละ 18 ล้านบาท

            บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ขายบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในมูลค่าสูงสุด ถือเป็นผู้นำในตลาดนี้ โดยขายได้ 139 หน่วยในปี 2557 รวมมูลค่า 3,670 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 26.4 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาเฉลี่ยบ้านระดับบนที่สูงที่สุด มูลค่าการขายของบริษัทนี้มีสัดส่วนประมาณ 22% ของตลาดบ้านราคาแพงทั้งหมด และหากเทียบเฉพาะกลุ่มบริษัทมหาชนก็จะมีสัดส่วนมูลค่าเท่ากับ 26% จึงถือเป็นผู้นำตลาดอยู่ในขณะนี้

            การที่สถานการณ์ตลาดของบ้านราคาสูงกลับยังคึกคักอยู่นั้นแสดงให้เห็นอย่างหนึ่งว่า ผู้มีรายได้สูงยังมีฐานะที่มั่นคงอยู่พอสมควร แต่สำหรับประชาชนในระดับกลาง และระดับล่าง ซึ่งมีร่องรอยของความเหลื่อมล้ำอยู่พอสมควรในสังคมไทย อาจพบกับปัญหาเศรษฐกิจในภาวะเงินฝืดที่เกิดขึ้นในปัจจุบันนี้

ระเบิดกับการฉุดรั้งตลาดอสังหาฯ
          เมื่อเช้ามืดวันอาทิตย์ที่ 8 มีนาคม 2558 ได้มีการขว้างระเบิดเข้าไปในศาลอาญา ถ.รัชดาภิเษก (http://goo.gl/1IrfZx) แต่โชคดีไม่มีผู้ได้รับบาดเจ็บหรือเสียชีวิต เหตุการณ์เช่นนี้หากเกิดขึ้นขึ้นบ่อย ๆ ก็จะส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินของประชาชน ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงหรือไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร

          ในช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจและการเมืองครั้งใหญ่หลังการล่มสลายของระบอบเผด็จการทรราชซูฮาร์โตซึ่งโกงกินมากที่สุดในโลก (http://goo.gl/RhWaI) ในปี 2541 ปรากฏว่าเกิดสามัคคีเภทในหมู่ประชาชนชาวอินโดนีเซีย และทำให้เกิดการวางระเบิดในพื้นที่ต่าง ๆ ไม่เว้นแต่ละวัน และแทบทุก 6 เดือนจะเกิดระเบิดครั้งใหญ่ ทำให้อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีนักท่องเที่ยวน้อยมาก ทั้งที่เป็นประเทศใหญ่มีศักยภาพสูง

           เจ้าหน้าที่รัฐบาลอินโดนีเซียให้ข้อคิดที่น่าสนใจว่า การจะรบกับผู้ก่อความไม่สงบที่หลบอยูในมุมมืดนั้น กระทำได้ลำบากมาก แต่ผู้ก่อความไม่สงบเกิดขึ้นเพราะไม่ได้รับความเป็นธรรมในรูปแบบต่าง ๆ จึงเกิดกรณีเช่นนี้ขึ้น เข้าทำนอง "ยุติธรรมไม่มี สามัคคีไม่เกิด" หากสังคมได้รับการแก้ไขด้วยความยุติธรรม ปัญหาความไม่สงบก็จะหมดไปเอง ดังเช่นอินโดนีเซียในปัจจุบันที่แทบไม่มีข่าวการก่อการร้ายหรือเหตุระเบิดเลย

          เหตุการณ์ระเบิดจึงเป็นเครื่องชี้ภาวะความสำเร็จของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาได้หรือไม่ รัฐบาลควรสร้างความยุติธรรมในสังคมอย่างแท้จริง และประชาชนชาวไทยก็ควรช่วยกันสอดส่องเพื่อให้บ้านเมืองมีความสงบ

แนวทางการกระตุ้น
            ประการแรกคือการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าใจกลางเมือง และควรดำเนินการในพื้นที่ใจกลางเมืองบริเวณอื่น ๆ ทั้งเขตพระนคร สัมพันธวงศ์ ยานนาวา ลาดพร้าว ฯลฯ การสร้างรถไฟฟ้ายังอาจใช้การก่อสร้างระบบรางเบา และหากมีระบบรถไฟฟ้าที่ดียิ่งขึ้น อาคารต่าง ๆ ใจกลางเมืองก็ไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถมากมายเช่นในปัจจุบัน สามารถนำพื้นที่ไปใช้เพื่อการพัฒนาที่เป็นประโยชน์ได้มากขึ้น เพราะการใช้รถส่วนตัวจะลดลง ทำให้ความต้องการใช้ที่จอดรถจะลดลงตามไปด้วย

            ประการที่สองคือการจัดตั้งองค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ

            ประการที่สามคือการให้สร้างตึกสูงในใจกลางเมือง ในปัจจุบัน ผังเมืองกำหนดให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ต่ำมาก แต่เดิมกำหนดให้ทั่วกรุงเทพมหานครมีสัดส่วน 10:1 แต่ตามผังเมืองปัจจุบัน มีพื้นที่จำกัดที่ให้มีการพัฒนาในสัดส่วนดังกล่าว กระผมจึงขอเสนอให้แก้ไขผังเมืองให้สามารถพัฒนาที่ดินตาม FAR เป็น 10:1 หรือ 15:1 และให้ส่วนที่สามารถพัฒนาได้เพิ่มจากปัจจุบัน ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม เพื่อรัฐบาลจะสามารถนำรายได้จากส่วนนี้มาใช้เพื่อการพัฒนาประเทศ

            แต่สิ่งที่รัฐไม่ควรดำเนินการก็คือการกระตุ้นกำลังซื้อของชาวบ้านเพื่อลดความเสี่ยงของผู้ประกอบการ เราต้องนึกถึงผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่เป็นที่ตั้ง ในยามเศรษฐกิจฝืดเคือง เราควรถือเงินมากกว่าไปลงทุนที่ไม่แน่ใจ อย่างไรก็ตามไม่มีโอกาสที่ราคาบ้านจะลด ถ้าใครสนใจซื้อบ้าน หากตรวจสอบแล้วว่าราคาคุ้มค่า เรามีกำลังผ่อน/ซื้อ ก็ซื้อได้เลย

            ลงทุนซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ต้องศึกษาให้ดี เข้าทำนอง "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"

ในยามวิกฤติ ห้องชุดบางแห่งให้เช่าเพียงเดือนละ 500 บาท

บ้านหรูตระกูล SC Asset ครองอันดับหนึ่ง

 ใจกลางเมืองต้องสร้างสูงเพราะที่ดินแพง

รถไฟฟ้าต้องเร่งสร้างใจกลางเมือง