มีความเข้าใจผิดสำคัญบางประการเกี่ยวกับการวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัย ดร.โสภณ พรโชคชัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็เลยวิเคราะห์ถึงสถานการณ์ในความเป็นจริงและนำเสนอถึงแนวทางวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพ

            การที่มีผลการสำรวจเผยแพร่ว่าในงานมหกรรมที่อยู่อาศัยว่ามีผู้ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวมากที่สุดถึง 41.2% ซึ่งมากกว่าห้องชุดที่ 31.7% และบ้านส่วนมากที่ต้องการซื้อมีราคา 1.1-2 ล้านบาท ผลการสำรวจนี้ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและหากนำไปใช้อาจทำให้เกิดการวางแผนผิดพลาดของทั้งส่วนราชการ สถาบันการเงิน นักลงทุน และผู้บริโภคในการหาซื้อที่อยู่อาศัย

            ในการศึกษาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นไม่สามารถใช้แบบสอบถามในการศึกษาได้ เพราะในความรู้สึกของผู้บริโภคมักชอบบ้านเดี่ยว แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้บริโภคมักไม่สามารถซื้อได้ และในการทำแบบสอบถามในงานมหกรรมเช่นนี้มักเกิดอคติ เพราะผู้ซื้อต้องการบอกราคาให้ต่ำๆ ไว้ตามธรรมชาติของผู้ซื้อ ในขณะที่ผู้ขายก็ต้องการขายให้ได้ราคาสูงสุดเท่าที่เป็นไปได้

            การสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยจึงควรศึกษาจากพฤติกรรมการซื้อมากกว่าซึ่งจะได้ภาพที่ชัดเจนของอุปสงค์และอุปทานในตลาด การศึกษาด้วยแบบสอบถามเหมาะสมสำหรับการทดสอบความพึงพอใจ (Preference Test) หรือการทดสอบผลิตภัณฑ์ (Product Test) การใช้แบบสอบถามยังสามารถใช้สำหรับการศึกษาทัศนคติทางการเมือง เช่นการสอบถามว่าประชาชนชอบนักการเมืองใด เช่นพลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา พันตำรวจโท ดร. ทักษิณ ชินวัตร อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ จากประสบการณ์ทำแบบสอบถามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า

            ความเป็นจริงในพฤติกรรมของผู้บริโภคก็คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด โดยในรายละเอียดผู้ซื้อส่วนมากซื้อบ้านเดี่ยวในราคา 3-5 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1-2 ล้านบาท ตึกแถวราคา 3-5 ล้านบาท ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท

            ผลการสำรวจที่อ้างถึงยังบอกว่าต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าถึง 50.6% ซึ่งคงเป็นไปได้ยากที่จะซื้อในราคา 1-2 ล้านบาท ผู้นำข้อมูลไปใช้จึงพึงแยกแยะในรายละเอียด ในแง่หนึ่งผู้ประกอบการก็ไม่สามารถสร้างบ้านในระดับราคาต่ำเช่นนั้นในแนวรถไฟฟ้า จากการสำรวจของ... พบว่าที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามักเป็นห้องชุด ไม่ใช่บ้านเดี่ยวและมีราคาค่อนข้างสูง ยกเว้นบริเวณรถไฟฟ้าที่ยังไม่ได้สร้าง หรืออยู่บริเวณชานเมือง ซึ่งต้นทุนในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าอาจสูงมาก ทำให้ผู้ซื้อบ้านอาจตระหนักว่าเป็นทำเลที่ไม่เหมาะสมในอนาคต

            อย่างไรก็ตามผลการศึกษาดังกล่าวได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า สาเหตุของความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทแต่งงานแยกครอบครัว และประเภทต้องการซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินลดลง เหลือ 15.2% และ 13.2% ตามลำดับ ด้วยเหตุนี้การใช้เครื่องมือที่เหมาะสมจึงจำเป็นสำหรับการวิเคราะห์ตลาดที่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถที่จะสืบค้นได้จากอุปทานโดยสังเกตดังนี้

            1. มีการเปิดตัวโครงการใหม่ใน ทำเล ประเภทใดและระดับราคาใดเป็นจำนวนมาก

            2. มีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทำเล ประเภท และระดับราคาใดเป็นจำนวนมาก รวมทั้งอัตราการขายและระยะเวลาที่จะใช้ในการดูดซับอุปทานในตลาด

            3. อัตราการย้ายเข้า ย้ายออกของโครงการที่อยู่อาศัย แยกตาม ทำเล ประเภทบ้าน และระดับราคา

            4. การเปลี่ยนแปลงราคา โดยทรัพย์สินใดที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขึ้นสูงมากเป็นพิเศษย่อมเป็นที่ต้องการของตลาด โดยการเปลี่ยนแปลงราคานี้พิจารณาได้ 2 ช่วง คือระหว่างการขาย และการขายต่อไปภายหลังนั่นเอง